Bedarfsbewertung des Grundvermögens ab Bewertungsstichtagen nur für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer
Erbschaftsteuerreformgesetz 2008 (ErbStRG) mit Änderungen durch das Gesetz zur Umsetzung der Beitreibungsrichtlinie sowie das Gesetz zur Änderung steuerlicher Vorschriften (BeitrRLUmsG) vom mit Wirkung für Bewertungsstichtage ab bzw. ab ;
Anzuwendende Bewertungsverfahren in Abhängigkeit von vorliegenden Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin;
1. Rechtsgrundlagen:
1.1 Gesetzesänderungen sowie Erbschaftsteuerrichtlinien bzw. -hinweise 2011:
Für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer (ErbSt/SchSt) sind die Bewertungsvorschriften für Grundstücke durch das Erbschaftsteuerreformgesetz (ErbStRG) vom ( BGBl 2008 I S. 3018) ab 2009 neu gefasst worden.
Die für die ErbSt/SchSt benötigten Grundstückswerte sind bei der Bedarfsbewertung des Grundvermögens auf Bewertungsstichtage ab nach den §§ 151 bis 157 (Feststellungsverfahren) und 176 bis 198 Bewertungsgesetz (BewG) sowie den Anlagen 21 bis 26 zum BewG zu ermitteln. Weitere Regelungen enthalten die Erbschaftsteuerrichtlinen 2011 (ErbStR 2011 vom , BStBl. 2011 I Sonder-Nr. 1/2011, S. 2) sowie die Erbschaftsteuerhinweise 2011 (ErbStH 2011 vom , BStBl. 2011 I Sonder-Nr. 1/2011, S. 117).
Die ErbStR 2011 und ErbStH 2011 berücksichtigen jedoch noch nicht die Bewertungsgesetzänderungen durch Artikel 10 des Gesetzes zur Umsetzung der Beitreibungsrichtlinie sowie zur Änderung steuerlicher Vorschriften (BeitrRLUmsG) vom ( BGBl 2011 I Nr. 64 S. 2592 ff.).
Nach diesen ist die Bedarfsbewertung von Grundbesitz für ErbSt/SchSt ab nachstehenden Bewertungsstichtagen wie folgt geändert:
1.2 Bewertungsstichtage ab (§ 205 Abs. 3 BewG):
§ 179 Satz 4 BewG (neu gefasst):
„Wird von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.”
§ 192 neuer Satz 2 BewG:
„Mit der Bewertung des Erbbaurechts (§ 193) ist die Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses und mit der Bewertung des Erbbaurechtsgrundstücks (§ 194) ist das Recht auf den Erbbauzins abgegolten; die hiernach ermittelten Grundbesitzwerte dürfen nicht weniger als 0 Euro betragen.”
1.3 Bewertungsstichtage ab (§ 205 Abs. 4 BewG):
Ab Bewertungsstichtagen sind bei Bedarfsbewertungen im Sachwertverfahren nach §§ 189 ff. BewG die Regelherstellungskosten 2010 (RHK 2010) anzuwenden (Anlage 24 Teil II – RHK 2010 ab : BGBl 2011 I Nr. 64 S. 2623 – 2627).
Für Bedarfsbewertungen (2009) bis zum Bewertungsstichtag sind weiterhin die Regelherstellungskosten 2007 (RHK 2007) anzuwenden (Anlage 24 Teil II – RHK 2007 bis : BGBl 2008 I Nr. 66 S. 3071 – 3074).
2. Bewertungsgrundsätze:
2.1. Unbebaute Grundstücke:
Für unbebaute Grundstücke ist das Vergleichswertverfahren anzuwenden, in dem grundsätzlich die Grundstücksfläche mit dem zugehörigen Bodenrichtwert (BRW) des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin (GAA) multipliziert wird (§§ 178, 179 BewG).
Bezüglich des anzusetzenden BRW sind die bauliche Nutzungsart und das bauliche Ausnutzungsmaß (Geschossflächenzahl) sowohl des Grundstücks als auch des BRW nach den Erläuterungen und Vorgaben des GAA im Vorwort des jeweiligen Berliner Bodenrichtwertatlanten zu beachten.
Diese Grundsätze gelten gleichzeitig auch für im Ertragswert- oder im Sachwertverfahren anzusetzende BRW bei der Bewertung bebauter Grundstücke.
