Gründe

I

Die Klägerin, Rechtsnachfolgerin des VEB Komplexer Wohnungsbau K.-M.-St., wendet sich gegen die Zuordnung des Grundstücks Flurstück Nr. 3839 der Gemarkung C. an die beigeladene Bundesrepublik Deutschland.

Das umstrittene Grundstück ist aus einer Zusammenfassung von Teilflächen der früheren Flurstücke Nr. 2194c, 2196 und 2194/1 hervorgegangen; die restlichen Teilflächen wurden dem davor liegenden Straßengrundstück zugeschlagen. Die ursprünglichen Flurstücke Nr. 2196 und 2194/1 waren 1951 in Volkseigentum überführt worden und standen zuletzt in der Rechtsträgerschaft des VEB Gebäudewirtschaft K.-M.-St.. Das Flurstück Nr. 2194c war 1988 in Volkseigentum überführt worden und stand in der Rechtsträgerschaft des Hauptauftraggebers Komplexer Wohnungsbau K.-M.-St.

1984 errichtete der Rechtsvorgänger der Klägerin auf den Ausgangsflurstücken ein einstöckiges Gebäude in Massivbauweise mit Unterkunftsräumen für Bauarbeiter sowie Büroräumen. Das Gebäude war als "Unterstützungsstützpunkt" für mehrere Wohnbauvorhaben in der näheren Umgebung vorgesehen. Die Nutzungszeit war bis Ende 1990 geschätzt; ab etwa 1991 sollte das Gebäude einer Nachnutzung zugeführt werden.

Aufgrund Vertrages vom 4. Mai 1990 überließ der VEB Komplexer Wohnungsbau K.-M.-St. das Gebäude mit Wirkung vom 1. Juni 1990 zur Nutzung an die C.-El. AG i.G.

Mit Bescheid vom 21. Mai 1996 stellte die Beklagte fest, dass die Beigeladene am 3. Oktober 1990 Eigentümerin des umstrittenen Grundstücks geworden ist. Zur Begründung heißt es, die Zuordnung beruhe auf einer Einigung gemäß § 2 Abs. 1 Satz 6 VZOG.

Die Klägerin war an diesem Verfahren nicht beteiligt. Nachdem sie Kenntnis davon erlangt hatte, hat sie am 22. März 2001 gegen den Bescheid Klage erhoben und geltend gemacht, das Gebäude habe zum Fondsvermögen des ehemaligen VEB Komplexer Wohnungsbau K.-M.-St. gehört. Es sei mit Betriebsmitteln errichtet worden und bilde unverändert die Deckung für die hierfür aufgenommenen Kredite. Dementsprechend sei das Gebäude in ihrer Schlussbilanz vom 30. Juni 1990 bilanziert worden. Nach § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG stehe ihr daher auch das Eigentum an dem Grundstück zu. Die Beklagte hat erwidert, das Gebäude habe nicht zum Fondsvermögen gehört, weil es nur für einen vorübergehenden Zweck errichtet worden sei. Zudem sei es nicht betriebsnotwendig gewesen, weil es am 30. Juni 1990 vermietet gewesen sei. Dem hat die Klägerin entgegengehalten, dass das Gebäude betriebsnotwendig gewesen sei. Der VEB Komplexer Wohnungsbau habe alle Sparten der Bauwirtschaft umfasst und deshalb etwa 2 300 Mitarbeiter gehabt. Für deren Unterbringung und Versorgung anlässlich wechselnder Bauvorhaben in C. sei das Gebäude erforderlich gewesen; darum sei es auch in Massivbauweise errichtet worden und habe 1990 noch eine voraussichtliche Restnutzungsdauer von 40 Jahren aufgewiesen. Erst im Zuge der "Wende" seien verschiedene Handwerkssparten aus dem VEB Komplexer Wohnungsbau ausgegliedert und verselbständigt worden. Die Abteilung Gewerbebau sei mit allen von ihr begonnenen Bauvorhaben mit Wirkung zum 1. Januar 1991 auf ein anderes Unternehmen übergeleitet worden. Erst hierdurch sei der Nutzungsbedarf an dem Unterkunftsgebäude für sie - die Klägerin - entfallen.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit Urteil vom 7. September 2004 abgewiesen. Zwar sei die Klage zulässig, die Klagefrist bei ihrer Erhebung nicht verstrichen und das Klagerecht nicht verwirkt. Die Klage sei indes nicht begründet. Die Voraussetzungen des § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG lägen nicht vor. Zwar gehe nach dieser Vorschrift das Eigentum am Grundstück auf den umgewandelten Fondsinhaber über, auch wenn dieser nicht Rechtsträger des Grundstücks gewesen sei. Voraussetzung sei jedoch, dass das Grundstück bis zum 1. Juli 1990 ausschließlich zu betrieblichen Zwecken des Fondsinhabers genutzt wurde. Daran fehle es. Dabei könne offen bleiben, ob das Gebäude auf dem umstrittenen Grundstück tatsächlich zum Fondsvermögen des VEB Komplexer Wohnungsbau gehört habe. Es sei jedenfalls am 1. Juli 1990 nicht ausschließlich zu betrieblichen Zwecken der Klägerin genutzt worden, sondern seit 1. Juni 1990 an Dritte vermietet gewesen. Eine mittelbare Nutzung im Wege der Vermietung reiche aber für den gesetzlichen Eigentumserwerb nach § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG nicht hin, wenn Gegenstand des Unternehmens nicht gerade die Vermietung und Verpachtung von Liegenschaften sei.

