Senatsverwaltung für Finanzen Berlin - III D – S 3202 – 1/2012

Einheitsbewertung des Grundbesitzes nach den Wertverhältnissen vom ;
Ermittlung der Ausstattungsgüte von Wohnraum (hier: Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Wohnungseigentum, Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischtgenutzte Grundstücke)

Dieser Erlass regelt die Ermittlung der Ausstattungsgüte von Wohnraum in Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern, Wohnungseigentum, Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischtgenutzten Grundstücken für Zwecke der Einheitsbewertung des Grundbesitzes nach den Wertverhältnissen vom .

Für die Einordnung der Gebäude in eine der verschiedenen Ausstattungsgruppen des Mietspiegels (siehe Rundverfügung vom  – EW-Nr. 240 (1964) –) ist von der baulichen Gesamtausstattung auszugehen. Das Gebäude bzw. der Wohnraum ist in die Ausstattungsgruppen einfach, mittel, gut oder sehr gut einzuordnen.

1. Ausstattungsgüte von Wohnraum in Ein- und Zweifamilienhäusern

Die Ausstattungsgüte ist anhand des Vordrucks EW 103 (Stand 11.12), der Bestandteil der vom Steuerpflichtigen abzugebenden Einheitswerterklärung ist, zu ermitteln. Zur Erläuterung einzelner Ausstattungsmerkmale wird der neue Vordruck EW 103.1 zur Verfügung gestellt. Die Plausibilität und Richtigkeit der Angaben ist zu prüfen. Zur Ermittlung des Sachverhalts sind ergänzend weitere Unterlagen heranzuziehen, z. B. Baubeschreibungen, Kaufverträge.

Ein Grundstück ist bei der Auswertung in der Regel in die Ausstattungsgruppe einzuordnen, in die die überwiegende Anzahl der Einzelmerkmale fällt (gewichtende Betrachtung). Ein Zusammenzählen aller Wertigkeiten und die anschließende Division durch die Anzahl der Merkmale ist nicht zulässig.

Das Ergebnis der Einordnung ist zusammen mit dem Einheitswertbescheid bekannt zugeben.

2. Ausstattungsgüte von Wohnraum in Wohnungseigentum, Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischtgenutzten Grundstücken

Die Ausstattungsgüte ist anhand des neuen Vordrucks EW 103.2, der Bestandteil der vom Steuerpflichtigen abzugebenden Einheitswerterklärung ist, zu ermitteln. Zur Erläuterung einzelner Ausstattungsmerkmale wird der neue Vordruck EW 103.1 zur Verfügung gestellt. Die Plausibilität und Richtigkeit der Angaben ist zu prüfen. Zur Ermittlung des Sachverhalts sind ergänzend weitere Unterlagen heranzuziehen, z. B. Baubeschreibungen, Kaufverträge.

Ein Grundstück ist bei der Auswertung in der Regel in die Ausstattungsgruppe einzuordnen, in die die überwiegende Anzahl der Einzelmerkmale fällt (gewichtende Betrachtung).

Bei Wohnungen mit Sammelheizung, Warmwasser sowie Bad und WC innerhalb der Wohnung ist nach ständiger Rechtsprechung der Finanzgerichte (Berlin-Brandenburg ; ) von einer guten Ausstattung auszugehen.

Für eine sehr gute Ausstattung müssen mindestens drei Bauteile mit sehr guten Ausstattungsmerkmalen vorhanden sein.

Das Ergebnis der Einordnung ist zusammen mit dem Einheitswertbescheid bekannt zugeben.

3. Rechtsbehelfsverfahren

In allen anhängigen Rechtsbehelfsverfahren zur Ausstattungsgüte ist die Ausstattung anhand dieses Runderlasses erneut zu überprüfen. Erforderliche Sachverhaltsermittlungen sind nachzuholen.