2.2. Bebaute Grundstücke:
Vorgesehene Bewertungsverfahren sind das Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG), das Ertragswertverfahren (§§ 184 – 188 BewG) oder das Sachwertverfahren (§§ 189 – 191 BewG), deren Anwendung sich zunächst nach deren jeweiliger Grundstücksart (§ 181 BewG) und danach ggf. weiteren Parametern (§§ 180 bis 182 BewG) richtet.
Die Grundstücksarten Mietwohn-, Geschäfts- und gemischt genutztes Grundstück bemessen sich (abweichend von der steuerlichen Einheitsbewertung) hier nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen zueinander (und nicht nach dem Verhältnis der Jahresrohmieten); den maßgeblichen Wohnungsbegriff enthält § 181 Abs. 9 BewG.
2.2.1 Grundstücksarten bebauter Grundstücke und Bewertungsverfahren:
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Ein-/Zweifamilienhäuser sowie Wohnungs- oder Teileigentum: |
|
Mietwohngrundstücke: | |
Geschäftsgrundstücke sowie Gemischt genutzte Grundstücke: | |
Sonstige bebaute Grundstücke: |
2.2.2 Bewertungsverfahren und Bewertungsansätze:
Nach den §§ 179 – 191 BewG sind anzuwendende Bewertungsverfahren und darin vorgesehene Bewertungsansätze (Werte) davon abhängig, ob bzw. welche Daten des örtlichen Grundstücksmarktes aus Ermittlungen des Gutachterausschusses (GAA) vorliegen bzw. verwendbar/geeignet sind.
Die für Berlin vom GAA ermittelten Daten zur Wertermittlung sind in der o. g. Anlage (Übersicht) an entsprechender Stelle aufgeführt. Dazu Fundstellen im Internet:
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Amtsblatt von Berlin (ABl. Bln): |
Gutachterausschuss Berlin: |
2.2.2.1 Vergleichswertverfahren:
Für Berliner Grundstücke liegen für Ein- und Zweifamilienhäuser, für Eigentumswohnungen (in Häusern mit mehr als zwei Wohnungen) sowie für Sondereigentum (SE) bzw. Sondernutzungsrechte (SNR) an Garagen, Sammelgaragen und Wageneinstellplätzen (bei Wohnungseigentum) vom Gutachterausschuss Berlin (GAA) veröffentlichte Vergleichsfaktoren vor, deren jeweilige/r Fundstelle, Anwendungsbereich und Geltungszeitraum (d. h. ab welchem Bewertungsstichtag) sich aus der beigefügten Anlage (Übersicht) ergeben.
Vergleichsfaktoren für Erbbaurechte und für Teileigentum stellt der Berliner Gutachterausschuss nicht zur Verfügung.
2.2.2.2 Ertragswertverfahren:
Für Bedarfsbewertungen im Ertragswertverfahren nach den §§ 184 ff. BewG dürfen mangels Modellkonformität nicht die vom Gutachterausschuss Berlin ermittelten und im ABl. Bln 2012 Nr. 21 vom (S. 793 – 802) veröffentlichten Liegenschaftszinssätze Berlin 2012, sondern gemäß § 188 Abs. 2 Satz 2 BewG lediglich die Liegenschaftszinssätze des § 188 Abs. 2 Nrn. 1 – 4 BewG verwendet werden.
Ebenso sind deshalb ausschließlich die Bewirtschaftungskosten der Anlage 23 zum BewG anzuwenden, da diese modellkonform zu den Liegenschaftszinssätzen des § 188 Abs. 2 BewG sind.
Begründung:
Für die erbschaft-/schenkungsteuerliche Grundstücksbewertung (hier: Bedarfsbewertungen von Grundbesitz für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer – ErbSt/SchSt – ab – BBW 2009) sieht das Bewertungsgesetz (BewG) grundsätzlich die Verwendung der Daten des Gutachterausschusses (GAA) vor. Dies gilt auch für die Bewertung der Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischtgenutzten Grundstücke (Wohn-/Geschäftshäuser – §§ 184 – 188 BewG).
