Leitsatz

1. Da bei der Ermittlung des steuerlichen Bedarfswerts des Grund und Bodens nach § 179 Sätze 1 bis 3 BewG typisierend auf den zuletzt vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwert abzustellen ist, bleiben andere wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale, wie z. B. Ecklage, Zuschnitt, Oberflächenbeschaffenheit und Beschaffenheit des Baugrunds, Lärm-, Staub- oder Geruchsbelästigungen, Altlasten usw. außer Ansatz. Dem Finanzamt ist daher bei der typisierenden Bedarfsbewertung selbst in den Fällen, in denen es positive Kenntnis von derartigen wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen hat, aus Rechtsgründen nicht möglich, diese bei der Wertermittlung des Grund und Bodens zu berücksichtigen.

2. Zwar besteht grundsätzlich die Möglichkeit, den Wert von Grundstücken, die von den lagetypischen wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks abweichen, nach den Vorgaben des Gutachterausschusses aus dem Bodenrichtwert der jeweiligen Richtwertzone abzuleiten. Eine solche Ableitung kommt insbesondere dann in Betracht, wenn in der Bodenrichtwertkarte zu dem Bodenrichtwert eine Geschossflächenzahl (GFZ) angegeben wird; dann ist bei Grundstücken, deren GFZ von der des Bodenrichtwertgrundstücks abweicht, der Bodenwert unter Anwendung der vom örtlichen Gutachterauschuss mitgeteilten Umrechnungskoeffizienten für die GFZ abzuleiten, wobei aber nicht auf die konkret auf dem Grundstück vorhandene, sondern die aus tatsächlichen (z. B. Zuschnitt des Grundstücks) oder rechtlichen Gründen (z. B. Denkmalschutz) maximal realisierbare GFZ abzustellen ist.

3. Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts der Immobilie nach § 198 BewG kann entweder durch einen zeitnah zum Bewertungsstichtag erfolgten Verkauf des Grundstücks zu fremdüblichen Konditionen oder aber durch Vorlage eines plausiblen, den Vorschriften der Immobilienwertverordnung entsprechenden Sachverständigengutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen oder des örtlichen Gutachterausschusses über den Verkehrswert des Grundbesitzes geführt werden; von anderen Personen erstellte Gutachen reichen als Nachweis grundsätzlich nicht aus.