Einkommensteuer | Maklerkosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (FG)
Maklerkosten, die beim Verkauf eines Grundstücks anfallen, können Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sein, soweit mit dem Veräußerungserlös Darlehen getilgt werden, die zur Finanzierung anderer Mietobjekte aufgenommen wurden (; Revision zugelassen).
Maklerkosten, die beim Verkauf eines Grundstücks anfallen, können Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sein, soweit mit dem Veräußerungserlös Darlehen getilgt werden, die zur Finanzierung anderer Mietobjekte aufgenommen wurden (; Revision zugelassen).
Hintergrund: Grundsätzlich bilden Maklerkosten, die aufgrund der Veräußerung eines Vermietungsobjekts anfallen, in gleicher Weise wie etwa dadurch ausgelöste Vorfälligkeitsentschädigungen Veräußerungskosten und gehören daher dem nicht steuerbaren Vermögensbereich in Bezug auf das veräußerte Wirtschaftsgut an, wobei eine steuerliche Berücksichtigung lediglich bei etwaigen Einkünften aus § 23 EStG erfolgen kann. Der 10. Senat des FG Münster hielt es in dem o.g. Verfahren jedoch für möglich, dass solche Veräußerungskosten zugleich als Geldbeschaffungskosten im Veranlassungszusammenhang mit einer Einkünfteerzielung i.S.v. § 21 EStG durch ein anderes Wirtschaftsgut stehen können. Die für Steuerpflichtige positive Entscheidung dürfte auf breites Interesse stoßen und den Inhalt künftiger Vertragsregelungen beeinflussen.
Sachverhalt: Im Streitfall hatte der Kläger eines seiner drei Objekte, aus denen er Vermietungseinkünfte erzielte, verkauft und dazu einen Makler beauftragt. Die Finanzierung der weiterhin vom Kläger vermieteten Wohn-/Geschäftshäuser war über eine Grundschuld auf dem veräußerten Grundstück abgesichert. In dem Vertrag war festgelegt, dass der Kaufpreis in wesentlichen Teilen zur Tilgung von Darlehen, die der Finanzierung der beiden anderen Vermietungsobjekte dienten, verwendet und daher direkt an die finanzierenden Banken überwiesen werden sollte. Insoweit, als der Kaufpreis anteilig zur Darlehnstilgung verwendet wurde, sah der Kläger den damit zusammenhängenden Teil der Maklerkosten als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften an.
Hierzu führte das Finanzgericht weiter aus:
Es ist möglich, dass Veräußerungskosten zugleich als Geldbeschaffungskosten im Veranlassungszusammenhang mit der Erzielung von Vermietungseinkünften durch ein anderes Wirtschaftsgut stehen.
Allerdings ist dies nicht ausnahmslos der Fall, sondern nur dann, wenn und soweit der Veräußerungserlös – wie im Streitfall – tatsächlich für die Finanzierung der Vermietungsobjekte verwendet wird und diese Verwendung von vornherein beabsichtigt und im Vertrag endgültig festgelegt war.
Anmerkung: Das Finanzgericht weist in seinen Entscheidungsgründen darauf hin, dass seine Beurteilung im Widerspruch zur Rechtsprechung des VIII. Senats des BFH stehen könnte. Danach ist eine durch eine Veräußerung eines (Miet-)Objekts ausgelöste Vorfälligkeitsentschädigung in keinem Fall als Werbungskosten bei Einkünften aus einer neuen Kapitalanlage zu berücksichtigen, und zwar weder dann, wenn der Restkaufpreis tatsächlich für diese neue Kapitalanlage verwendet wurde, noch, wenn im o.g. Sinne bereits bei der Veräußerung entsprechend in endgültiger Weise über den Kaufpreis verfügt wurde (so NWB SAAAB-75021).
Quelle: FG Münster online
Hinweis: Das Finanzgericht hat die Revision zugelassen. Ein Aktenzeichen des BFH wurde noch nicht veröffentlicht. Den Text der Entscheidung finden Sie auf den Internetseiten des Finanzgerichts. Eine Aufnahme in die NWB Datenbank erfolgt in Kürze.
Fundstelle(n):
SAAAF-09924