Einkommensteuer | Kurzfristige Vermietung nicht abgeschlossener Wohnungen an Angehörige (FG)

Von einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist nicht auszugehen, wenn es nur eine begrenzte Anzahl möglicher Mieter - vornehmlich die Angehörigen des Steuerpflichtigen - gibt, weil er nichtabgeschlossene Wohnungen in dem von ihm selbst bewohnten Haus vermieten will und die wenigen in Betracht kommenden Personen nur ein zeitlich begrenztes Interesse an der Anmietung haben (FG Hamburg, Urteil v. 26.9.2013 - 3 K 181/11, rechtskräftig).

Hintergrund: Nach dem Regelungszweck des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grds. und typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben. Es gelten jedoch Ausnahmen von diesem Grundsatz, wenn besondere Umstände gegen das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht sprechen.
Sachverhalt: Der Kläger erwarb ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück. Das Gebäude besteht aus insgesamt vier Geschossen. In der Folgezeit nahm der Kläger eine Entkernung und umfangreiche Sanierung des Gebäudes vor und zog mit seiner Familie dort ein. Das 1. und 2. OG sind zur Treppe hin nicht abgeschlossen, d.h. die Zimmertüren führen jeweils direkt, ohne Wohnungsflur und ohne abschließbare Wohnungstür, auf das Treppenhaus. Einen separaten Hauseingang für die Obergeschosse gibt es nicht. Die Räume im 1. OG vermietete der Kläger zunächst an seine Mutter. Die Räume im 2. OG an seinen Bruder. Zwei Räume im 1. OG nebst Küchenzeile und WC waren zudem an die Ehefrau des Klägers zum Betrieb eines Büroservices vermietet. Nachdem die Ehefrau des Klägers und der jüngere Sohn aus dem Haus auszogen, war das 2. OG zuletzt an den älteren Sohn vermietet, der im Ausland studierte. Das 1. OG nutzt der Kläger nach eigenen Angaben seit dem Auszug der Klägerin selbst als Schlaf- und Arbeitsbereich.
Hierzu führte das Finanzgericht weiter aus:

• Im Streitfall steht nicht zur Überzeugung des erkennenden Senates fest, dass die Vermietungstätigkeit des Klägers auf Dauer angelegt gewesen wäre. Es ist deshalb nicht typisierend vom Vorliegen eine Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen.

• Gegen die Absicht einer auf Dauer angelegten Vermietung spricht vor allem und in Bezug auf beide Obergeschosse, dass die dort ggf. zu vermietenden Räume nicht durch eine Wohnungstür und einen Flur vom Treppenhaus getrennt und nur über einen mit den übrigen Geschossen gemeinsamen Hauseingang und die gemeinsame Treppe zu erreichen sind.

• Zwar kann auch die Vermietung nicht abgeschlossener Räumlichkeiten zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führen. Im Streitfall ist aber zu berücksichtigen, dass der Kläger das Gebäude selbst bewohnt und der Kreis der potentiellen Mieter wegen der Nichtabgeschlossenheit der Räume deshalb sehr begrenzt ist.

Anmerkung: Anders als etwa bei studentischen Wohngemeinschaften kamen im Streitfall nach Einschätzung des Finanzgerichts nur Familienangehörige als Mieter in Betracht. Vollziehe sich die Nutzungsüberlassung im Rahmen der familiären Haushaltsgemeinschaft, so sei sie grds. der nicht steuerbaren Privatsphäre zuzuordnen (§ 12 EStG) und könne auch nicht durch einen Mietvertrag in den Bereich der Einkünfteerzielung (§ 2 EStG) verlagert werden.
Quelle: NWB Datenbank