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Grundstücksmarktberichte zur Regionalisierung der Grundbesitzbewertung
Rückgriff auf Grundstücksmarktberichte – Regelfall oder Ausnahme? (Teil 2)
Im zweiten Teil des Beitrags stellen wir – beruhend auf unseren Erfahrungen für das Bundesland NRW – die Datenbereitstellung für das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und die Sonderfälle durch die Gutachterausschüsse vor und geben Hinweise zur Auswirkung auf die Höhe des Grundbesitzwerts.
III. Ertragswertverfahren
1. Bewirtschaftungskosten
Zur Ermittlung des Reinertrags des Grundstücks sind gem. § 185 Abs. 1 Satz 2 BewG die Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag des Grundstücks abzuziehen. Die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten ist im § 187 BewG geregelt. Demnach handelt es sich um die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Dabei bleiben durch Umlagen gedeckte Betriebskosten unberücksichtigt. Zinsen für Hypothekendarlehen und Grundschulden oder sonstige Zahlungen für auf dem Grundstück lastende privatrechtliche Verpflichtungen bleiben ebenfalls außer Ansatz.
Die Bewirtschaftungskosten sind gem. § 187 Abs. 2 Satz 1 BewG nach Erfahrungssätzen anzusetzen. Die tatsächlich entstandenen Kosten sind gem. Abschn. 19 Abs. 2 Satz 1 AEBewGrV nicht zu berücksichtigen. Sofern vom örtlichen Gutachterausschuss geeignete Erfahrungssätze vorliegen, sind diese vorrangig anzusetzen....