4. Vordrucke

Die Vordrucke EW 103, EW 103.1 und EW 103.2 sind diesem Erlass als Anlagen beigefügt. Die Vordrucke sind von den Finanzämtern im Risografverfahren selbst zu vervielfältigen.

Der bisherige Vordruck EW 103 ist nicht mehr zu verwenden. Restexemplare sind zu vernichten.

Erläuterungen zu einzelnen Ausstattungsmerkmalen von Wohnraum

Fenster:

Einfachverglasung ist eine Verglasung, die nur aus einer Flachglasscheibe besteht. Sie ist im modernen Wohnungsbau und bei der Altbausanierung gemäß 1. WärmeschutzV seit 1977 nicht mehr zugelassen.

Bei einer Doppelverglasung handelt es sich um zwei einfach verglaste, miteinander verbundene Fensterflügel (Verbundfenster, Doppelfenster, Kastenfenster, Winterfenster). Zwischen den Scheiben befindet sich eine Luftschicht.

Isolierverglasung oder Wärmedämmverglasung verfügt über nur einen Fensterflügel mit mindestens zwei Scheiben. Zwischen den Gläsern befindet sich ein Hohlraum, der luftdicht verschlossen bzw. mit einem Edelgas gefüllt ist. Zweischeiben-Isolierverglasung wird mindestens seit 1984 standardmäßig für Neubauten oder beim Fenstertausch im Altbau verwendet.

Sperrholz- oder Füllungstüren:

Sperrholztüren sind Türen einfacher Qualität aus mehreren Lagen Sperrholz.

Füllungstüren sind Türen mit einem Holzrahmen und einer hiervon umfassten einfachen Holzfüllung.

Hobeldielen:

Hobeldielen der einfachen Ausstattung sind abgeschliffene Dielenbretter mit einfacher Versiegelung.

Parkett:

Einfaches Parkett ist der Ausstattungsgüte gut zuzuordnen. Es handelt sich hierbei um einfaches Holz in gängiger Verarbeitung.

Hochwertiges Parkett der sehr guten Ausstattung besteht aus hochpreisigem Holz (Edelholz) und einer entsprechend hochwertigen Verarbeitung und Versiegelung.

Teppichboden:

Teppichboden der guten Ausstattung liegt vor, wenn es sich um niedrig- oder mittelpreisige Auslegware handelt. Hierzu gehört auch übliche Rollenware.

Hochwertige Teppichböden sind der sehr guten Ausstattung zuzuordnen. Sie zeichnen sich durch qualitativ hochwertige Verarbeitung und edle Materialien aus.

Sanitäre Installation/Bad:

Unter einem Bad ist ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung zu verstehen, der mit einer Badewanne oder Dusche, einem Waschbecken und Warmwasserversorgung ausgestattet ist. Eine ausreichende Warmwasserversorgung liegt vor, wenn eine zentrale Warmwasserversorgung, ein Durchlauferhitzer oder ein Boiler größer 60 Liter vorhanden ist.

Für ein Bad mit besonderer und/oder hochwertiger Ausstattung sprechen folgende Einzelmerkmale: Badewanne und Dusche sind vorhanden, Doppelhandwaschbecken oder zwei getrennte Waschbecken, Verwendung hochwertiger Materialien für Fußboden und Wände (z. B. Marmor, Naturstein, besondere Fliesen) hochwertige Sanitärausstattung (z. B. farbige Elemente, wasserabweisend, Strukturheizkörper), hochwertige Badmöbel.

Einbauküche:

Eine Einbauküche der guten Ausstattung liegt vor, wenn sie lediglich aus Ober- und Unterschränken, Herd und Spüle besteht.

