Leitsatz

1. Hat der Eigentümer einer Immobilie eine Hausverwaltungs-GmbH mit der Vermietung beauftragt und wird die Vermietung ausschließlich für Rechnung des Eigentümers durchgeführt, so ist der Eigentümer auch dann steuerlich als Vermieter anzusehen und muss die Mieteinnahmen versteuern, wenn nach außen nur die GmbH die Mietverträge abgeschlossen hat und der dem Eigentümer nach Abzug der Kosten und Verwaltervergütung der GmbH zustehende Teil der Mieten aufgrund der Eröffnung des Insolvenzvermögens über das Vermögen der GmbH nicht mehr an den Eigentümer ausgekehrt werden kann. Durch die Zahlung der Mieten an die GmbH als Bevollmächtigte des Eigentümers ist es bei diesem zu einem „Zufluss” der Mieten gekommen, der durch den späteren insolvenzbedingten Verlust der Verfügungsmacht über die Mietgelder nicht wieder rückgängig gemacht wird.

2. Wird ein reparaturbedürftiger Altbau gekauft, renoviert und teilweise umgebaut, führen nicht nur Aufwendungen für Baumaßnahmen, die die Funktionsfähigkeit eines Gebäudes als solches wieder herstellen, zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Unter dem Gesichtspunkt des „betriebsbereit”-Machens im Sinn von § 255 Abs. 1 Satz 1 HGB sind auch Aufwendungen für solche Baumaßnahmen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, die die typischen Voraussetzungen für vom Erwerber bestimmte geänderte Nutzungszwecke schaffen (z.B. Umgestaltung zu Wohnräumen, Büroräumen, Schulungsräumen, etc.) oder für solche Baumaßnahmen, die bei unveränderter Nutzung den bestimmungsgemäßen Standard, dem das Gebäude innerhalb des jeweiligen Nutzungszusammenhanges entsprechen soll (sehr einfach, mittel oder sehr anspruchsvoll), erhöhen.

3. Allein der Umstand, dass jedenfalls erhebliche Teile des erworbenen Gebäudes nicht betriebsbereit waren, führt nicht dazu, dass alle im Nachgang durchgeführten Baumaßnahmen der Herstellung der Betriebsbereitschaft dienten. Wurde im Zuge der Bauarbeiten auf dem Grundstück auch der unstreitig bestehende Instandhaltungsrückstand beseitigt, wurden Maßnahmen durchgeführt, die sich eindeutig dem Bereich der Schönheitsreparaturen zuordnen lassen, und ist hinsichtlich dieser Maßnahmen auch nicht erkennbar, dass sie bautechnisch mit den der Herstellung der Betriebsbereitschaft dienenden Baumaßnahmen untrennbar ineinander greifen, so liegt insoweit sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand vor (hier: Klempnerarbeiten am Dach, Kosten der Reparatur der schadhaften Außenfassade, usw.).