Gründe

Die Revision der Klägerin führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung, wobei der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 S. 2 ZPO Gebrauch macht.

I. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die Beklagte sei schon wegen § 10 Abs. 2 WEG weder an die Vereinbarung vom 22. Dezember 1975 noch an den Individualvertrag vom 22. September 1976 gebunden, weil die heutigen Eigentümer der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft bei Abschluß der "Individualvereinbarung" nicht zum Kreis der (ursprünglichen) Eigentümer gehört hätten und keine der Vereinbarungen im Grundbuch eingetragen worden sei. Der Verwaltung durch die Klägerin - das gelte vor allem für die Sanierung der im gemeinschaftlichen Eigentum der Beklagten stehenden grenzüberschreitenden Anlagen - stünden außerdem die zwingenden Vorschriften der § 21 Abs. 1 und § 27 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 3 WEG entgegen.

Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Prüfung nicht stand.

II. 1. Aus der Eigentümervereinbarung vom 22. Dezember 1975 kann die Klägerin allerdings für sich nichts herleiten, weil sie an ihr nicht als Vertragspartnerin beteiligt ist.

2. Die BHG konnte jedoch aufgrund der ihr erteilten Verwaltervollmacht als Vertreterin der Wohnungseigentümer den "Individualvertrag" wirksam mit der Klägerin schließen. § 27 WEG begrenzt die Verwalterbefugnis nur hinsichtlich der gesetzlichen Aufgaben des Verwalters; durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer (Bärmann/Pick/Mehlre, WEG 9. Aufl. § 27 Rdn. 192) wie durch Regelungen schon in der Teilungsordnung (OLG Frankfurt, OLGZ 1986, 45 f.; OLG Karlsruhe, MittRhNotK 1980, 111; s. ferner BGHZ 88, 302, 304 f.) können die Befugnisse erweitert werden. Letzteres ist in § 10 der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft H., geschehen. Die BHG hat sich im Rahmen ihrer Vertretungsmacht gehalten, als sie den "Individualvertrag" geschlossen hat. Ihre in § 10 aaO umschriebene, das Ziel von Nr. 6 der Allgemeinen Bestimmungen GO konkretisierende Aufgabe war es, die Wohnungseigentümer gegenüber der zentralen Verwaltungsstelle des OD zu vertreten und in diesem Zusammenhang die erforderlichen Dienstleistungs-, Lieferungs- und Verwaltungsverträge zu schließen. Zumindest diejenigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, die bei Vertragsschluß am 22. September 1976 bereits Wohnungseigentümer waren, sind danach aufgrund des "Individualvertrages" verpflichtet, die anteiligen Kosten für Betrieb, Unterhaltung, Erneuerung und Verwaltung der gemeinschaftlichen grenzüberschreitenden Anlagen und Einrichtungen zu tragen.

3. Klärungsbedürftig ist demgegenüber, ob etwaige Sondernachfolger, die erst nach Abschluß des genannten Vertrages Wohnungseigentum durch Rechtsgeschäft oder auf dem Wege der Zwangsversteigerung erlangt haben, dieselbe Verpflichtung trifft.

Anders als die Klägerin meint, ist dieser Personenkreis nicht automatisch an den "Individualvertrag" gebunden. Aus der Teilungserklärung samt Anhängen konnten diese hinzugetretenen Wohnungseigentümer nicht ersehen, welche Verpflichtungen in der Vergangenheit eingegangen worden waren und welche Belastungen damit auf sie zukamen (vgl. BGHZ 88, 302, 306). Das Bestehen einer über den gesetzlichen Rahmen hinausgehenden Verwaltervollmacht und die Regelung Nr. 6 der Allgemeinen Bestimmungen GO mußte bei ihnen eher die Vorstellung wecken, daß etwa eingegangene Verpflichtungen als Belastungen im Grundbuch eingetragen waren.

Eine Bindung dieser Sondernachfolger an die Regelungen des "Individualvertrages" kommt jedoch dann in Betracht, wenn sie die entsprechenden Verpflichtungen beim Erwerb ausdrücklich oder in der Folgezeit durch konkludentes Verhalten übernommen haben. Im Zusammenhang mit dem zuletzt genannten Umstand ist zu würdigen, daß die Wohnungseigentümer rund 23 Jahre anstandslos die von der Klägerin geforderten Zahlungen erbracht haben und - nach dem bisherigen Sachvortrag - nicht ersichtlich ist, daß der jeweilige Verwalter eigenmächtig und ohne hierzu von der informierten Wohnungseigentümerversammlung mit den dafür erforderlichen Mitteln versehen worden zu sein, gehandelt hat.

III. 1. Der Rechtsstreit bedarf der Zurückverweisung an das Berufungsgericht, damit dieses die fehlenden Feststellungen dazu treffen kann, welche Wohnungseigentümer von Anfang an an den "Individualvertrag" gebunden waren und ob bzw. welche Sondernachfolger ausdrücklich oder durch konkludentes Verhalten die Verpflichtungen aus diesem Vertrag übernommen haben.

2. Die Zurückverweisung gibt dem Berufungsgericht ferner die Gelegenheit, die bisher - von dem bislang eingenommenen Standpunkt aus folgerichtig - nicht getroffenen Feststellungen zur Höhe der von der Klägerin geltend gemachten Forderung nachzuholen. Dies betrifft nicht nur den Verteilungsschlüssel, sondern ebenso die Frage, ob nach dem Vertrag ein Anspruch auf Rücklagenbildung für erst künftig vorzunehmende Arbeiten besteht, sowie die Berechtigung der von den Beklagten erklärten Aufrechnung.

3. Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin, daß die nach dem "Individualvertrag" bestehende Pflicht zur anteiligen Kostenübernahme auch solche Aufwendungen betrifft, die für die Sanierung von Baumängeln und Folgeschäden anfallen. § 1 Abs. 3 des "Individualvertrages", den das Berufungsgericht nicht, wie geboten, beiderseits interessengerecht ausgelegt hat, steht dem - anders als die Beklagten meinen - nicht entgegen. Die Bestimmung beansprucht Geltung allein für die Zeit unmittelbar nach Errichtung der Anlagen; Gewährleistungsansprüche für Baumängel sind von den jeweiligen Auftraggebern der Bauleistung geltend zu machen. Sind aber derartige Ansprüche nicht mehr durchsetzbar - nach über 25 Jahren seit der Abnahme der Bauarbeiten liegt diese Voraussetzung schon wegen des Ablaufs der Verjährungsfristen vor - sind auch Reparaturmaßnahmen oder notwendige Sanierungsmaßnahmen Instandsetzungsarbeiten im Sinne des "Individualvertrages", unabhängig davon, worauf die Schäden zurückgehen, insbesondere ob sie auf Baumängeln beruhen oder erst später entstanden sind.