Einheitsbewertung des Grundbesitzes nach
den Wertverhältnissen vom ;
Ermittlung der
Ausstattungsgüte von Wohnraum (hier: Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser,
Wohnungseigentum, Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und
gemischtgenutzte Grundstücke)
Dieser Erlass regelt die Ermittlung der Ausstattungsgüte von Wohnraum in Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern, Wohnungseigentum, Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischtgenutzten Grundstücken für Zwecke der Einheitsbewertung des Grundbesitzes nach den Wertverhältnissen vom .
Für die Einordnung der Gebäude in eine der verschiedenen Ausstattungsgruppen des Mietspiegels (siehe Rundverfügung vom – EW-Nr. 240 (1964) –) ist von der baulichen Gesamtausstattung auszugehen. Das Gebäude bzw. der Wohnraum ist in die Ausstattungsgruppen einfach, mittel, gut oder sehr gut einzuordnen.
1. Ausstattungsgüte von Wohnraum in Ein- und Zweifamilienhäusern
Die Ausstattungsgüte ist anhand des Vordrucks EW 103 (Stand 11.12), der Bestandteil der vom Steuerpflichtigen abzugebenden Einheitswerterklärung ist, zu ermitteln. Zur Erläuterung einzelner Ausstattungsmerkmale wird der neue Vordruck EW 103.1 zur Verfügung gestellt. Die Plausibilität und Richtigkeit der Angaben ist zu prüfen. Zur Ermittlung des Sachverhalts sind ergänzend weitere Unterlagen heranzuziehen, z. B. Baubeschreibungen, Kaufverträge.
Ein Grundstück ist bei der Auswertung in der Regel in die Ausstattungsgruppe einzuordnen, in die die überwiegende Anzahl der Einzelmerkmale fällt (gewichtende Betrachtung). Ein Zusammenzählen aller Wertigkeiten und die anschließende Division durch die Anzahl der Merkmale ist nicht zulässig.
Das Ergebnis der Einordnung ist zusammen mit dem Einheitswertbescheid bekannt zugeben.
2. Ausstattungsgüte von Wohnraum in Wohnungseigentum, Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischtgenutzten Grundstücken
Die Ausstattungsgüte ist anhand des neuen Vordrucks EW 103.2, der Bestandteil der vom Steuerpflichtigen abzugebenden Einheitswerterklärung ist, zu ermitteln. Zur Erläuterung einzelner Ausstattungsmerkmale wird der neue Vordruck EW 103.1 zur Verfügung gestellt. Die Plausibilität und Richtigkeit der Angaben ist zu prüfen. Zur Ermittlung des Sachverhalts sind ergänzend weitere Unterlagen heranzuziehen, z. B. Baubeschreibungen, Kaufverträge.
Ein Grundstück ist bei der Auswertung in der Regel in die Ausstattungsgruppe einzuordnen, in die die überwiegende Anzahl der Einzelmerkmale fällt (gewichtende Betrachtung).
Bei Wohnungen mit Sammelheizung, Warmwasser sowie Bad und WC innerhalb der Wohnung ist nach ständiger Rechtsprechung der Finanzgerichte (Berlin-Brandenburg ; ) von einer guten Ausstattung auszugehen.
Für eine sehr gute Ausstattung müssen mindestens drei Bauteile mit sehr guten Ausstattungsmerkmalen vorhanden sein.
Das Ergebnis der Einordnung ist zusammen mit dem Einheitswertbescheid bekannt zugeben.
3. Rechtsbehelfsverfahren
In allen anhängigen Rechtsbehelfsverfahren zur Ausstattungsgüte ist die Ausstattung anhand dieses Runderlasses erneut zu überprüfen. Erforderliche Sachverhaltsermittlungen sind nachzuholen.
4. Vordrucke
Die Vordrucke EW 103, EW 103.1 und EW 103.2 sind diesem Erlass als Anlagen beigefügt. Die Vordrucke sind von den Finanzämtern im Risografverfahren selbst zu vervielfältigen.
