Bedarfsbewertung des Grundvermögens ab Bewertungsstichtagen nur für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer nach dem Erbschaftsteuerreformgesetz 2008 (ErbStRG);
Anzuwendende Bewertungsverfahren in Abhängigkeit von vorliegenden Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin;
Anlage: Übersicht der Regelungen für Berliner Grundstücke (Bedarfsbewertung ab 2009 – Stand: )
Zu den Bewertungsvorschriften für Grundstücke für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer (ErbSt/SchSt) gebe ich folgende Hinweise:
Die für die ErbSt/SchSt benötigten Grundstückswerte sind bei der Bedarfsbewertung des Grundvermögens auf Bewertungsstichtage ab nach den §§ 151 bis 157 (Feststellungsverfahren) und 176 bis 198 BewG sowie den Anlagen 21 bis 26 zum BewG zu ermitteln.
Weitere Regelungen enthalten die Erbschaftsteuerrichtlinen 2011 (ErbStR 2011 vom , BStBl. 2011 I Sonder-Nr. 1/2011, S. 2) sowie die Erbschaftsteuerhinweise 2011 (ErbStH 2011 vom , BStBl. 2011 I Sonder-Nr. 1/2011, S. 117).
2. Bebaute Grundstücke:
2.1 Grundstücksarten bebauter Grundstücke und Bewertungsverfahren:
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Ein-/Zweifamilienhäuser sowie Wohnungs- oder Teileigentum: | 1. Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG); anderenfalls: |
Mietwohngrundstücke: | |
Geschäftsgrundstücke sowie Gemischt genutzte Grundstücke: | |
Sonstige bebaute Grundstücke: |
2.2 Bewertungsverfahren und Bewertungsansätze:
Außerdem sind nach den §§ 179 – 191 BewG teilweise sowohl anzuwendende Bewertungsverfahren als auch darin vorgesehene Bewertungsansätze (Werte) davon abhängig, ob bzw. welche Daten des örtlichen Grundstücksmarktes aus Ermittlungen des Gutachterausschusses vorliegen (bzw. verwendbar/geeignet sind).
Für Berlin liegen folgende vom GAA ermittelte Daten zur Wertermittlung vor:
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Fundstellen: | Amtsblatt von Berlin (ABl. Bln): www.kulturbuch-verlag.de/Service/amtsblatt-fur-berlin; |
Gutachterausschuss Berlin: www.gutachterausschuss-berlin.de |
Vergleichswertverfahren:
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Vergleichsfaktoren für | |||||
Anzuwenden für Stichtage: | |||||
– | Ein-/Zweifamilienhäuser: | ||||
– | Wohnlage einfach – gut | ab | = | ABl. Bin 2009 Nr. 40 S. 2141 | |
– | Wohnlage sehr gut/Villa/Landhaus | ab | = | ABl. Bln 2012 Nr. 10 S. 344 | |
– | Wohnungseigentum in Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen) | ab | = | ABl. Bln 2010 Nr. 44 S. 1788 | |
ab | = | ABl. Bln 2012 Nr. 11 S. 373 – 380 | |||
– | Garagen/Sammelgaragen/Wageneinstellplätze (als Sondereigentum (SE) oder Sondernutzungsrecht (SNR) bei Wohnungseigentum) | ab | = | ABl. Bln 2011 Nr. 14 S. 619 | |
ab | = | ABl. Bln 2012 Nr. 11 S. 381 – 384 | |||
Die Bearbeitung der Fälle von Ein-/Zweifamilienhäusern in sehr guter Wohnlage bzw. der Villen/Landhäuser ab Bewertungsstichtag kann nun nach entsprechen der Veröffentlichung des GAA aufgenommen werden.
Ertragswertverfahren:
Der Erlass vom verwies zum Ertragswertverfahren auf die Bewirtschaftungskosten der Liegenschaftszinssatzveröffentlichungen des Gutachterausschusses Berlin von 2005 bzw. 2007 (i.S.v. Erfahrungswerten).