Eine hochwertige Einbauküche der sehr guten Ausstattung ist gegeben, wenn es sich um eine hochpreisige Küche, eine Massivholz- oder Designerküche bzw. eine Küche mit hochwertigen Küchengeräten handelt. Ist die Küche mit Geschirrspüler, modernem Herd (mit ggf. Ceranfeld) und Backofen, Kühlschrank und Dunstabzugshaube und/oder mit aufwändigen Möbeln (z. B. Apothekerschrank, Mittelinsel, Eckschränke) und/oder Materialien (z. B. Marmorarbeitsplatte) ausgestattet, so liegt eine sehr gute Ausstattung vor.

Es wird gebeten, der Erklärung den Kaufvertrag (mit Beschreibung) über die Küche beizufügen.

Sammelheizung:

Unter Sammelheizung sind alle Heizungsarten zu verstehen, bei denen die Wärme- und Energieerzeugung von einer zentralen Stelle aus geschieht. Eine Etagenheizung oder Wohnungsheizung (Gas-, Öl-, Elektroheizung), die sämtliche Wohnräume angemessen erwärmt, ist einer Sammelheizung gleichzusetzen.

Wandschränke:

Wandschränke der mittleren Ausstattung sind in das Mauerwerk eingelassene Schränke mit einfachen Holztüren (nicht massiv) oder Kunststofftüren.

Hochwertige Wandschränke der guten Ausstattung sind in das Mauerwerk eingelassene Schränke mit Glas- oder massiven Holztüren (ggf. mit Intarsien).

Häufigkeit der Merkmale in der Wohnung:

Ausstattungsmerkmale, die nur teilweise in der Wohnung vorliegen, sind nur dann zu berücksichtigen, wenn mehr als 50 % der Wohnung (nach Fläche oder Anzahl der Bauteile) entsprechend ausgestattet sind (z.B. Fußbodenheizung oder Marmorfußboden in mehr als der Hälfte der Fläche einer Wohnung, überwiegende Anzahl von Einfachfenstern etc.).

Bewertungsverfahren

Ein- und Zweifamilienhäuser werden grundsätzlich im Ertragswertverfahren bewertet. Eine Ausnahme bilden solche Grundstücke, die besonders gestaltet oder ausgestattet sind. Diese werden im Sachwertverfahren bewertet.

Eine besondere Gestaltung liegt vor allem dann vor, wenn das Gebäude wegen der Größe der Wohnfläche, der Form oder wegen der Anordnung der Wohnräume oder in anderer Weise so stark von der üblichen Gestaltung abweicht, dass im Falle der Vermietung eine dem Wert des Grundstücks angemessene Miete nicht erzielt werden könnte.

Einfamilienhäuser, deren Wohnfläche mehr als 220 qm beträgt, sind grundsätzlich im Sachwertverfahren zu bewerten. Dasselbe gilt für Zweifamilienhäuser, wenn eine Wohnung größer als 220 qm ist.

Finanzamt ………………………

Steuernummer: ………………………

Lage des Grundstücks: ………………………………………………

Ausstattungsgüte von Wohnraum in Wohnungseigentum, Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischtgenutzten Grundstücken


Tabelle in neuem Fenster öffnen
Bauteil
Einfache Ausstattung
Mittlere Ausstattung
Gute Ausstattung
Sehr gute Ausstattung
Fenster
Einfache Fenster
Einfache Verglasung
Doppelfenster
Schiebefenster
versenkbare Fenster
Isolierverglasung
Bleiglasfenster
Fußboden in Wohnräumen
Hobeldielen
Kunststoff
Linoleum
Kunststoff
Linoleum
Parkett, Laminat
Teppichboden
Fliesen
hochwertiges Parkett
hochwertiger Teppichboden
Marmor oder anderer Naturstein
Bad
WC außerhalb der Wohnung
kein Bad in der Wohnung
ein Bad je Wohnung ohne zentrale Wasserversorgung
Bad und WC und zentrale Warmwasserversorgung
Bad mit besonderer und/oder hochwertiger Ausstattung und zentrale Warmwasserversorgung
mehrere Bäder je Wohnung
Küche
Kohleherd
Gas- oder Elektroherd
Einbauküche
hochwertige Einbauküche und/oder Einbauküche mit besonderer Ausstattung
Heizung
Ofenheizung
Warmluftheizung
Sammelheizung
Fußboden- oder Deckenstrahlungsheizung
Klimaanlage
Innenkamin (zusätzlich zur Heizung)
Summe/Anzahl der Merkmale
 
 
 
 

Zutreffendes ist anzukreuzen. Hinsichtlich der Erläuterungen für einzelne Ausstattungsmerkmale siehe Vordruck EW 103.1.