Der bisherige Vordruck EW 103 ist nicht mehr zu verwenden. Restexemplare sind zu vernichten.
Erläuterungen zu einzelnen Ausstattungsmerkmalen von Wohnraum
Fenster:
Einfachverglasung ist eine Verglasung, die nur aus einer Flachglasscheibe besteht. Sie ist im modernen Wohnungsbau und bei der Altbausanierung gemäß 1. WärmeschutzV seit 1977 nicht mehr zugelassen.
Bei einer Doppelverglasung handelt es sich um zwei einfach verglaste, miteinander verbundene Fensterflügel (Verbundfenster, Doppelfenster, Kastenfenster, Winterfenster). Zwischen den Scheiben befindet sich eine Luftschicht.
Isolierverglasung oder Wärmedämmverglasung verfügt über nur einen Fensterflügel mit mindestens zwei Scheiben. Zwischen den Gläsern befindet sich ein Hohlraum, der luftdicht verschlossen bzw. mit einem Edelgas gefüllt ist. Zweischeiben-Isolierverglasung wird mindestens seit 1984 standardmäßig für Neubauten oder beim Fenstertausch im Altbau verwendet.
Sperrholz- oder Füllungstüren:
Sperrholztüren sind Türen einfacher Qualität aus mehreren Lagen Sperrholz.
Füllungstüren sind Türen mit einem Holzrahmen und einer hiervon umfassten einfachen Holzfüllung.
Hobeldielen:
Hobeldielen der einfachen Ausstattung sind abgeschliffene Dielenbretter mit einfacher Versiegelung.
Parkett:
Einfaches Parkett ist der Ausstattungsgüte gut zuzuordnen. Es handelt sich hierbei um einfaches Holz in gängiger Verarbeitung.
Hochwertiges Parkett der sehr guten Ausstattung besteht aus hochpreisigem Holz (Edelholz) und einer entsprechend hochwertigen Verarbeitung und Versiegelung.
Teppichboden:
Teppichboden der guten Ausstattung liegt vor, wenn es sich um niedrig- oder mittelpreisige Auslegware handelt. Hierzu gehört auch übliche Rollenware.
Hochwertige Teppichböden sind der sehr guten Ausstattung zuzuordnen. Sie zeichnen sich durch qualitativ hochwertige Verarbeitung und edle Materialien aus.
Sanitäre Installation/Bad:
Unter einem Bad ist ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung zu verstehen, der mit einer Badewanne oder Dusche, einem Waschbecken und Warmwasserversorgung ausgestattet ist. Eine ausreichende Warmwasserversorgung liegt vor, wenn eine zentrale Warmwasserversorgung, ein Durchlauferhitzer oder ein Boiler größer 60 Liter vorhanden ist.
Für ein Bad mit besonderer und/oder hochwertiger Ausstattung sprechen folgende Einzelmerkmale: Badewanne und Dusche sind vorhanden, Doppelhandwaschbecken oder zwei getrennte Waschbecken, Verwendung hochwertiger Materialien für Fußboden und Wände (z. B. Marmor, Naturstein, besondere Fliesen) hochwertige Sanitärausstattung (z. B. farbige Elemente, wasserabweisend, Strukturheizkörper), hochwertige Badmöbel.
Einbauküche:
Eine Einbauküche der guten Ausstattung liegt vor, wenn sie lediglich aus Ober- und Unterschränken, Herd und Spüle besteht.
Eine hochwertige Einbauküche der sehr guten Ausstattung ist gegeben, wenn es sich um eine hochpreisige Küche, eine Massivholz- oder Designerküche bzw. eine Küche mit hochwertigen Küchengeräten handelt. Ist die Küche mit Geschirrspüler, modernem Herd (mit ggf. Ceranfeld) und Backofen, Kühlschrank und Dunstabzugshaube und/oder mit aufwändigen Möbeln (z. B. Apothekerschrank, Mittelinsel, Eckschränke) und/oder Materialien (z. B. Marmorarbeitsplatte) ausgestattet, so liegt eine sehr gute Ausstattung vor.