Bei der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes (LZS) ist es aufgrund der gesetzlichen Vorgaben des Bewertungsgesetzes für die Verwendung für steuerliche Zwecke erforderlich (§§ 185, 188 BewG), diese unter Ansatz einer Gesamt- (GND) und einer Restnutzungsdauer (RND) gemäß § 185 Abs. 3 BewG (d. h. grundsätzlich GND – Alter = RND) vorzunehmen.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin (GAA Berlin) hat von ihm ermittelte Liegenschaftszinssätze aktuell in 2012 veröffentlicht (vgl. Amtsblatt Berlin 2012 -ABl- Nr. 21 S. 793–802 vom ); davor erfolgten Veröffentlichungen in 2005 (ABl 2005 Nr. 58 S. 4391) und 2007 (ABl 2007 Nr. 29 S. 1752 und Nr. 32 S. 2031).
Darin hat der GAA Berlin (lt. den Vorbemerkungen) jeweils bei der Ermittlung der LZS ein Modell für die Ermittlung einer wirtschaftlichen RND herangezogen, das auf das Baualter, den Zustand und die Ausstattung des Gebäudes abstellt (§ 16 Abs. 4 WertV; vgl. ABl. 2012 S. 794); das Modell beruht auf langjähriger Kenntnis der Berliner Grundstücksmarktverhältnisse (Rahmenbedingungen).
Auf die Notwendigkeit der „Modellkonformität” weist der GAA Berlin in seinen Vorbemerkungen (Nr. 2) ausdrücklich hin („… wenn die wertbestimmenden Ansätze … innerhalb des Modells bleiben …” (d. h. hier: Bewirtschaftungskosten und RND); vgl. auch die Tabellen 3 und 4 in Nr. 1.2.4 – ABl 2012, S. 793 + 794).
Wegen der damit abweichend von der Vorschrift des § 185 Abs. 3 BewG ermittelten Restnutzungsdauer (RND) können die Berliner Finanzämter die vom GAA Berlin vorliegenden Liegenschaftszinssätze (sowohl 2005/2007 als auch 2012) für die Bedarfsbewertungen (ErbSt/SchSt) auf Stichtage ab nicht anwenden, da diese insoweit als „nicht geeignet” (i. S. d. Ab. 22 Abs. 2 des AEBewGRV v. , BStBl. 2009 I, S. 590 ff. bzw. R B 188 Abs. 2 Satz 3 ErbStR 2011 v. , BStBl. 2011 I Sonder-Nr. 1/2011, S. 93) anzusehen sind.
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[ § 185 (3) Satz 3 BewG: | „Die Restnutzungsdauer wird grundsätzlich aus dem Unter-Unterschiedsbetrag zwischen der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer” nach „Anlage 22” … „und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag ermittelt”.] |
Aus diesen Gründen sind bei Bedarfsbewertungen im Ertragswertverfahren (ab ) die LZS’e des § 188 (2) BewG sowie die jeweils (insoweit) „dazugehörige/n” RND-Ermittlung nach § 185 (3) Satz 3 BewG und die Bewirtschaftungskosten der Anlage 23 zum BewG zu verwenden.
2.2.2.3 Sachwertverfahren:
Für Berliner Grundstücke liegen für Ein- und Zweifamilienhäuser, Villen und Landhäuser vom Gutachterausschuss Berlin (GAA) veröffentlichte Sachwertanpassungsfaktoren vor, deren jeweilige/r Fundstelle, Anwendungsbereich und Geltungszeitraum (d. h. ab welchem Bewertungsstichtag) sich aus der beigefügten Anlage (Übersicht) ergeben.
Diese gelten nicht für Grundstücke in der Rechtsform des Wohnungseigentums.
Für die übrigen Grundstücksarten sind die Wertzahlen der Anlage 25 zum BewG zu verwenden.
3. Übersicht der Regelungen für Berliner Grundstücke (siehe Anlage):
Aufgrund der o. g. Vorschriften, Ausführungen sowie der vorliegenden Daten ergeben sich für Berliner Grundstücke bei der Bedarfsbewertung für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer ab Bewertungsstichtagen die in der Anlage (Übersicht) aufgeführten Bewertungsverfahren, Wertansätze und Geltungszeiträume (Stand: ).
Die Runderlasse BewGrdV2009-Nr. 1 vom , vom und vom hebe ich hiermit auf.