Diese Aussage ist nach den zu beachtenden Grundsätzen der Modellkonformität zu korrigieren:
Soweit und solange für die Bedarfsbewertung Berliner Grundstücke ab Stichtagen die Liegenschaftszinssätze des § 188 BewG zu verwenden sind, muss dies – aus Gründen der sog. Modellkonformität – stets auch zusammen mit den (insoweit „dazugehörigen”) pauschalierten Bewirtschaftungskosten der Anlage 23 zum BewG erfolgen.
Ich bitte um Beachtung; entsprechenden Anträgen bitte ich stattzugeben. Die Anlage zu diesem Erlass wurde entsprechend angepasst.
Sachwertverfahren:
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Sachwertanpassungsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser, Villen und Landhäuser in Berlin | ||||
Anzuwenden für Stichtage: | ||||
– | EFH/ZFH/Villen/Landhäuser 2009 | ab | = | ABl. Bln 2010 Nr. 10 S. 308 |
+ rückwirkende | ||||
Korrektur ABl. 2010 Nr. 47 S. 1882 | ||||
– | EFH/ZFH/Villen/Landhäuser 2010 | ab | = | ABl. Bln 2010 Nr. 47 S. 1885 |
– | EFH/ZFH/Villen/Landhäuser 2011 | ab | = | ABl. Bln 2012 Nr. 55 S. 2966 |
2.3 Übersicht der Regelungen für Berliner Grundstücke:
Aufgrund der §§ 176 – 191 BewG, der o.g. ErbStR 2011, obiger Ausführungen sowie der vorliegenden Daten ergeben sich für Berliner Grundstücke bei der Bedarfsbewertung für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer ab Bewertungsstichtagen die in der Anlage aufgeführten Bewertungsverfahren, Wertansätze und Geltungszeiträume (Stand: ).
3. Weitere Hinweise:
Nach Mitteilung des Berliner Gutachterausschusses werden Vergleichsfaktoren für Erbbaurechte nicht ermittelt werden können.
Für die Bedarfsbewertung von Erbbaurechten und belasteten Grundstücken sowie für Gebäude auf fremdem Grund und Boden ab steht eine Programmunterstützung für die Finanzämter z.Zt. leider noch nicht zur Verfügung.
Anlage
Senatsverwaltung für Finanzen III D – S 3015 – 2/2009
Bedarfsbewertung ab (BBW 2009)
Übersicht der Regelungen für Berliner Grundstücke
Stand:
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Grundstücksart (BBW 2009): | Hinweis: | Bedingung: | Bewertungsverfahren: | nach | Fundstelle www.kulturbuchverlag.de | www.Gutachterausschuss-Berlin.de | Geltung ab Bewertungsstichtag: |
Unbebaute Grundstücke | Bodenrichtwerte (BRW) sind auch anzuwenden im | Vergleichswert | Bodenrichtwert (BRW) des Gutachterausschusses Berlin (GAA) nach | Bodenrichtwerte – im Internet (s. o.: Gutachterausschuss-Berlin.de = GAA online) | BRW’e für Bewertungsstichtage 1.1. – , | |
§§ 178 + 179 BewG | §§ 178 + 179 BewG | |||||
– Ertragswertverfahren | 1. Bodenqualität, | BRW-Umrechnungskoeffizienten (URK; Umrechnung auf andere GFZ) – URK 2004: | BRW’e für Bewertungsstichtage 1.1. – , | |||
– Sachwertverfahren | 2. baulicher Nutzungsart | Amtsblatt von Berlin (ABl.): | usw. | |||
(ggf. jeweils mit GFZ-Anpassung); | und ggf. | ABl. Nr. 12 v. S. 1101 ff. | ||||