Es wird gebeten, der Erklärung den Kaufvertrag (mit Beschreibung) über die Küche beizufügen.
Sammelheizung:
Unter Sammelheizung sind alle Heizungsarten zu verstehen, bei denen die Wärme- und Energieerzeugung von einer zentralen Stelle aus geschieht. Eine Etagenheizung oder Wohnungsheizung (Gas-, Öl-, Elektroheizung), die sämtliche Wohnräume angemessen erwärmt, ist einer Sammelheizung gleichzusetzen.
Wandschränke:
Wandschränke der mittleren Ausstattung sind in das Mauerwerk eingelassene Schränke mit einfachen Holztüren (nicht massiv) oder Kunststofftüren.
Hochwertige Wandschränke der guten Ausstattung sind in das Mauerwerk eingelassene Schränke mit Glas- oder massiven Holztüren (ggf. mit Intarsien).
Häufigkeit der Merkmale in der Wohnung:
Ausstattungsmerkmale, die nur teilweise in der Wohnung vorliegen, sind nur dann zu berücksichtigen, wenn mehr als 50 % der Wohnung (nach Fläche oder Anzahl der Bauteile) entsprechend ausgestattet sind (z.B. Fußbodenheizung oder Marmorfußboden in mehr als der Hälfte der Fläche einer Wohnung, überwiegende Anzahl von Einfachfenstern etc.).
Bewertungsverfahren
Ein- und Zweifamilienhäuser werden grundsätzlich im Ertragswertverfahren bewertet. Eine Ausnahme bilden solche Grundstücke, die besonders gestaltet oder ausgestattet sind. Diese werden im Sachwertverfahren bewertet.
Eine besondere Gestaltung liegt vor allem dann vor, wenn das Gebäude wegen der Größe der Wohnfläche, der Form oder wegen der Anordnung der Wohnräume oder in anderer Weise so stark von der üblichen Gestaltung abweicht, dass im Falle der Vermietung eine dem Wert des Grundstücks angemessene Miete nicht erzielt werden könnte.
Einfamilienhäuser, deren Wohnfläche mehr als 220 qm beträgt, sind grundsätzlich im Sachwertverfahren zu bewerten. Dasselbe gilt für Zweifamilienhäuser, wenn eine Wohnung größer als 220 qm ist.
Finanzamt ………………………
Steuernummer: ………………………
Lage des Grundstücks: ………………………………………………
Ausstattungsgüte von Wohnraum in Wohnungseigentum, Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischtgenutzten Grundstücken
Tabelle in neuem Fenster öffnen
Bauteil | Einfache Ausstattung | Mittlere Ausstattung | Gute Ausstattung | Sehr gute Ausstattung |
Fenster | □ Einfache
Fenster □ Einfache
Verglasung | □ Doppelfenster | □ Schiebefenster | □ versenkbare
Fenster □ Isolierverglasung □ Bleiglasfenster |
Fußboden in
Wohnräumen | □ Hobeldielen □ Kunststoff □ Linoleum | □ Kunststoff □ Linoleum | □ Parkett,
Laminat □ Teppichboden □ Fliesen | □ hochwertiges
Parkett □ hochwertiger
Teppichboden □ Marmor oder
anderer Naturstein |
Bad | □ WC außerhalb der
Wohnung □ kein Bad in der
Wohnung | □ ein Bad je
Wohnung ohne zentrale Wasserversorgung | □ Bad
und WC und zentrale
Warmwasserversorgung | □ Bad mit
besonderer und/oder hochwertiger Ausstattung und zentrale
Warmwasserversorgung □ mehrere Bäder je
Wohnung |
Küche | □ Kohleherd | □ Gas- oder
Elektroherd | □ Einbauküche | □ hochwertige
Einbauküche und/oder Einbauküche mit besonderer
Ausstattung |
Heizung | □ Ofenheizung | □ Warmluftheizung | □ Sammelheizung | □ Fußboden- oder
Deckenstrahlungsheizung □ Klimaanlage □ Innenkamin
(zusätzlich zur Heizung) |
Summe/Anzahl der Merkmale |
Zutreffendes ist anzukreuzen. Hinsichtlich der Erläuterungen für einzelne Ausstattungsmerkmale siehe Vordruck EW 103.1.
