Einkommensteuer | Einkünfteerzielungsabsicht bei strukturellem Leerstand (BFH)
Ein besonders lang andauernder, strukturell bedingter Leerstand einer Wohnimmobilie kann - auch nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung - dazu führen, dass die vom Steuerpflichtigen aufgenommene Einkünfteerzielungsabsicht ohne sein Zutun oder Verschulden wegfällt (; veröffentlicht am ).
Hintergrund: Nach der Rechtsprechung des BFH kann auch ein besonders lang andauernder Leerstand nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung dazu führen, dass eine vom Steuerpflichtigen aufgenommene Einkünfteerzielungsabsicht ohne sein Zutun oder Verschulden wegfällt. Und zwar dann, wenn absehbar ist, dass das maßgebliche (dem Grunde nach betriebsbereite) Objekt entweder wegen fehlender Marktgängigkeit oder aufgrund anderweitiger struktureller Vermietungshindernisse in absehbarer Zeit nicht wieder vermietet werden kann (grundlegend hierzu NWB EAAAE-29042).
Sachverhalt: Der Kläger kaufte im November 1997 ein mit einer Stadtvilla bebautes Grundstück in Thüringen. Zuvor war er bereits Miteigentümer. Ursprünglich wurde die 1928 erbaute Villa von seiner Familie genutzt. In der Zeit von 1949 bis 1992 war das Objekt fremdvermietet. Seitdem steht das Haus leer. Nach Erwerb des Alleineigentums beauftragte der Kläger eine Wohnungsgesellschaft mit der Verwaltung und Vermietung der Villa. Es gelang nicht, einen Mieter zu finden. Zum einen steht in der Stadt rund die Hälfte des Mietwohnraums leer, zum anderen ist eine Vermietung aufgrund des baulichen Zustands des Objekts nicht möglich. Die Stadtvilla müsste grundlegend saniert werden, was unter Berücksichtigung des gegenwärtigen Mietpreisniveaus allerdings unwirtschaftlich wäre. Der Kläger machte einen Werbungskostenüberschuss in Höhe von rund 3.000 EUR bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Stadtvilla geltend, den das Finanzamt nicht berücksichtigte. Die hiergegen gerichtete Klage hatte in allen Instanzen keinen Erfolg.
Hierzu führten die Richter des BFH weiter aus:
Nicht zu prüfen war vorliegend, ob der Kläger die Einkünfteerzielungsabsicht nachweislich mit dem Erwerb des Alleineigentums an der Stadtvilla aufgenommen hatte, da er als Miteigentümer bereits davor den Tatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erfüllt hat. Zu seinen Gunsten war davon auszugehen, dass seine Aufwendungen auch während der Zeit dieses Leerstands als Werbungskosten abziehbar sind, solange er seinen ursprünglichen, mit Erwerb der Miteigentümerstellung begründeten Entschluss zur Einkünfteerzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand des Objekts nicht endgültig aufgegeben hat.
Auch kann offen bleiben, ob der Kläger im Zeitraum des Leerstands schon dadurch hinreichend ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen entfaltet hat, indem er eine Wohnungsgesellschaft mit der Verwaltung und Vermietung des Objekts beauftragt hat, oder ob er - wovon wohl das FA ausgeht - das Objekt angesichts des langfristigen Leerstands daneben auch selbst durch eigene Vermietungsanzeigen am Markt hätte platzieren müssen. Denn selbst wenn man annimmt, dass der Kläger sich stets ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung des Objekts bemüht hat, ist davon auszugehen, dass er - jedenfalls im Streitjahr - seine Einkünfteerzielungsabsicht ohne eigenes Verschulden verloren hat.
Fest steht, dass eine Vermietung auf absehbare Zeit mangels entsprechender Nachfrage nicht zu erreichen ist - das (grundsätzlich vermietbare) Objekt müsste grundlegend saniert werden, um sinnvoll am Markt platziert werden zu können.
Eine solche Sanierung muss jedoch unter Berücksichtigung des gegenwärtig niedrigen Mietpreisniveaus als unwirtschaftlich eingeschätzt werden.
Es ist daher davon auszugehen, dass eine Marktgängigkeit der Stadtvilla unter wirtschaftlich zumutbaren Bedingungen nicht herbeizuführen ist und ihre Vermietung aufgrund der offensichtlich vorhandenen strukturellen Vermietungshindernisse in absehbarer Zeit objektiv nicht möglich sein wird.
Folglich kann der Kläger die erklärten Werbungskostenüberschüsse nicht mehr geltend machen, da die ursprünglich bestehende Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objekts ohne sein Zutun weggefallen ist.
Quelle: NWB Datenbank
Fundstelle(n):
NAAAF-10107