Maßstab bei Vergleichsfaktoren des GAA | 3. Maß baulicher Ausnutzung (Geschossflächenzahl – GFZ) + ggf. GFZ-Anpassung (URK) | (URK W) | ||||
(URK M1 + M2) | ||||||
Einfamilienhaus + Zweifamilienhaus | baulich: | – Wohnlage einfach bis gut nach Mietspiegel 2009 | Vergleichswert | Vergleichsfaktoren für EFH + ZFH bis gute Wohnlage vom Gutachterausschuss Berlin (GAA) | ABl. Nr. 40 v. S. 2141 …………… | Ab – bis auf Weiteres (d. h. bis zur nächsten Veröffentlichung des GAA) |
Einzel-/Doppel-/Reihenhaus | – Grundstück liegt nicht in vom GAA genannter Stadtbezirkslage | GAA online (s. o.) | ||||
– keine Rechtsform Wohnungseigentum (WE) | ||||||
– BRW-Zone W 0,1 – 0,7 BRW 95,– – 350,– €/m2 und BGF 130 – 400 m2 | ||||||
Einfamilienhaus + Zweifamilienhaus | baulich: | – Wohnlage einfach bis gut (Msp. 2009) | Sachwert | §§ 189 + 190 BewG | ||
Einzel-/Doppel-/Reihenhaus | – keine Rechtsform Wohnungseigentum (WE) | ABl. Nr. 10 v. S. 308 und Korrektur Nr. 47 v. S. 1882 → …… ABl. Nr. 47 v. S. 1885 → …… ABl. Nr. 55 v. S. 2966 → …… | Ab bis zum (neue Veröffentlichung des GAA) …… Ab bis zum …… Ab – bis auf Weiteres | |||
– in BRW – Zonen W 0,1 – 0,7 mit BRW < 95,– €/m2 | ||||||
und/oder | Tabelle 4, wenn Sachwert 100.000 bis 400.000 €, | |||||
BGF < 130 m2 oder > 400 m2 | sonst | |||||
Anlage 25 BewG „Wertzahl” | GAA online | |||||
Einfamilienhaus + Zweifamilienhaus | baulich: | – nur sehr gute Wohnlage (n. GAA-Definition bzgl. Mietspiegel 2009) oder | Vergleichswert | Vergleichsfaktoren für EFH + ZFH sehr gute Wohnlage, für Villen/Landhäuser vom Gutachterausschuss Berlin (GAA) | ABl. Nr. 10 v. S. 344 → …………… | Ab – bis auf Weiteres (nächste Veröffentlichung des GAA) |
Einzel-/Doppel-/Reihenhaus | – Villa/Landhaus (It. GAA) | GAA online | ||||
oder | – keine Rechtsform Wohnungseigentum (WE) | |||||
Villa/Landhaus (It. GAA) | ||||||
Einfamilienhaus + Zweifamilienhaus | baulich: | – nur sehr gute Wohnlage (n. GAA-Definition bzgl. Mietspiegel 2009) oder | Sachwert | Bewertungsgesetz und Anlagen 24 + 25 BewG | ||
Einzel-/Doppel-/Reihenhaus | – Villa/Landhaus (It. GAA) | ABl. Nr. 10 v. S. 308 und Korrektur Nr. 47 v. S. 1882 → …… ABl. Nr. 47 v. S. 1885 → …… ABl. Nr. 55 v. S. 2966 → …… | Ab bis zum (neue Veröffentlichung des GAA) …… Ab bis zum …… Ab – bis auf Weiteres | |||
oder | – keine Rechtsform Wohnungseigentum (WE) | – Tabelle 4, wenn Sachwert 100.000 bis 400.000 €, oder | GAA online | |||
Villa/Landhaus (It. GAA) | – Tabelle 5, wenn Sachwert 400.000 bis 1.700.000 €, | |||||
sonst Anlage 25 BewG „Wertzahl” | ||||||
Wohnungseigentum | in Geschossbauten | – Rechtsform Wohnungseigentum | Vergleichswert | Vergleichsfaktoren für Wohnungseigentum (v. GAA) | ABl. Nr. 44 v. S. 1788 → …………… ABl. Nr. 11 v. S. 373 – 380 → …………… | Ab bis zum (neue Veröffentlichung des GAA) …………… Ab bis auf Weiteres |
ohne | (Mietwohnhausbauweise; mindestens 3 Wohnungen im Gebäude) | – (kein Einzel-/Doppel-/Reihenhaus) | GAA online | |||