Mit Zulassung durch den Senat hat die Klägerin Revision eingelegt. Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil. Auch die Beigeladene hält das Urteil für richtig, freilich ohne einen eigenen Sachantrag zu stellen.

II

Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Zurückverweisung der Sache an das Verwaltungsgericht.

1. Das Verwaltungsgericht hat angenommen, dass das Eigentum an dem umstrittenen Grundstück deswegen nicht zum 1. Juli 1990 auf die Klägerin übergegangen sei, weil es zu diesem Zeitpunkt für sie nicht betriebsnotwendig gewesen sei. Das verletzt Bundesrecht (§ 137 Abs. 1 Nr. 1 VwGO).

a) Der VEB Komplexer Wohnungsbau K.-M.-St. ist gemäß § 11 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 TreuhG kraft Gesetzes zum 1. Juli 1990 in die Klägerin umgewandelt worden; dadurch ist die kurz zuvor eingeleitete gewillkürte Umwandlung überholt worden (Urteil vom 19. November 1998 - BVerwG 3 C 28.97 - Buchholz 115 Sonst. Wiedervereinigungsrecht Nr. 18 <S. 41>; BGH, Urteil vom 17. November 2000 - V ZR 318/99 - VIZ 2001, 531). Gemäß § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG hat die Umwandlung gleichzeitig den Übergang des Vermögens aus der Fondsinhaberschaft der bisherigen Wirtschaftseinheit in das Eigentum der Kapitalgesellschaft bewirkt. Zum Fonds einer Wirtschaftseinheit konnten auch volkseigene Gebäude gehören, gleichgültig ob sie auf volkseigenem Grund in der eigenen Rechtsträgerschaft der Wirtschaftseinheit oder in fremder Rechtsträgerschaft oder aber auf nichtvolkseigenem Grund errichtet waren (vgl. § 3 Abs. 1, § 4 der Verordnung über die Sicherung des Volkseigentums bei Baumaßnahmen von Betrieben auf vertraglich genutzten nichtvolkseigenen Grundstücken - Volkseigentumssicherungsverordnung, VESVO - vom 7. April 1983, GBl I S. 129; Etzbach, RVI, Band I, Syst. Darstellung V Rn. 54 ff.). Derartige Gebäude gehörten dann zu den unbeweglichen Grundmitteln der Wirtschaftseinheit.

Wurde das Gebäude auf einem volkseigenen Grundstück errichtet, das seinerseits nicht in der Rechtsträgerschaft der bisherigen Wirtschaftseinheit stand, so ist auch das Eigentum an dem Grundstück zum 1. Juli 1990 auf die Kapitalgesellschaft übergegangen, in die die Wirtschaftseinheit umgewandelt wurde. Das hat das Bundesverwaltungsgericht bereits entschieden (Urteile vom 13. Oktober 1994 - BVerwG 7 C 48.93 - BVerwGE 97, 31 = Buchholz 428.2 § 4 VZOG Nr. 5; vom 19. November 1998 - BVerwG 3 C 28.97 - a.a.O.; vom 23. August 2001 - BVerwG 3 C 17.01 - BVerwGE 115, 62 <66> = Buchholz 111 Art. 26 EV Nr. 6 <S. 28>; vom 16. Oktober 2001 - BVerwG 3 C 12.01 - Buchholz 115 Sonst. Wiedervereinigungsrecht Nr. 39 <S. 48 f.>; ebenso BGH, Urteil vom 23. Februar 2001 - V ZR 463/99 - VIZ 2001, 384). Damit hat es zum einen ausgesprochen, dass das Grundstück nicht in das Eigentum des anderen Rechtsträgers fällt, Gebäude und Grundstück also kein unterschiedliches rechtliches Schicksal erleiden; § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG wollte nicht bewirken, dass das einheitliche Volkseigentum aufgespaltet wird (Urteil vom 13. Oktober 1994, a.a.O. <S. 33 bzw. S. 8 f.>; vgl. BGH, Urteil vom 9. Januar 1998 - V ZR 263/96 - VIZ 1998, 259 <262>). Zum anderen hat es entschieden, dass sich die Eigentumszuweisung nach § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG im Konfliktfalle nach der Fondsinhaberschaft am Gebäude und nicht nach der Rechtsträgerschaft am Grundstück richtet; dies entspricht der wirtschaftlichen Realität der DDR und zugleich den Zwecken des Vermögenszuordnungsrechts (Urteil vom 13. Oktober 1994, a.a.O. <S. 35 f. bzw. S. 10>).

b) Die vorstehenden Grundsätze gelten unabhängig davon, ob die Wirtschaftseinheit das in ihrer Fondsinhaberschaft stehende Gebäude am 30. Juni 1990 tatsächlich selbst nutzte. Das Bundesverwaltungsgericht hat bereits ausgesprochen, dass es den Eigentumserwerb des Fondsinhabers nicht hindert, wenn der Vermögensgegenstand am 30. Juni 1990 vorübergehend ungenutzt war (Urteil vom 13. September 2001 - BVerwG 3 C 18.01 - Buchholz 111 Art. 26 EV Nr. 7 <S. 34 f.>). Nichts anderes gilt, wenn der Vermögensgegenstand auf der Grundlage eines Nutzungsvertrages einem anderen zur Nutzung überlassen war. Für die vom Verwaltungsgericht befürwortete Einschränkung auf "betriebsnotwendiges" Fondsvermögen ist kein Raum.

Nach DDR-Recht änderte eine zeitweise Nutzungsüberlassung an Dritte nichts an der Fondsinhaberschaft der überlassenden Wirtschaftseinheit. Diese war im Gegenteil verpflichtet, zeitweilig nicht benötigte (unbewegliche wie bewegliche) Grundmittel anderen zur Nutzung zu überlassen (§ 23 Abs. 4 Vertragsgesetz vom 25. März 1982, GBl I S. 293). Erst wenn ein volkseigener Gegenstand auf Dauer nicht mehr benötigt wurde, war er einer anderen Wirtschaftseinheit, die ihn benötigte, oder aber einem Staatsorgan oder einer staatlichen Einrichtung zu verkaufen (vgl. § 34 Abs. 4 Kombinatsverordnung vom 8. November 1979, GBl I S. 355, sowie § 37 Abs. 1, § 57 Abs. 1 Vertragsgesetz und die Verordnung über den Verkauf und Kauf volkseigener unbeweglicher Grundmittel durch Betriebe der volkseigenen Wirtschaft - UbGrMVO - vom 28. August 1968, GBl II S. 797, i.d.F. der Änderungsverordnung vom 1. August 1972, GBl II S. 547); erst damit schied der Gegenstand aus der Fondsinhaberschaft der Wirtschaftseinheit aus.