Bedarfsbewertung ab (BBW 2009)
Übersicht der Regelungen für Berliner Grundstücke
Stand:
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Grundstücksart (BBW 2009): | Hinweis: | Bedingung: | Bewertungsverfahren: | nach | Geltung ab Bewertungsstichtag: | |
Unbebaute Grundstücke §§ 178 + 179 BewG | Bodenrichtwerte (BRW) sind auch anzuwenden im
Maßstab bei Vergleichsfaktoren des GAA | Vergleichswert §§ 178 + 179 BewG | Bodenrichtwert (BRW) des Gutachterausschusses Berlin (GAA) nach
| Bodenrichtwerte – im Internet (s. o.: Gutachterausschuss-Berlin.de = GAA online) BRW-Umrechnungskoeffizienten (URK; Umrechnung auf andere GFZ) – URK 2004: Amtsblatt von Berlin (ABl.): ABl. Nr. 12 v. S. 1101 ff. (URK W) (URK M1 + M2) | BRW’e für Bewertungsstichtage 1.1. – , BRW’e für Bewertungsstichtage 1.1. – , usw. | |
Einfamilienhaus + Zweifamilienhaus | baulich: Einzel-/Doppel-/Reihenhaus |
| Vergleichswert (§ 182 Abs. 2 Nr. 3 BewG) | Vergleichsfaktoren für EFH + ZFH bis gute Wohnlage vom Gutachterausschuss Berlin (GAA) | ABl. Nr. 40 v. S. 2141 → ……… ABl. Nr. 48 v. S. 2249 → ……… GAA online (s. o.) | Ab bis zum ……… Ab bis auf Weiteres ……… |
Einfamilienhaus + Zweifamilienhaus | baulich: Einzel-/Doppel-/Reihenhaus |
| Sachwert (§ 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG) | §§ 189 + 190 BewG + Anlage 24 „RHK2007” oder Anlage 24 „RHK2010” + Sachwertanpassungsfaktoren (SAF) für EFH/ZFH vom GAA wenn Sachwert 100.000 – 400.000 € = Tabelle 4 " " " " " " sonst Anlage 25 „Wertzahl” | Ab – Ab bis auf Weiteres Ab bis zum ……… Ab bis zum ……… Ab bis zum ……… Ab bis auf Weiteres ……… | |
Einfamilienhaus + Zweifamilienhaus | baulich: Einzel-/Doppel-/Reihenhaus oder Villa/Landhaus (nach Definition d. GAA) |
| Vergleichswert (§ 182 Abs. 2 Nr. 3 BewG) | Vergleichsfaktoren für EFH + ZFH sehr gute Wohnlage, für Villen/Landhäuser vom Gutachterausschuss Berlin (GAA) | ABl. Nr. 10 v. S. 344 → ……… GAA online | Ab bis auf Weiteres |
Einfamilienhaus + Zweifamilienhaus | baulich: Einzel-/Doppel-/Reihenhaus oder Villa/Landhaus (nach Definition d. GAA) baulich: Einzel-/Doppel-/Reihenhaus oder - Villa/Landhaus (nach Definition d. GAA) |
| §§ 189 + 190 BewG + Anlage 24 „RHK2007” oder Anlage 24 „RHK2010” + Sachwertanpassungsfaktoren (SAF) für EFH/ZFH/Villen/Landhäuser vom GAA wenn Sachwert:
sonst Anlage 25 „Wertzahl” | Ab – Ab bis auf Weiteres Ab bis zum Ab bis zum ……… Ab bis zum ……… Ab bis auf Weiteres ……… | ||
Wohnungseigentum ohne Garage/Sammelgarage/Wageneinstellplatz | in Geschossbauten (Mietwohnhausbauweise; mindestens 3 Wohnungen im Gebäude) |
| Vergleichswert (§ 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG) | Vergleichsfaktoren für Wohnungseigentum (v. GAA) | ABl. Nr. 44 v. S. 1788 → ……… ABl. Nr. 11 v. S. 373 – 380 → ……… ABl. Nr. 28 v. S. 1245 und ABl. Nr. 39 v. S. 1863 → ……… GAA online | Ab bis zum ……… Ab bis zum ……… Ab bis auf Weiteres ……… |
Wohnungseigentum mit Garage/Sammelgarage/Wageneinstellplatz | in Geschossbauten (Mietwohnhausbauweise; mindestens 3 Wohnungen im Gebäude) + => Garage/Sammelgarage/Wageneinstellplatz (im Freien) |
