Sanierung einer zum fair value bewerteten Anlageimmobilie

I. Sachverhalt

U bewertet Anlageimmobilien (investment properties) im fair value-Modell (IAS 40.33). Anfang 01 fasst U erstmals Pläne, das Gebäude G umfangreich zu sanieren, mit geplantem Sanierungsbeginn 2.1.02. Während der zweijährigen Sanierung wird das Gebäude nicht nutzbar sein. U muss daher zunächst die Mieter aus noch nicht kündbaren Verträgen zur vorzeitigen Vertragsauflösung bewegen. Dies gelingt parallel zur ersten Kostendetaillierung der geplanten Sanierung in der zweiten Jahreshälfte 01 gegen Vereinbarung von 100 T€ Abfindungen (Entmietungsaufwand). Bauunternehmen werden Ende 01 beauftragt und erhalten nach Sanierungsfortschritt Zahlungen von je 100 T€ Ende 02 und Ende 03.

Durch die Sanierung wird sich die ursprüngliche Restnutzungsdauer (RND) von 20 Jahren (ab 31.12.01) um zwei Jahre erhöhen. Dafür werden während der zweijährigen Sanierungsphase keine Mieten anfallen. Der Reinertrag aus der Immobilie beträgt 80 T€ vor Sanierung und – nach zu einem großen Teil bereits Ende 01 abgeschlossenen Neuverträgen – 120 T€ für das sanierte Gebäude. Bei einem Zinssatz von 5 % ergibt sich folgende Vergleichsrechnung: