Maklerrecht | Keine Kongruenz bei Preisnachlässen von mehr als 50% (BGH)
Die Kongruenz zwischen dem vom Makler nachgewiesenen und dem tatsächlich abgeschlossenen Geschäft ist bei Preisnachlässen von mehr als 50% regelmäßig zu verneinen. Der Makler hat in diesem Fall keinen Anspruch auf Provision ().
Hintergrund: Makler haben einen Vergütungsanspruch, wenn der Vertrag infolge ihrer Vermittlung zustande kommt (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB). Führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrags mit anderem Inhalt, so entsteht kein Maklerlohn. Eine Ausnahme macht die Rechtsprechung nur dann, wenn der Kunde mit dem tatsächlich abgeschlossenen Vertrag wirtschaftlich denselben Erfolg erzielt (wirtschaftliche Kongruenz). Ob das der Fall ist, muss der Tatrichter im Einzelfall entscheiden.
Sachverhalt: Die auf Zahlung von Provision klagende Immobilienmaklerin benannte der Beklagten eine Gewerbeimmobilie zu einem Kaufpreis von 1,1 Mio. €. Zugleich übersandte sie ihre AGB, in denen unter Nummer 10 ausgeführt war, dass der Provisionsanspruch auch entstehe, wenn der Vertrag zu Bedingungen abgeschlossen werde, die vom Angebot abwichen. Die Beklagte erwarb schließlich die Immobilie zu einem Kaufpreis von 525.000 €. Gegen die geltend gemachte Maklerprovision in Höhe von rund 18.700 € wendet sie ein, dass wegen der großen Preisabweichung die wirtschaftliche Gleichwertigkeit des angebotenen und des zustande gekommenen Kaufvertrags nicht mehr gegeben sei. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das OLG hingegen verurteilte die Beklagte antragsgemäß.
Hierzu führte das Gericht u.a. aus:
Mangels Kongruenz zwischen abgeschlossenem und nachgewiesenem Kaufvertrag steht der Klägerin kein Maklerlohnanspruch zu.
Ein solcher ergibt sich auch nicht aus Nummer 10 ihrer AGB, weil diese Regelung den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt und damit unwirksam ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Für die Frage der Kongruenz ist entscheidend, ob sich unter Würdigung aller besonderen Umstände der abgeschlossene Vertrag als ein wirtschaftlich anderer darstellt als der nach dem Maklervertrag nachzuweisende.
Dabei ist bei für den Maklerkunden günstigen Preisabweichungen besonders in Blick zu nehmen, ob sich diese noch in einem erwartbaren Rahmen bewegen oder ob letztlich die abweichende Preisgestaltung auf Umständen beruht, die die wirtschaftliche Identität von nachgewiesenem und abgeschlossenem Geschäft ausschließen.
Preisnachlässe von bis zu 15% stellen die wirtschaftliche Kongruenz im Allgemeinen nicht in Frage ( NWB PAAAC-68802), bei Preisnachlässen - wie hier - von mehr als 50% ist sie regelmäßig zu verneinen.
Anmerkung: Das OLG Hamm hatte gegen die Rechtsprechung des BGH nachvollziehbar argumentiert, bei Preisabweichungen zugunsten des Maklerkunden werde stets der wirtschaftliche Erfolg des nachgewiesenen Maklergeschäfts erreicht und es verstoße daher gegen Treu und Glauben, wenn sich dieser dann auf eine fehlende Kongruenz berufe. Dem ist der BGH nicht gefolgt.
Quelle: NWB Datenbank
Autor: Ingo Ehlers, Rechtsanwalt, Freiburg
Fundstelle(n):
DAAAF-11237