Hieran knüpft § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG an. Nach dem Wortlaut der Vorschrift fällt das Vermögen aus der Fondsinhaberschaft der bisherigen Wirtschaftseinheit unterschiedslos in das Eigentum der Kapitalgesellschaft, die aus ihr hervorgeht. Das umfasst bewegliche wie unbewegliche Gegenstände des Anlage- wie des Umlaufvermögens, also nicht nur Gebäude. Entscheidend ist, ob der jeweilige Gegenstand des volkseigenen Vermögens am 30. Juni 1990 in der Fondsinhaberschaft der Wirtschaftseinheit stand, also zu ihrem Betriebsvermögen gehörte. Das beurteilt sich nach DDR-Recht; die Begrifflichkeit und die Unterscheidungen des bundesdeutschen Rechts sind insofern gleichgültig.

Auch Sinn und Zweck der Vorschrift nötigen nicht dazu, den Eigentumsübergang auf solche Gegenstände aus dem Fondsvermögen zu beschränken, die am 30. Juni 1990 unmittelbar für die Zwecke des Betriebs genutzt wurden und in diesem Sinne betriebsnotwendig waren. § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG will unter anderem die Wettbewerbsfähigkeit der bisher volkseigenen Unternehmen herstellen und sie hierzu mit ihrem bisherigen Produktivvermögen ausstatten (vgl. Urteil vom 13. Oktober 1994 a.a.O. <S. 35 bzw. S. 10>). Es ist unerfindlich, weshalb dieser Zweck erfordern oder auch nur nahelegen sollte, Gegenstände des Unternehmensvermögens, die am 30. Juni 1990 gerade zeitweilig vermietet oder verpachtet waren, hiervon auszunehmen. Die Alternative wäre, dass diese Vermögensgegenstände am 1. Juli 1990 im öffentlichen Vermögen verblieben und am 3. Oktober 1990 den allgemeinen Verteilungsregeln unterfallen, im Zweifel also als Finanzvermögen in die Treuhandverwaltung des Bundes gefallen wären (Art. 22 Abs. 1 EV). Das läge dem erwähnten Ausstattungszweck der Vorschrift noch ferner.

Obligatorische Nutzungsverträge für maßgeblich zu erklären, entspräche schließlich nicht dem sachenrechtlichen Charakter der Vorschrift. Auch wenn ihre Anwendung zahlreiche Zweifelsfragen aufwerfen mag und der Eigentumserwerb daher der behördlichen Feststellung in einem Vermögenszuordnungsverfahren bedarf (§ 4 VZOG), bewirkt § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG doch einen Eigentumserwerb kraft Gesetzes. Dem entspricht, dass die Vorschrift an die sachenrechtliche Lage anknüpft (Urteil vom 13. Oktober 1994 a.a.O. <S. 38 bzw. S. 12 f.>). Diese war nach dem Recht der DDR durch die Zuweisung eines volkseigenen Vermögensgegenstandes in den Fonds einer Wirtschaftseinheit bestimmt, wurde aber durch eine lediglich obligatorische Nutzungsüberlassung an Dritte nicht berührt.

Gelangte mithin das zum Fonds der bisherigen Wirtschaftseinheit gehörende Gebäude ungeachtet einer zeitweiligen Vermietung zum 1. Juli 1990 in das Eigentum der umgewandelten Kapitalgesellschaft, so gilt dies auch für das Grundstück, auf dem das Gebäude steht. Der Grundsatz, dass das Eigentum am Grundstück dem Eigentum am Gebäude folgt, gilt für den gesamten Anwendungsbereich von § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG. Es besteht kein Anlass, der Kapitalgesellschaft nur das Gebäude, das Grundstück aber der Treuhandverwaltung des Bundes zuzuordnen und damit das einheitliche Volkseigentum ausgerechnet dann aufzuspalten, wenn das Gebäude am 30. Juni 1990 an Dritte zur vorübergehenden Nutzung überlassen war.

c) Die Argumente, die für den Standpunkt des Verwaltungsgerichts angeführt werden, vermögen nicht zu überzeugen.