Garage/Sammelgarage/Wageneinstellplatz | ||||||
Wohnungseigentum | in Geschossbauten | – Rechtsform Wohnungseigentum | Vergleichswert | Vergleichsfaktoren für Wohnungseigentum (v. GAA) | ABl. Nr. 44 v. S. 1788 → …………… ABl. Nr. 11 v. S. 373 – 380 → …………… | Ab bis zum (neue Veröffentlichung des GAA) …………… Ab bis auf Weiteres |
mit | (Mietwohnhausbauweise; mindestens 3 Wohnungen im Gebäude) | – (kein Einzel-/Doppel-/Reihenhaus) | ||||
Garage/Sammelgarage/Wageneinstellplatz | GAA online | |||||
+ | + | + | + | + | ||
=> Garage/Sammelgarage/Wageneinstellplatz (im Freien) | => Garage/Sammelgarage/Wageneinstellplatz (im Freien) | Vergleichswert | Vergleichsfaktoren für Sondereigentum (SE)/Sondernutzungsrechte (SNR) an Garage/Sammelgarage/Wageneinstellplatz (im Freien; v. GAA) | ABl. Nr. 14 v. S. 619 – 622 → …………… ABl. Nr. 11 v. S. 381 – 384 → …………… | Ab – bis zum …………… Ab bis auf Weiteres | |
GAA online | ||||||
Wohnungseigentum | in Geschossbauten | – Rechtsform Wohnungseigentum (Sondereigentum) | Vergleichswert | Vergleichsfaktoren für Sondereigentum (SE)/Sondernutzungsrechte (SNR) an Garage/Sammelgarage/Wageneinstellplatz (im Freien; v. GAA) | ABl. Nr. 14 v. S. 619 – 622 → …………… ABl. Nr. 11 v. S. 381 – 384 → …………… | Ab – bis zum …………… Ab bis auf Weiteres |
nur als | (Mietwohnhausbauweise; mindestens 3 Wohnungen im Gebäude) | – (kein Einzel-/Doppel-/Reihenhaus) | GAA online | |||
Sondereigentum (SE) an | => nur für Garage/Sammelgarage/Wageneinstellplatz (im Freien) | => nur für Sondereigentum an Garage/Sammelgarage/Wageneinstellplatz (im Freien) | ||||
Garage/Sammelgarage/Wageneinstellplatz | ||||||
Wohnungseigentum | baulich: | – Rechtsform Wohnungseigentum | Sachwert | §§ 189 + 190 BewG | (keine Sachwertanpassungsfaktoren des GAA) | Ab |
Einzel-/Doppel-/Reihenhaus ! ! | (im „Ein-/Zweifamilienhaus”) ! | + | ||||
Anlage 24 BewG „RHK 2007” | Bewertungsgesetz und Anlagen 24 + 25 BewG | |||||
+ | ||||||
Anlage 25 BewG „Wertzahl” | ||||||
Teileigentum | – Rechtsform Teileigentum nach WEG | Sachwert | §§ 189 + 190 BewG | (keine Sachwertanpassungsfaktoren des GAA) | Ab (bis zur Veröffentlichung des GAA bzw. bis auf Weiteres …) | |
– Bewertungsstichtage ab (bis zur Veröffentlichung des GAA bzw. bis auf Weiteres …) | + | |||||
Anlage 24 BewG „RHK 2007” | Bewertungsgesetz und Anlagen 24 + 25 BewG | |||||
+ | ||||||
Anlage 25 BewG „Wertzahl” | ||||||
Teileigentum | – Rechtsform Teileigentum nach WEG | Vergleichswert | ….. | (ABl. Nr. … v. S. …… | Ab Veröffentlichung im ABl. – bis auf Weiteres (nächste Veröffentlichung des GAA) | |
(Bewertungsstichtage ab noch ausstehender Veröffentlichung des GAA …) | oder im Grundstücksmarktbericht) | |||||
[sollen ca. im 3. Quartal 2012 erscheinen] | ||||||
Mietwohngrundstücke | ausschließlich | Ertragswert | Liegenschaftszinssatz (LZS – § 188 Abs. 2 Nr. 1 BewG): 5,0 % | Bewertungsgesetz und Anlagen 22 + 23 BewG | Ab | |
