Einkommensteuerliche Folgen der Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages

Zur Frage der einkommensteuerlichen Behandlung der Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrags wird anhand des folgenden Beispielsachverhalts Stellung genommen:

Der Steuerpflichtige A hatte im Januar 2004 ein Mietwohngrundstück zum Kaufpreis von 1 Millionen € erworben. Die Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer) beliefen sich auf 40.000,– €. A erklärte in den Jahren 2004 und 2005 folgende Vermietungseinkünfte, die bestandskräftig veranlagt sind:

Anfang des Jahres 2006 entdeckte A an dem Gebäude schwerwiegende bauliche Schäden, die ihm der Verkäufer böswillig verschwiegen hatte. Nach Rücktritt vom Kaufvertrag nach §§ 346, 323 BGB erstattete A den damals gezahlten Kaufpreis, die seinerzeit angefallenen Notar- und Grundbuchgebühren und die zwischenzeitlich geleisteten Aufwendungen auf das Grundstück einschließlich der gezahlten Schuldzinsen. Gegengerechnet wurden die vereinnahmten Mieten. Außerdem zahlte der Veräußerer Zinsen für den Kaufpreis, der ihm für zwei Jahre zur Verfügung stand (§§ 346 Abs. 1 S. 1, 347 Abs. 1 S. 1 BGB). Im Jahr 2006 erhielt A aus diesem Grund 1,09 Millionen €, die sich wie folgt zusammensetzen:

Welche steuerlichen Auswirkungen ergeben sich aus der Rückabwicklung des Kaufvertrags bei A?

Ergebnis:

Bei A ergeben sich im Jahr 2006 folgende Auswirkungen:

Zivilrechtlich entfaltet die Aufhebung des Kaufvertrags Rückwirkung auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags. Steuerlich gilt jedoch der Grundsatz, dass zivilrechtlich zurückwirkende Vereinbarungen bzw. Gerichtsentscheidungen keine steuerliche Rückwirkung entfalten können. Wenn der Tatbestand der Einkünfteerzielung verwirklicht worden ist, lässt sich das nicht rückwirkend ändern (§§ 38, 41 AO). Die zivilrechtliche Rückwirkung wird deshalb bei laufend veranlagten Steuern nicht nachvollzogen, sondern beschränkt sich auf einmalig festgesetzte Steuern wie Erbschaftsteuer und Grunderwerbsteuer. Für den Bereich der Einkommensteuer gilt der „Grundsatz der Unabänderlichkeit des verwirklichten Einkünfteerzielungstatbestandes” (Schmidt/Seeger EStG § 2 Rz. 50; vgl. auch das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 21. Oktober 1999, BStBl 2000 II Seite 424, sowie den Beschluss des Bundesfinanzhofs vom 15. März 2000, BFH/NV 2000 Seite 1185).

Im vorliegenden Fall hat der Steuerpflichtige A bis zur Rückübertragung des Grundstücks den Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung erfüllt. Dieser Tatbestand wird nicht rückgängig gemacht, wenn er das Grundstück zurücküberträgt, ihm die Grundstückskosten ersetzt werden und er die vereinnahmten Mieten (im Wege der Verrechnung) herausgibt. Bis zur Vereinbarung über die Rückabwicklung des Kaufvertrags war der Steuerpflichtige rechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer des Grundstücks. Ihm sind deshalb die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zuzurechnen.

Die Vereinbarungen des Jahres 2006 entfalten danach einkommensteuerliche Wirkung erst für dieses Jahr. Dabei ist davon auszugehen, dass sämtliche in der Vereinbarung einzeln aufgeführten Berechnungsposten in diesem Jahre bei dem Steuerpflichtigen zu- bzw. abgeflossen sind, teilweise im Wege der Verrechnung. Damit ergeben sich folgende Auswirkungen bei den verschiedenen Einkunftsarten:

Vermietung und Verpachtung

Die erstatteten Schuldzinsen und sonstigen Werbungskosten sind im Jahr der Zahlung als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung anzusetzen (75.000,– €). Die Herausgabe der vereinnahmten Mieten führt zu negativen Einnahmen (./. 85.000,– €), so dass bei A im Veranlagungszeitraum 2006 ein Verlust von 10.000,– € bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anzusetzen ist. Über die gesamte Besitzzeit weist A damit einen Vermietungsverlust in Höhe der in Anspruch genommenen Gebäudeabschreibungen (./. 30.000 € sowie anteilige AfA 2006) aus.

Privater Veräußerungsgewinn

Nach dem BFH-Urteil vom 27. Juni 2006 - IX R 47/04(BStBl 2007 II S. 162) stellt die Rückabwicklung eines Anschaffungsgeschäfts kein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft i.S. des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG dar.

Einnahmen aus Kapitalvermögen

Die von dem Grundstücksveräußerer gezahlten Zinsen für den vereinnahmten und später erstatteten Kaufpreis (60.000,– €) gehören bei A zu den Einnahmen aus Kapitalvermögen nach § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG. Dabei handelt es sich nicht um eine Entschädigung im Sinne von § 24 Nr. 1 Buchstabe a EStG, das heißt, dass die Tarifermäßigung nach § 34 Abs. 1 EStG nicht in Betracht kommt.

Der zu verzinsende Geldbetrag stand dem Veräußerer des Grundstücks zur Verfügung. Für diese Nutzung bzw. Nutzungsmöglichkeit hat er nach den Vorschriften des BGB unmittelbar Zinsen zu entrichten und ist nicht etwa zur Zahlung von Schadensersatz wegen entgangener Nutzungsvorteile verpflichtet.

SenFin Berlin v. 14.05.2007 - III A - S 2253 - 4/07

Fundstelle(n):
DStR 2007 S. 1820 Nr. 41
EStB 2007 S. 372 Nr. 10
StBW 2007 S. 7 Nr. 17
HAAAC-51471