Sollten oben nicht aufgeführte Merkmale von Bedeutung sein, so bitte ich diese ergänzend mitzuteilen.

Finanzamt ……………………………

Steuernummer: ………………………

Lage des Grundstücks: ………………………………………………………

Ausstattungsgüte von Wohnraum in Ein- und Zweifamilienhäusern


Tabelle in neuem Fenster öffnen
Bauteil
Einfache Ausstattung
Mittlere Ausstattung
Gute Ausstattung
Sehr gute Ausstattung
Außenverkleidung
Putz
Putz
Kunststeinplatten
Klinker
Fliesen
Marmor od. anderer Naturstein
Fenster
Einfache Fenster
Einfache Verglasung
Doppelfenster
Schiebefenster
versenkbare Fenster
Isolierverglasung
Bleiverglasung
Türen
Sperrholzod. Füllungstüren
Sperrholzod. Füllungstüren
Schiebetüren
Flügeltüren
Eichenholztüren
Edelholztürenv
Fußboden in Wohnräumen
Hobeldielen
Kunststoff
Linoleum
Kunststoff
Linoleum
Parkett, Laminat
Teppichboden
Fliesen
hochwertiges Parkett
hochwertiger Teppichboden
Marmor od. anderer Naturstein
Decken und Wände in Wohnräumen
Anstrich
Tapeten
Tapeten
Stuckdecken
Vertäfelung
Stoff- oder Lederbespannung
Wand- oder Dekkenmalerei
Sanitäre Installation
WC außerhalb der Wohnung
kein Bad in der Wohnung
ein Bad je Wohnung ohne zentrale Wasserversorgung
Bad und WC und zentrale Warmwasserversorgung
mehrere Bäder je Wohnung
Bad mit besonderer und/oder hochwertiger Ausstattung und zentrale Warmwasserversorgung
Küchenausstattung
Kohleherd
Gas- oder Elektroherd
Einbauküche
hochwertige Einbauküche und/oder Einbauküche mit besonderer Ausstattung
Treppe
Holz
Beton mit Kunststein
Holz
Stahl
Marmor od. anderer Naturstein
kunstgeschmiedetes oder geschnitztes Geländer
Heizung
Ofenheizung
Warmluftheizung
Sammelheizung
Fußboden- oder Deckenstrahlungsheizung
Klimaanlage
Sonstiges
 
Wandschränke
hochwertige Wandschränke
offener Kamin
Schwimmbecken im Gebäude (auch Nebengebäude)
Summe/Anzahl der Merkmale
 
 
 
 

Zusätzliche Angaben zur Bauausführung


Tabelle in neuem Fenster öffnen
Bauteil
Ausführung
Umfassungswände
Platten
Fertigteile
Fachwerk
massiv
 
Innenwände
Platten
Fertigteile
Fachwerk
massiv
 
Dachdeckung
Dachpappe
Wellplatten
Dachziegel
Schiefer
Ried
Schindeln
Kupfer
Blei

Zutreffendes ist anzukreuzen. Hinsichtlich der Erläuterungen für einzelne Ausstattungsmerkmale siehe Vordruck EW 103.1.

Sollten oben nicht aufgeführte Merkmale von Bedeutung sein, so bitte ich diese ergänzend mitzuteilen.

Senatsverwaltung für Finanzen Berlin v. - III D – S 3202 – 1/2012

Fundstelle(n):
QAAAE-22172