Nach § 2 Abs. 1 5. DVO/TreuhG werden Wirtschaftseinheiten, die am 30. Juni 1990 auf der Grundlage von Nutzungsverträgen betriebsnotwendige Grundstücke überwiegend und nicht vorübergehend genutzt haben, nach diesem Zeitpunkt Rechtsträgern im Sinne des § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG gleichgestellt. Die Beklagte und die Beigeladene verweisen darauf, dass dies ausdrücklich nur für betriebsnotwendige Grundstücke gilt, und möchten diese Einschränkung auf § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG selbst übertragen. Dabei verkennen sie, dass § 2 Abs. 1 5. DVO/TreuhG die Anfangsausstattung umgewandelter Kapitalgesellschaften nicht einschränkt, sondern erweitert (Beschluss vom 24. September 1997 - BVerwG 3 B 153.97 - Buchholz 428.2 § 11 VZOG Nr. 16). Nutzt die Wirtschaftseinheit ein in fremder Rechtsträgerschaft stehendes Grundstück aufgrund eines Nutzungsvertrages dauerhaft, so erlangt der schuldrechtliche Nutzungsvertrag ausnahmsweise eigentumsbegründende Wirkung, sofern das überlassene Grundstück betriebsnotwendig ist (Urteil vom 13. Oktober 1994, a.a.O. <S. 37 f. bzw. S. 12>). § 2 Abs. 1 5. DVO/TreuhG tritt damit neben § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG. Nach beiden Vorschriften konnte die bisherige Wirtschaftseinheit Eigentum an einem volkseigenen Grundstück erlangen, das nicht in ihrer Rechtsträgerschaft stand, entweder indem sie auf ihm ein Gebäude unterhielt, das in ihrer Fondsinhaberschaft stand (§ 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG), oder indem sie das Grundstück aufgrund eines obligatorischen Nutzungsvertrages anderweitig - etwa als Lagerplatz oder als Zuwegung - nutzte, sofern dies dauerhaft und betriebsnotwendig war (§ 2 Abs. 1 5. DVO/TreuhG). Dass die eigentumsbegründende Wirkung des lediglich obligatorischen Nutzungsvertrages an zusätzliche Voraussetzungen geknüpft war, lässt keinen Rückschluss auf die sachenrechtliche Anknüpfung bei § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG zu.

