Gründe

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

Das Mietverhältnis sei wegen der Sperrfrist des § 577a BGB nicht beendet. Jedenfalls sei § 577a BGB auf die vorliegende Fallgestaltung analog anwendbar, wobei auf den in der Kündigung dargelegten Lebenssachverhalt (Bedarf für die Betreuungsperson L. G. ) abzustellen sei.

Dass § 577a BGB nur auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB verweise, schließe eine analoge Anwendbarkeit der Vorschrift auf vergleichbare Fälle nicht aus. § 577a BGB verfolge den Zweck, die Mieter gegen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen besonders zu schützen. Den in § 577a Abs. 1 BGB ausdrücklich genannten Kündigungstatbeständen sei gemeinsam, dass diese Kündigungen nicht wegen Verschuldens des Mieters ausgesprochen würden. Dem lasse sich die Wertung des Gesetzgebers entnehmen, dass der vertragstreue Mieter keine Nachteile durch die Begründung von Wohnungseigentum erleiden solle. § 573 Abs. 1 BGB umfasse völlig unterschiedliche Kündigungstatbestände. Da es nur schwer möglich sei, die Kasuistik zu diesem allgemeinen Kündigungstatbestand in § 577a Abs. 1 BGB einzubauen, sei es verständlich, dass sich der Gesetzgeber auf die im Gesetz eindeutig geregelten Kündigungstatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB beschränkt habe, ohne dass dem ein Analogieverbot entnommen werden könne.

Unter dem Gesichtspunkt des "a maiore ad minus" sei vielmehr im vorliegenden Fall eine analoge Anwendung des § 577a Abs. 1 BGB angezeigt.

Wenn das als Betreuungsperson tätige Au-pair-Mädchen noch - wie bis zum Herbst 2005 - in der Wohnung der Beklagten wohnte, wäre sie möglicherweise Haushaltsangehörige, für die Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend gemacht werden könnte, mit der Folge, dass § 577a BGB unmittelbar anwendbar wäre. Die Interessenlage im vorliegenden Fall sei nahezu identisch; der Unterschied bestehe nur darin, dass die Klägerinnen dem Au-pair-Mädchen bereits zuvor die Nutzung eines Zimmers in ihrer Wohnung gestattet hätten. Die räumliche Trennung zur Wohnung der Beklagten im selben Stockwerk sei jedoch denkbar geringfügig. Es wäre schlichtweg unverständlich, wenn die etwas geringere räumliche Verankerung des Au-pair-Mädchens in dem Anwesen zur Wohnung der Beklagten im Ergebnis im Hinblick auf § 577a Abs. 1 BGB zu einer für die Beklagten günstigeren Rechtsposition führen könnte.

Den Klägerinnen sei es auch nicht unter dem Gesichtspunkt des § 242 BGB verwehrt, sich auf die Sperrfristregelung des § 577a BGB zu berufen. Der Kündigungsschutz der Mieter hänge nicht von der Nutzung der von ihnen angemieteten Wohnung ab. Zudem könne sich die Lebensplanung des Mieters - wie im vorliegenden Fall auch vorgetragen - wieder ändern und eine persönliche Nutzung der Wohnung erforderlich machen.

II.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist die Berufung der Beklagten auf ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht durch § 577a BGB ausgeschlossen.

Das Berufungsgericht geht auf der Grundlage der in der Berufungsinstanz nicht angegriffenen amtsgerichtlichen Feststellungen davon aus, dass das Au-pair-Mädchen L. G. jedenfalls ab Herbst 2005 nicht mehr Angehörige des Haushalts der Beklagten im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB war, die Kündigung seitens der Beklagten ihre Grundlage also nur in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB haben kann. Eine ausschließlich auf § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gestützte Kündigung wird von der zehnjährigen Kündigungsbeschränkung des § 577a Abs. 1 und 2 BGB in Verbindung mit der Verordnung der Bayerischen Staatsregierung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Wohnungsgebieteverordnung - WoGeV) vom 24. Juli 2001 (BayGVBl. S. 368) nicht erfasst.

1.

Nach seinem Wortlaut schließt § 577a BGB, wenn an den vermieteten Wohnräumen - wie hier - nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, für den Erwerber nur die Berufung auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB (Eigenbedarfs- und Verwertungsinteresse) für die Dauer von drei bzw. zehn Jahren aus.

2.

