Festlegung von Preisspannen für Bodenrichtwerte durch die Gutachterausschüsse und Ableitung des Bodenwerts aus dem Bodenrichtwert
BStBl 2006 II S. 5 und BStBl 2006 II S. 793
Der BFH führt in dem (II R 58/04, BStBl 2006 II S. 793) aus, dass die Finanzämter entgegen der Regelung in R 160 Abs. 2 Sätze 1 und 7 ErbStR nicht berechtigt sind, den für die Bewertung gemäß § 145 Abs. 3 BewG maßgeblichen Bodenrichtwert für Rohbauland aus dem vom Gutachterausschuss für erschließungsbeitragsfreie vergleichbare Baulandflächen abzuleiten.
In Fällen, in denen der Besteuerungszeitpunkt vor dem liegt, soll nach Ansicht der Referatsleiter der obersten Finanzbehörden der Länder im Einvernehmen mit dem Steuerpflichtigen weiterhin nach R 160 Abs. 2 Sätze 1 und 7 ErbStR verfahren werden. Kann im Ausnahmefall eine Einigung nicht erzielt werden und teilt der Gutachterausschuss auch auf Anfrage keinen Bodenrichtwert mit, so ist ein Bodenwert im Vorgriff auf § 145 Abs. 3 S. 4 BewG i.d.F. des Jahressteuergesetzes 2007 unter Berücksichtigung der dazu ergangenen Regelungen abzuleiten.
Durch die Neufassung des § 145 Abs. 3 BewG im JStG 2007 wurde für Besteuerungszeitpunkte ab dem gesetzlich geregelt, dass in den Fällen, in denen die Gutachterausschüsse nicht verpflichtet sind Bodenrichtwerte festzustellen, der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten und um 20 % zu ermäßigen ist.
Festlegung von Preisspannen
Der (II R 62/03, BStBl 2006 II S. 5) weiterhin entschieden, dass bei Richtwertzonen, für die der Gutachterausschuss eine Preisspanne vorsieht, nur der unterste Wert der Preisspanne bei der Feststellung des Grundbesitzwertes übernommen werden darf. Dieser Ansatz des niedrigsten Wertes einer angegebenen Preisspanne kann aus der Sicht der Finanzverwaltung zu nicht akzeptablen Bewertungsergebnissen führen.
Sofern Gutachterausschüsse für bestimmte Richtwertzonen Preisspannen festgelegt haben, bittet die OFD daher, über die in den Gutachterausschüssen als ehrenamtliche Gutachter vertretenen Angehörigen der Finanzverwaltung darauf hinzuwirken, dass die Gutachterausschüsse künftig davon absehen, Preisspannen festzulegen. Stattdessen ist die Festlegung von festen Werten für die einzelnen Richtwertzonen anzustreben. Alternativ ist darauf zu achten, dass eine evtl. notwendigerweise festzulegende Preisspanne eine möglichst geringe Streuung aufweist. Die Gutachterausschüsse sind darauf hinzuweisen, dass anderenfalls im Bedarfsfall vermehrt Bodenrichtwerte nachträglich festgestellt werden müssten. Sofern zum noch Preisspannen gelten, bittet die OFD im Bedarfsfall darauf hinzuwirken, dass diese Preisspannen von den Gutachterausschüssen in feste Werte umgerechnet werden.
Bewertung von Verkehrs- und Gemeindebedarfsflächen
Das FG Münster hat mit rechtskräftigem (Az. 3 K 805/05 F) entschieden, dass Grundstücksflächen ohne Erschließungsanlagen, die als Verkehrs- bzw. Gemeindebedarfsflächen im Bebauungsplan ausgewiesen sind und unentgeltlich vom bisherigen Eigentümer auf eine Gebietskörperschaft (Stadt/Gemeinde) übertragen werden, nicht wertlos sind und demnach eine Grundbesitzwertfeststellung i.S.d. § 145 BewG für Zwecke der GrESt zu erfolgen hat.
Nach Ansicht des Finanzgerichts könne für diese Grundstücksflächen ein gewöhnlicher Geschäftsverkehr nicht ausgeschlossen werden, auch wenn diese Flächen von jeder konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen seien. Derartige Grundstücksflächen würden am Grundstücksmarkt kaum gehandelt, jedoch zeige sich die Werthaltigkeit dieser Flächen daran, dass für sie im Falle einer Enteignung eine Entschädigung zu zahlen sei.
Da die Finanzämter – entsprechend den obigen Ausführungen – für Fälle bis zum nicht berechtigt sind, die für die Grundbesitzbewertung von Rohbauland maßgebenden Bodenwerte aus den von den Gutachterausschüssen für erschließungsbeitragsfreies Bauland mitgeteilten Bodenrichtwerten abzuleiten, sind für die Bewertung dieser Grundstücksflächen grundsätzlich Bodenrichtwertfestlegungen des örtlichen Gutachterausschusses notwendig. Sofern die erforderlichen Bodenrichtwerte dem Finanzamt nicht vorliegen, sind diese nach Möglichkeit von dem zuständigen Gutachterausschuss einzuholen. Dabei sollte der Gutachterausschuss darauf hingewiesen werden, aufgrund der oben dargestellten Sachlage soweit als möglich auf die Verwendung von Preisspannen zu verzichten.
Oberfinanzdirektion Münster v. - S 3014 b - 32 - St 23 - 35
Auf diese Anweisung wird Bezug genommen in folgenden Gerichtsentscheidungen:
Fundstelle(n):
ZAAAC-71952