Wohnzwecke zu > 80 % | Ertragswertverfahren | + | ||||
(nach Wohn-/Nutzflächenverhältnis – § 181 BewG) | …………… | |||||
Bewirtschaftungskosten aus Anlage 23 BewG „Pauschalierte Bewirtschaftungskosten” | ||||||
…………… | ||||||
+ | ||||||
Gesamt-/Restnutzungsdauer (RND – § 185 Abs. 3 BewG) n. | ||||||
Anlage 22 BewG „Wirtsch. Gesamtnutzungsdauer” | ||||||
Gemischt genutzte Grundstücke | Übliche Mieten lassen sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt ermitteln | Ertragswert | Liegenschaftszinssätze (LZS § 188 Abs. 2 Nrn. 2 + 3 BewG): | Bewertungsgesetz und Anlagen 22 + 23 BewG | Ab | |
gewerbliche Nutzung bis zu 80 % | Gewerbliche Nutzung: | |||||
(nach Wohn-/Nutzflächenverhältnis – § 181 BewG) | – bis zu 50 %: 5,5 % | |||||
– 50 bis 80 %: 6,0 % | ||||||
+ | ||||||
…………… | ||||||
Bewirtschaftungskosten aus Anlage 23 BewG „Pauschalierte Bewirtschaftungskosten” | ||||||
…………… | ||||||
+ | ||||||
Gesamt-/Restnutzungsdauer (RND – § 185 Abs. 3 BewG) n. | ||||||
Anlage 22 BewG „Wirtsch. Gesamtnutzungsdauer” | ||||||
Gemischt genutzte Grundstücke | Übliche Mieten lassen sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt nicht ermitteln | Sachwert | §§ 189 + 190 BewG | (keine Sachwertanpassungsfaktoren des GAA) | Ab | |
gewerbliche Nutzung bis zu 80 % | (§ 182 Abs. 3 Nr. 2 i. V. m. Abs. 4 Nr. 2 BewG) | + | Bewertungsgesetz und Anlagen 24 + 25 BewG | |||
(nach Wohn-/Nutzflächenverhältnis – § 181 BewG) | Anlage 24 BewG „RHK 2007” | |||||
+ | ||||||
Anlage 25 BewG „Wertzahl” | ||||||
Geschäftsgrundstücke | Übliche Mieten lassen sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt ermitteln | Ertragswert | LZS nach § 188 Abs. 2 Nr. 4 BewG: | (keine Liegenschaftszinssätze des GAA) | Ab | |
Gewerbliche Zwecke zu > 80 % | 6,5 % | |||||
(nach Wohn-/Nutzflächenverhältnis – § 181 BewG) | + | |||||
Bewirtschaftungskosten aus Anlage 23 BewG „Pauschalierte Bewirtschaftungskosten” | Bewertungsgesetz und Anlagen 22 + 23 BewG | |||||
+ | ||||||
Gesamt-/Restnutzungsdauer (RND – § 185 Abs. 3 BewG) n. Anlage 22 BewG „Wirtsch. Gesamtnutzungsdauer” | ||||||
Geschäftsgrundstücke | Übliche Mieten lassen sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt nicht ermitteln | Sachwert | §§ 189 + 190 BewG | (keine Sachwertanpassungsfaktoren des GAA) | Ab | |
Gewerbliche Zwecke zu > 80 % | (§ 182 Abs. 3 Nr. 2 i. V. m. Abs. 4 Nr. 2 BewG) | + | ||||
Anlage 24 BewG „RHK 2007” | Bewertungsgesetz und Anlagen 24 + 25 BewG | |||||
(nach Wohn-/Nutzflächenverhältnis – § 181 BewG) | + | |||||
Anlage 25 BewG „Wertzahl” | ||||||
Sonstig bebaute Grundstücke | ……… | ……… | Sachwert | §§ 189 + 190 BewG | (keine Sachwertanpassungsfaktoren des GAA) | Ab |
+ | ||||||
Anlage 24 BewG „RHK 2007” | Bewertungsgesetz und Anlagen 24 + 25 BewG | |||||
+ | ||||||
Anlage 25 BewG „Wertzahl” | ||||||
Senatsverwaltung für Finanzen v. - III D - S 3015 - 2/2009
Fundstelle(n):
EAAAE-07606