Sollten oben nicht aufgeführte Merkmale von Bedeutung sein, so bitte ich diese ergänzend mitzuteilen.
Finanzamt ……………………………
Steuernummer: ………………………
Lage des Grundstücks: ………………………………………………………
Ausstattungsgüte von Wohnraum in Ein- und Zweifamilienhäusern
Tabelle in neuem Fenster öffnen
Bauteil | Einfache Ausstattung | Mittlere Ausstattung | Gute Ausstattung | Sehr gute Ausstattung |
Außenverkleidung | □ Putz | □ Putz | □ Kunststeinplatten □ Klinker □ Fliesen | □ Marmor od.
anderer Naturstein |
Fenster | □ Einfache
Fenster □ Einfache
Verglasung | □ Doppelfenster | □ Schiebefenster | □ versenkbare
Fenster □ Isolierverglasung □ Bleiverglasung |
Türen | □ Sperrholzod.
Füllungstüren | □ Sperrholzod.
Füllungstüren | □ Schiebetüren □ Flügeltüren | □ Eichenholztüren □ Edelholztürenv |
Fußboden in
Wohnräumen | □ Hobeldielen □ Kunststoff □ Linoleum | □ Kunststoff □ Linoleum | □ Parkett,
Laminat □ Teppichboden □ Fliesen | □ hochwertiges
Parkett □ hochwertiger
Teppichboden □ Marmor od.
anderer Naturstein |
Decken und Wände in Wohnräumen | □ Anstrich | □ Tapeten | □ Tapeten | □ Stuckdecken □ Vertäfelung □ Stoff- oder
Lederbespannung □ Wand- oder
Dekkenmalerei |
Sanitäre Installation | □ WC außerhalb der
Wohnung □ kein Bad in der
Wohnung | □ ein Bad je
Wohnung ohne zentrale Wasserversorgung | □ Bad und WC und
zentrale Warmwasserversorgung □ mehrere Bäder je
Wohnung | □ Bad mit
besonderer und/oder hochwertiger Ausstattung und zentrale
Warmwasserversorgung |
Küchenausstattung | □ Kohleherd | □ Gas- oder
Elektroherd | □ Einbauküche | □ hochwertige
Einbauküche und/oder Einbauküche mit besonderer
Ausstattung |
Treppe | □ Holz | □ Beton mit
Kunststein □ Holz | □ Stahl | □ Marmor od.
anderer Naturstein □ kunstgeschmiedetes
oder geschnitztes Geländer |
Heizung | □ Ofenheizung | □ Warmluftheizung | □ Sammelheizung | □ Fußboden- oder
Deckenstrahlungsheizung □ Klimaanlage |
Sonstiges | □ Wandschränke | □ hochwertige
Wandschränke | □ offener
Kamin □ Schwimmbecken im
Gebäude (auch Nebengebäude) | |
Summe/Anzahl der Merkmale |
Zusätzliche Angaben zur Bauausführung
Tabelle in neuem Fenster öffnen
Bauteil | Ausführung | |||
Umfassungswände | □ Platten □ Fertigteile | □ Fachwerk | □ massiv | |
Innenwände | □ Platten □ Fertigteile | □ Fachwerk | □ massiv | |
Dachdeckung | □ Dachpappe □ Wellplatten | □ Dachziegel | □ Schiefer □ Ried □ Schindeln | □ Kupfer □ Blei |
Zutreffendes ist anzukreuzen. Hinsichtlich der Erläuterungen für einzelne Ausstattungsmerkmale siehe Vordruck EW 103.1.
Sollten oben nicht aufgeführte Merkmale von Bedeutung sein, so bitte ich diese ergänzend mitzuteilen.
Senatsverwaltung für Finanzen
Berlin v. - III D –
S 3202 – 1/2012
Fundstelle(n):
QAAAE-22172