Grunderwerbsteuer | Einheitlicher Erwerbsgegenstand bei einem Gesamterbbaurecht (BFH)

Bestellen zwei Grundstückseigentümer an ihren Grundstücken ein Gesamterbbaurecht, liegen zwei Erwerbsvorgänge vor. In die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer sind auch die Bauerrichtungskosten einzubeziehen, soweit eine entsprechende Herstellungsverpflichtung der Veräußererseite (Erbbaurechtsgeber und ggf. mit ihm verbundener Dritter) besteht (BFH, Urteil v. 24.4.2013 - II R 53/10; veröffentlicht am 3.7.2013).

Hintergrund: Der Gegenstand des Erwerbsvorgangs, nach dem sich die als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer anzusetzende Gegenleistung richtet, wird zunächst durch das zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft bestimmt. Ergibt sich jedoch aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrags (Erbbaurechtsvertrag) unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand (s. z.B. BFH, Urteil v. 28.3.2012 - NWB PAAAE-13313, m.w.N.).
 Sachverhalt: A und V bestellten als Eigentümer zweier aneinander angrenzender Grundstücke zugunsten der Klägerin ein Gesamterbbaurecht. Das Erbbaurecht wurde zur Errichtung eines Gebäudes entsprechend dem Entwurf des Architekten N bestellt. Die Klägerin als Erbbauberechtigte war zur Errichtung des Bauwerks verpflichtet. Die Realisierung des Bauprojekts sollte auf der Basis eines Leasing-Fonds-Modells erfolgen, wobei A alleiniger Leasingnehmer und, soweit das steuerlich zulässig ist, alleiniger Bauherr werden sollte. Die Klägerin verpflichtete sich, das bebaute Erbbaurecht einer Immobilien-Leasinggesellschaft zur Nutzung zu überlassen. Diese hatte ihrerseits mit A einen Leasingvertrag geschlossen, wonach A das bebaute Grundstück nutzen sollte. Mit einem Generalübernehmervertrag beauftragte die Klägerin die A mit der Errichtung des schlüsselfertigen Gebäudes. Das Finanzamt setzte gegen die Klägerin Grunderwerbsteuer fest. Es berücksichtigte dabei auch die gesamten Bauerrichtungskosten aus dem Generalübernehmervertrag.
Hierzu führte der BFH weiter aus:

• Bestellen zwei Grundstückseigentümer an ihren Grundstücken ein Gesamterbbaurecht, liegen zwei Erwerbsvorgänge i.S. des § 1 Abs. 1 Nr  1 i.V.m. § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG vor.

• In die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer sind im Streitfall auch jeweils die anteiligen Bauerrichtungskosten einzubeziehen.

• Zwar ist, soweit sich ein Erbbauberechtigter im Rahmen der Bestellung eines Erbbaurechts zur Errichtung eines Gebäudes auf dem Erbbaugrundstück verpflichtet, regelmäßig davon auszugehen, dass die Baumaßnahmen dem Erwerber als (zukünftigem) Inhaber des Erbbaurechts allein zugutekommen und die entsprechenden Verwendungen keine Gegenleistung i.S. des § 8 Abs. 1 GrEStG sind.

• Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist aber das Erbbaurecht mit noch künftig zu errichtendem Gebäude, soweit eine entsprechende Herstellungsverpflichtung der Veräußererseite (Erbbaurechtsgeber und ggf. mit ihm verbundener Dritter) besteht.

• A und V haben im Streitfall zielgerichtet auf die Verschaffung des gesamten Erbbaugrundstücks in bebautem Zustand hingewirkt. Für das abgestimmte Verhalten der Veräußererseite genügt schon ein tatsächliches, einvernehmliches Zusammenwirken.

Quelle: NWB Datenbank