Mit der Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfskündigungen wollte der Gesetzgeber den Mieter besonders davor schützen, dass umgewandelte Eigentumswohnungen häufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden, der durch die Kündigungsschutzbestimmungen erstrebte Bestandsschutz für den Mieter dadurch also besonders gefährdet ist (BT-Drs. 11/6374, S. 5). Gerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Veräußerung an einen neuen Eigentümer stellt nach der Auffassung des Gesetzgebers auch die Rechtfertigung für die mit der (verlängerten) Kündigungssperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse (Art. 14 GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers dar (BT-Drs. 11/6374, S. 5 f.).

In Ergänzung dazu ist die Sperrfrist für Verwertungskündigungen eingeführt worden, um zu verhindern, dass infolge der (verlängerten) Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen der Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (§ 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB a.F.), der dem Vermieter eine angemessene wirtschaftliche Verwertung sichern soll, an Bedeutung gewinnt, weil durch die Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen der wirtschaftliche Wert der Wohnung sinkt. Der Mieter sollte deshalb gegen Kündigungen wegen Veräußerungsabsichten des Erwerbers denselben Schutz erhalten wie gegen Kündigungen wegen Eigenbedarfs (BT-Drs. 11/6374, S. 7). An dieser Schutzrichtung hat sich durch die Zusammenführung der Sperrfristregelungen in § 577a BGB durch das Mietrechtsreformgesetz nichts geändert (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 72 f.).

3.

Eine analoge Anwendung der Vorschrift auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB scheidet aus, weil insoweit keine planwidrige Gesetzeslücke besteht. Auch unabhängig von Kündigungen wegen schuldhafter Pflichtverletzungen durch den Mieter umfasst § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB eine Vielzahl möglicher Kündigungstatbestände, die - nach der Auffassung des Gesetzgebers - nicht dieselbe naheliegende Gefahr einer Verdrängung des Mieters nach Umwandlung in Wohnungseigentum bergen wie die Eigenbedarfs- und die Verwertungskündigung. Dass ein Vermieter deshalb ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat, weil er die Wohnung für seinen Betrieb oder - wie hier - für Angestellte seines Haushalts benötigt, die ungeachtet ihrer auf den Haushalt des Vermieters bezogenen Tätigkeit in der Wohnung einen eigenen Haushalt führen wollen und sollen, ist nicht in demselben Maße wahrscheinlich wie eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, auch wenn die genannten Kündigungsgründe im Hinblick auf die Interessen von Mieter und Vermieter mit Eigenbedarf vergleichbar zu sein scheinen.

Der Senat ist deshalb mit der ganz herrschenden Meinung (Münch-KommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 577a Rdnr. 9; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 577a Rdnr. 25 f.; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 577a Rdnr. 2; Franke in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht (Stand November 2008), § 577a Anm. 5.1; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV 146; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 577a Rdnr. 12; Herrlein in: Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., § 577a Rdnr. 5; AnwK-BGB/Hinz, § 577a Rdnr. 15) der Auffassung, dass eine Erweiterung der Sperrfristregelung des § 577a BGB auf Kündigungen nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB - wie die hier zu beurteilende - nicht in Betracht kommt. Allein, dass § 573 Abs. 2 BGB den Absatz 1 der Vorschrift durch Regelbeispiele konkretisiert, rechtfertigt nicht die Annahme, dass § 577a BGB, der seinem Wortlaut nach nur für die Regelbeispiele des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB gilt, auch in (anderen) Fällen des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB Anwendung finden muss, in denen die Kündigung nicht auf einer schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters beruht, sondern - im weiteren Sinne - zum Zwecke einer Eigennutzung der Wohnung durch den Vermieter ausgesprochen wird (aA Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 577a Rdnr. 18; vgl. auch Barthelmess, Wohraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 564b BGB Rdnr. 84). Vielmehr ist die Entscheidung des Gesetzgebers zu respektieren, der den Anwendungsbereich von § 577a BGB auf die Eigenbedarfs- und die Verwertungskündigung beschränkt hat (MünchKommBGB/Häublein, a.a.O.).

III.

Das Berufungsurteil kann deshalb keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Nach den von den Klägerinnen in der Berufungsinstanz nicht mehr angegriffenen tatbestandlichen Feststellungen des Amtsgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug genommen hat, hat die Beklagte ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Klägerinnen im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil sie die Wohnung benötigt, um den Wohnbedarf einer Betreuungsperson, die für ihre Kinder und ihre Schwiegermutter eingestellt werden musste, im selben Haus zu decken, ohne dass die Betreuungsperson im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB Angehörige ihres eigenen Haushalts ist. Die Kündigung der Beklagten vom 31. Juli 2006 ist mithin wirksam und das Mietverhältnis der Parteien beendet. Die Beklagte kann deshalb von den Klägerinnen gemäß § 546 Abs. 1 BGB die Rückgabe der Wohnung verlangen, so dass der Widerklage stattzugeben ist.