Mietrecht | Erleichterte Kündigung des Vermieters in einem selbst bewohnten Gebäude (BGH)
Der BGH hat sich mit der Frage befasst, ob ein Vermieter das Mietverhältnis trotz einer mit seinem Rechtsvorgänger vereinbarten mietvertraglichen Kündigungsbeschränkung gemäß § 573a BGB kündigen kann ().
Hintergrund: Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses bedarf (§ 573 a BGB).
Sachverhalt: In dem streitgegenständlichen Mietvertrag heißt es u.a.: "Die Vermieterin wird das Mietverhältnis grds. nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der Vermieterin eine Beendigung notwendig machen." Später verkaufte die ursprüngliche Vermieterin das Gebäude. Der Kaufvertrag enthielt eine an spätere Erwerber weiterzugebende Mieterschutzbestimmung, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs und die Verwertungskündigung ausschloss. Ca. 3 Jahre später verkaufte der Erwerber das Gebäude an die Kläger. Der Weiterverkauf erfolgte ohne die Mieterschutzbestimmung. Die Kläger kündigten daraufhin das streitgegenständliche Mietverhältnis, da sie die Wohnung der Schwester der Klägerin überlassen wollten. Später kündigten sie nochmals vorsorglich wegen Eigenbedarfs und stützten die Kündigung hilfsweise auf § 573a BGB.
Hierzu führte der BGH weiter aus:
Im Streitfall ist die Kündigung nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB durch die im Mietvertrag enthaltene Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen.
Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Dies gilt auch für die Kündigungsbeschränkung.
Anmerkung: Da das Berufungsgericht über die – nicht generell von der Kündigungsbeschränkung erfasste – Eigenbedarfskündigung noch nicht entschieden hat, war das Berufungsurteil aufzuheben und der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückzuverweisen.
Quelle: BGH, Pressemitteilung v.
Fundstelle(n):
NAAAF-10428