Gewerberaummietrecht | Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung (BGH)
Die Parteien eines Gewerberaummietvertrags können wirksam vereinbaren, dass die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen im Anschluss an eine Nebenkostenabrechnung durch einseitige Erklärung des Vermieters neu festgesetzt werden können. Die Ausübung des Anpassungsrechts unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis für Verträge mit mehr als einjähriger Laufzeit ().
Hintergrund: Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit (§ 550 Satz 1 BGB). Das hat zur Folge, dass er dann mit gesetzlicher Frist auch vor Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit kündbar ist.
Sachverhalt: Die klagende Vermieterin vermietete an die Klägerin Büro- und Lagerräume befristet auf fünf Jahre. Im Vertrag war vereinbart, dass bei einer Erhöhung oder Senkung der Betriebskosten von der Vermieterin der monatlich zu zahlende Vorschuss entsprechend neu festgesetzt werden darf. Von diesem Recht machte die Vermieterin Gebrauch. Die Mieterin kündigte das Mietverhältnis vorzeitig, die Vermieterin verlangte gleichwohl die gesamte Miete bis zum Ende der Befristung. Das Berufungsgericht sprach ihr insgesamt rund 163.000 € zu. Mit ihrer Revision macht die Beklagte geltend, das Mietverhältnis sei wegen Verstoßes gegen das Schriftformgebot des § 550b Satz 1 BGB auf unbestimmte Zeit geschlossen, so dass es durch ihre Kündigung beendet worden sei.
Hierzu führte das Gericht u.a. aus:
Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an eine Nebenkostenabrechnung die Höhe der künftigen Vorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf.
Diese in Textform (§ 126 b BGB) abzugebende Erklärung bewirkt eine Anpassung der Vorauszahlungshöhe, ohne dass eine Zustimmung der Gegenseite erforderlich ist.
Die Erklärung unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB, so dass sie nicht dazu führen kann, dass ein wirksam auf längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über Gewerberaum ab der Anpassung der Vorauszahlungshöhe für unbestimmte Zeit gilt.
Anmerkung: Das Gericht weist darauf hin, dass es bei einer hier vorliegenden sog. Vermietung vom Reißbrett ausreicht, wenn die Parteien die Laufzeit des Vertrags festlegen und den Vertragsbeginn an den (noch nicht genau feststehenden) Zeitpunkt der Übergabe des Mietobjekts knüpfen. Daran bestehe bei der Vermietung von im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht fertig gestellten Räumen ein erhebliches praktisches Bedürfnis.
Quelle: NWB Datenbank
Autor: Ingo Ehlers, Rechtsanwalt, Freiburg
Fundstelle(n):
NAAAF-11238