Rückübertragung von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds der Immobilienbeteiligungs- und Vertriebsgesellschaft der Bankgesellschaft Berlin mbH & Co. KG (IBV)

Die ESt – Referenten des Bundes und der Länder haben die Frage erörtert, ob die geplante Rückübertragung von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds der Immobilienbeteiligungs- und Vertriebsgesellschaft der Bankgesellschaft Berlin (IBV), ein Spekulationsgeschäft im Sinne des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG auslöst.

Der Erörterung lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Über Tochtergesellschaften hat die Bankgesellschaft in den Jahren 1995 bis 2001 verschiedene geschlossene Immobilienfonds initiiert. Den Anteilseignern waren umfangreiche Ertrags- und Ausschüttungsgarantien gegeben worden, die letztlich das Land Berlin übernommen hat. Vor diesem Hintergrund laufen bereits diverse Schadensersatz- bzw. Prospekthaftungsklagen einer Vielzahl von Anlegern, die befürchten, dass die Garantien dem Grunde bzw. der Höhe nach nicht erfüllt werden. Durch den Rückerwerb der Fondsanteile ist beabsichtigt, für anhängige Klagen Rechtsfrieden herzustellen und weitere Klagen zu verhindern.

Aus Gründen der Schadensminimierung liegt es im Interesse des Landes Berlin, dass möglichst viele Anleger auf das ihnen unterbreitete Rückkaufangebot eingehen. Die Bereitschaft der Anleger zur Annahme würde jedoch sinken, wenn durch den Verkauf der Anteile an die Bankgesellschaft von den Anlegern ein privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG realisiert werden würde.

Deshalb ist folgende vertragliche Konstruktion gewählt worden:

Dem Anteilseigner werden sowohl ein Angebot auf Abschluss eines Kauf- und Übertragungsvertrages als auch ein Darlehensvertrag unterbreitet. Das Ankaufangebot ist so befristet, dass die Annahme nach der Behaltefrist des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG erfolgen kann. Durch Abschluss des Darlehensvertrags erhält der Anleger einen Liquiditätszufluss, ohne dass er sich hierdurch zur Veräußerung seines Anteils an die Bankgesellschaft verpflichtet. Der Fondsanteil wird lediglich zur Sicherung abgetreten, nach Ablauf des Darlehensvertrags ist der Anleger frei in der Verfügung über den Anteil.

Nach dem Ergebnis der Erörterung liegt ein privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG in der Abgabe des Ankaufangebots nicht vor. Dies gilt auch, wenn der Anleger die Voraussetzungen zur Vertragsannahme nach § 7 Nr. 2 des Kauf- und Übertragungsvertrages erfüllt und in diesem Zusammenhang mit der Landesbank Berlin einen entsprechenden Darlehensvertrag abschließt.

Hat sich der Anleger jedoch gegenüber der IBV innerhalb der Behaltefrist des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG zur Rückübertragung verpflichtet, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor.

Senatsverwaltung für Finanzen Berlin v. 21.12.2005 - III A - S 2256 - 7/2005