Einkommensteuer | Grundstückshandel bei angedrohter Versteigerung durch Finanzamt (BFH)
Die persönlichen oder finanziellen Beweggründe für die Veräußerung von Immobilien sind für die Zuordnung zum gewerblichen Grundstückshandel oder zur Vermögensverwaltung unerheblich. Dies gilt auch für wirtschaftliche Zwänge wie z.B. die Ankündigung von Zwangsmaßnahmen durch einen Grundpfandgläubiger (; veröffentlicht am ).
Hintergrund: Die Unterscheidung zwischen gewerblicher Tätigkeit und privater Vermögensverwaltung wird im Bereich des gewerblichen Grundstückshandels durch die sogenannte „Drei-Objekte-Grenze” konkretisiert. Danach liegt in der Regel ein gewerblicher Grundstückshandel vor, sofern mehr als drei Objekte innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel fünf Jahren ab der Anschaffung veräußert werden.
Sachverhalt: Der Kläger war in den Streitjahren 1996 bis 1998 Allein- und Miteigentümer mehrerer Grundstücke. Aufgrund von Steuerschulden in Millionenhöhe hatte das Finanzamt im Arrestwege diese Grundstücke mit Sicherungshypotheken belastet. 1998 kündigte das Finanzamt an, dass es in einer Woche die Verwertung der Sicherheiten einleiten werde. Zu einer Zwangsversteigerung der Objekte kam es aber nicht, weil das Finanzamt dem Kläger und seiner Ehefrau einen freihändigen Verkauf dieser Grundstücke gestattete. Zwei Jahre später führte das Finanzamt eine Außenprüfung bei dem Kläger und dessen Ehefrau durch. Dabei gelangte der Prüfer zu der Auffassung, dass der Kläger und seine Ehefrau zum einen jeweils persönlich, zum anderen aber auch gemeinsam einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben hätten.
Hierzu führte der BFH weiter aus:
Die Drei-Objekt-Grenze hat die Bedeutung eines Anscheinsbeweises, der - ohne dass es dafür weiterer Indizien bedarf - den Schluss auf die innere Tatsache des Erwerbs des jeweiligen Grundstücks in bedingter Veräußerungsabsicht zulässt.
Ihre Geltungskraft kann im Einzelfall aber durch den Nachweis eines atypischen Sachverhaltsverlaufs erschüttert werden.
Dafür kommen indes grds. weder die Gründe der Veräußerung noch Absichtserklärungen in Betracht, sondern vornehmlich Gestaltungen des Steuerpflichtigen in zeitlicher Nähe zum Erwerb, die eine Veräußerung innerhalb eines Zeitrahmens von etwa fünf Jahren erschweren oder unwirtschaftlicher machen.
Dies kann z.B. eine langfristige Finanzierung oder eine langfristige Vermietung bzw. Verpachtung sein, wenn diese sich im Falle einer Veräußerung voraussichtlich ungünstig auswirken oder zusätzliche finanzielle Belastungen auslösen würde, oder die Einräumung von Nießbrauchsrechten, wodurch eine Verfügung über das Grundstück erschwert würde. Derartige Indizien konnten im Streitfall aber nicht festgestellt werden.
Anmerkung: Nach Ansicht des BFH steht der Annahme einer bedingten Veräußerungsabsicht grds. nicht entgegen, dass die ursprüngliche Vermietungsabsicht aufgegeben und das Objekt aufgrund wichtiger und ungewollter Gründe verkauft wird. Denn die konkreten Anlässe und Beweggründe für den Verkauf (z.B. Ehescheidung, Finanzierungsschwierigkeiten, Krankheit, Gefälligkeit gegenüber Mandanten, ein unerwartet hohes Kaufangebot) würden im Allgemeinen nichts darüber aussagen, ob der Steuerpflichtige nicht auch aus anderen Gründen zum Verkauf bereit gewesen wäre und insofern von Anfang an eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht gehabt habe. Nichts anderes gelte auch für den sich im Streitfall aus der Ankündigung der Zwangsversteigerung durch das Finanzamt ergebenden Druck, so der BFH.
Quelle: NWB Datenbank
Fundstelle(n):
JAAAF-09632