Ertragswertberechnung bei Immobilien

I. Ertragswertbegriff

Der Ertragswert ist der Barwert der künftigen Nettoeinzahlungen eines Objekts. Bewertungsobjekte können Immobilien sein, aber auch Unternehmungen, Unternehmungsteile, Aktien und Aktienpakete. Im Bereich der Unternehmungsbewertung heißt der Ertragswert auch Zukunftserfolgswert. Bei der Immobilienbewertung wird üblicherweise vom Ertragswert gesprochen. Wer eine Immobilie zu bewerten hat, muss die künftigen Nettoeinzahlungen des Objekts hinlänglich genau schätzen können. Er muss ferner den bei der Barwerterrechnung zu verwendenden Diskontierungszinssatz, den Kalkulationszinssatz, sinnvoll festlegen. Sowohl die Schätzung der zukünftigen Nettoeinzahlungen als auch die Festlegung des Kalkulationszinssatzes enthalten subjektive Elemente, was bei zukunftsorientierten Rechnungen unvermeidbar ist. So ist der Ertragswert einer Immobilie trotz aller Rechenkunst kein exakt ermittelbarer Wert. Er kann lediglich als Indiz für eine Wertgrößenordnung gesehen werden. Darauf deutet auch ein Bonmot aus der Bewertungspraxis hin: „Da es den objektiven Ertragswert nicht gibt, brauchen wir eine ganze Reihe von Manipulationen, um ein Rechenergebnis zu ermitteln, das wir d...