Ebenso erfolglos verweist die Beklagte auf § 11 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 VZOG (ähnlich VG Greifswald, Urteil vom 18. Dezember 2003 - 6 A 695/01 - Rn. 26 f.). Nach dieser Vorschrift ist die öffentliche Restitution nach Art. 21 Abs. 3 EV und Art. 22 Abs. 1 Satz 7 in Verbindung mit Art. 21 Abs. 3 EV ausgeschlossen, wenn die Vermögensgegenstände im Zeitpunkt der Entscheidung über den Restitutionsantrag der gewerblichen Nutzung zugeführt oder in eine Unternehmenseinheit einbezogen sind und nicht ohne erhebliche Beeinträchtigung des Unternehmens zurückübertragen werden können. Unter denselben Voraussetzungen schließt § 10 Abs. 1 Satz 4 VZOG die Kommunalisierung nach Art. 22 Abs. 1 Satz 1 EV von betriebsnotwendigen Einrichtungen, Grundstücken und Gebäuden aus dem Eigentum von Treuhandunternehmen aus. Beide Vorschriften stellen Ausnahmetatbestände dar, die die allgemeinen Zuordnungsregeln durchbrechen. Sie verfolgen übereinstimmend den Zweck zu verhindern, dass die zur Privatisierung bestimmten Treuhandunternehmen durch eine Rückübertragung oder Zuordnung von Vermögensgegenständen funktionsunfähig werden; darum heben sie auf die Sachlage im Zeitpunkt der Entscheidung über den Rückübertragungs- oder den Zuordnungsantrag ab (Urteil vom 24. März 1994 - BVerwG 7 C 21.93 - BVerwGE 95, 295 <298> = Buchholz 111 Art. 22 EV Nr. 2 <S. 3 f.>; Beschluss vom 12. November 1996 - BVerwG 3 B 12.96 - Buchholz 428.2 § 11 VZOG Nr. 10 <S. 17>; zu § 5 Abs. 1 Buchstabe d VermG vgl. Urteil vom 20. März 1997- BVerwG 7 C 55.96 - BVerwGE 104, 193 <200> = Buchholz 428 § 5 VermG Nr. 13 <S. 33>). Hiervon unterscheidet sich § 11 Abs. 2 Satz 2 TreuhG grundlegend. Diese Vorschrift enthält keinen Ausnahmetatbestand, sondern gehört selbst zu den allgemeinen Zuordnungsregeln. Sie regelt die Anfangsausstattung der Treuhandunternehmen und stellt dementsprechend auf den 1. Juli 1990 ab. Wenn ein Treuhandunternehmen seine Anfangsausstattung gegenüber der durch den Einigungsvertrag zum 3. Oktober 1990 bewirkten Kommunalisierung oder gegenüber einem später geltend gemachten öffentlichen Restitutionsanspruch nur hinsichtlich dann noch betriebsnotwendiger Vermögensgegenstände verteidigen kann, so heißt das nicht, dass schon die Anfangsausstattung selbst auf betriebsnotwendige Gegenstände beschränkt werden müsste.

2. Das angefochtene Urteil erweist sich nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 144 Abs. 4 VwGO).

Die Beklagte bezweifelt, dass das Unterkunfts-/Mehrzweckgebäude zum Fondsvermögen des VEB Komplexer Wohnungsbau gehörte. Das lässt sich jedoch auf der Grundlage der tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts nicht ausschließen, und zwar selbst dann nicht, wenn ihnen zu entnehmen sein sollte, dass die Nutzungsbefugnis des VEB über das 1984/85 errichtete Gebäude nur bis Ende 1990 vorgesehen war. Volkseigene Vermögensgegenstände konnten auch für nur begrenzte Zeit in die Fondsinhaberschaft der Wirtschaftseinheit gegeben oder dort belassen werden (zutreffend VG Berlin, Urteil vom 18. August 2004 - 15 A 268.01 - juris = RÜ BARoV 2005, Nr. 1, 13).

Ob der VEB Komplexer Wohnungsbau K.-M.-St. am 30. Juni 1990 Fondsinhaber des Gebäudes war, lässt sich nach den bislang getroffenen Feststellungen umgekehrt auch nicht bejahen. Es liegen auch keine Unterlagen - wie etwa Grundmittelkarten und insb. die Schlussbilanz des VEB zum 30. Juni 1990 - vor, aus denen sich dies zweifelsfrei ergäbe. Die Klägerin hat zwar ihre Abschluss-/Eröffnungsbilanz zum 30. Juni/1. Juli 1990 vorgelegt; doch ist bislang nicht geklärt, ob das in der dort beigefügten Inventarliste aufgeführte "Gebäude St. Straße" mit dem hier in Rede stehenden Gebäude identisch ist. Die Sache ist daher an das Verwaltungsgericht zurückzuverweisen, damit die nötigen Feststellungen nachgeholt werden können. Dabei wird das Verwaltungsgericht auch zu klären haben, ob das Gebäude tatsächlich auf allen drei Ausgangsflurstücken errichtet war, wie es die vorgelegten Lagepläne nahelegen, die insofern freilich im Widerspruch etwa zu dem Schreiben des VEB Komplexer Wohnungsbau an den Hauptauftraggeber vom 5. September 1984 und zu den Angaben im Nutzungsvertrag mit der Fa. C. E. vom 4. Mai 1990 stehen.