| Vergleichsfaktoren für Wohnungseigentum (v. GAA) + Vergleichsfaktoren für Sondereigentum (SE)/Sondernutzungsrechte (SNR) an Garage/Sammelgarage/Wageneinstellplatz (im Freien; v. GAA) | ABl. Nr. 44 v. S. 1788 → ……… ABl. Nr. 11 v. S. 373 – 380 → ……… ABl. Nr. 28 v. S. 1245 und ABl. Nr. 39 v. S. 1863 → ……… GAA online + ABl. Nr. 14 v. S. 619 – 622 → ……… ABl. Nr. 11 v. S. 381 – 384 → ……… ABl. Nr. 26 v. S. 1165 – 1168 → ……… GAA online | Ab bis zum ……… Ab bis zum ……… Ab bis auf Weiteres ……… Ab bis zum ……… Ab bis zum ……… Ab bis auf Weiteres ……… | |
Wohnungseigentum nur als Sonder eigentum (SE) an Garage/Sammelgarage/Wageneinstellplatz | in Geschossbauten (Mietwohnhausbauweise; mindestens 3 Wohnungen im Gebäude) => nur für Garage/Sammelgarage/Wageneinstellplatz (im Freien) |
=> nur für Sondereigentum an Garage/Sammelgarage/Wageneinstellplatz (im Freien) | Vergleichswert (§ 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG) | Vergleichsfaktoren für Sondereigentum (SE)/Sondernutzungsrechte (SNR) an Garage/Sammelgarage/Wageneinstellplatz (im Freien; v. GAA) | ABl. Nr. 14 v. S. 619 – 622 → ……… ABl. Nr. 11 v. S. 381 – 384 → ……… ABl. Nr. 26 v. S. 1165 – 1168 → ……… GAA online | Ab bis zum ……… Ab bis zum ……… Ab bis auf Weiteres ……… |
Wohnungseigentum | baulich: Einzel-/Doppel-/Reihenhaus ! ! |
| Sachwert (§ 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG) | Ab – Ab bis auf Weiteres | ||
Teileigentum |
| Sachwert (§ 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG) | Ab – Ab bis auf Weiteres | |||
ausschließlich Ertragswertverfahren | Ertragswert (§ 182 Abs. 3 Nr. 1 BewG) | Liegenschaftszinssatz (LZS – § 188 Abs. 2 Nr. 1 BewG): 5,0 % + Bewirtschaftungskosten aus Anlage 23 „Pauschalierte Bewirtschaftungskosten” + Gesamt-/Restnutzungsdauer (RND – § 185 Abs. 3 BewG) n. Anlage 22 „Wirtsch. Gesamtnutzungsdauer” | Ab | |||
Gemischt genutzte Grundstücke gewerbliche Nutzung bis zu 80 % (nach Wohn-/Nutzflächenverhältnis – § 181 BewG) | Übliche Mieten lassen sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt ermitteln | Ertragswert (§ 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG) | Liegenschaftszinssätze (LZS § 188 Abs. 2 Nrn. 2 + 3 BewG): Gewerbliche Nutzung: - bis zu 50 %: 5,5 % - 50 bis 80 %: 6,0 % + Bewirtschaftungskosten aus Anlage 23 „Pauschalierte Bewirtschaftungskosten” + Gesamt-/Restnutzungsdauer (RND – § 185 Abs. 3 BewG) n. Anlage 22 „Wirtsch. Gesamtnutzungsdauer” | Ab | ||
Gemischt genutzte Grundstücke gewerbliche Nutzung bis zu 80 % (n. Wohn-/Nutzflächenverhältnis – § 181 BewG) | Übliche Mieten lassen sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt nicht ermitteln | Ab – Ab bis auf Weiteres | ||||
Übliche Mieten lassen sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt ermitteln | Ertragswert (§ 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG) | LZS nach § 188 Abs. 2 Nr. 4 BewG: 6,5 % + Bewirtschaftungskosten aus Anlage 23 „Pauschalierte Bewirtschaftungskosten” + Gesamt-/Restnutzungsdauer (RND – § 185 Abs. 3 BewG) n. Anlage 22 „Wirtsch. Gesamtnutzungsdauer” | Ab | |||
Übliche Mieten lassen sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt nicht ermitteln | Ab – Ab bis auf Weiteres | |||||
Sonstig bebaute Grundstücke | …… | …… | Sachwert | Ab – Ab bis auf Weiteres |
SenFin Berlin v. - III D – S 3015 – 1/2014 – 1
Fundstelle(n):
GAAAE-56331