Eigentumswohnung

I. Definition Wohnungseigentum

Wohnungseigentum ist eine besondere Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung (Eigentumswohnung) innerhalb eines Gebäudekomplexes mit mehreren Wohnungen. Für Wohnungseigentum war eine gesonderte gesetzliche Regelung erforderlich, da das BGB i.d.R. keine Unterschiede hinsichtlich des Eigentums an einem Grundstück und dem darauf errichteten Gebäude macht.

II. Zivilrecht

Nach Maßgabe des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) kann an Wohnungen das Wohnungseigentum und an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden.

Dies kann entweder durch Einräumung von Sondereigentum oder durch Teilung geschehen.

Das Wohnungs-/Teileigentum besteht aus

• einem Miteigentumsanteil am Grundstück und

• dem Sondereigentum an der Wohnung / den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen.

Gemeinsam genutzte Gebäudeteile, Verkehrsflächen, das Grundstück und die Gebäudehülle sowie die statisch notwendige Bausubstanz bleiben Gemeinschaftseigentum.

Die Gesamtheit der Eigentümer bildet eine Wohnungseigentümergemeinschaft.

Der Verwalter wird auf Grundlage des WEG-Verwaltervertrags tätig.

III. Steuerrecht

1. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Wird die Eigentumswohnung/Teileigentumseinheit vermietet, erzielt der Vermieter Einkünfte aus § 21 EStG.

• Für Zwecke der Abschreibung sind Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume eigenständig zu betrachten.

  • Bei Neubauten bilden die Herstellungskosten die AfA-Bemessungsgrundlage.

  • In Anschaffungsfällen ist der Kaufpreis auf die erworbenen Wirtschaftsgüter (i.d.R. Grund und Boden und Gebäude) aufzuteilen. Aufteilungsmaßstab sind die jeweiligen Verkehrswerte. Lediglich der auf das Gebäude entfallende Anteil kann auf die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

  • Wird die Wohnung / Einheit vom Veräußerer saniert, gehören auch die Sanierungsaufwendungen zu den Anschaffungskosten. Gegenstand des Kaufvertrags ist in diesem Falle die fertig sanierte Wohnung / Einheit.

  • Für in Sanierungsgebieten belegene bzw. unter Denkmalschutz stehende Eigentumswohnungen bzw. Teileigentumseinheiten sind - sofern die übrigen Voraussetzungen vorliegen - erhöhte Absetzungen nach § 7h EStG bzw. § 7i EStG zulässig.

• Zur Berechnung der Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (anschaffungsnaher Aufwand) sind die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen für die Eigentumswohnung (Teileigentumseinheit) ins Verhältnis zu deren Anschaffungskosten zu setzen. Die Verhältnisrechnung ist nicht auf das gesamte Gebäude durchzuführen.

• Bei der Behandlung der von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu bildenden Instandhaltungsrücklage sind Besonderheiten zu beachten.

• Ob die Vermietung einer Eigentumswohnung im Ausland zu steuerpflichtigen Einkünften im Inland führt, ist vom jeweiligen DBA abhängig. Ggf. unterliegen die Einkünfte dem Progressionsvorbehalt.