Bewertung des Grundbesitzes;
Berechnung der Wohn-/Nutzfläche und Abzug der Betriebskosten bei im Ertragswertverfahren bewerteten Grundstücken ab (§ 79, 146 BewG)
Bezug:
Ab dem gilt an Stelle der Vorschriften der §§ 43 und 44 der II. Berechnungsverordnung (II. BV) die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom (Wohnflächenverordnung – WoFlV). Die Wohnflächenverordnung enthält gegenüber den Regelungen der II. BV einige gravierende Änderungen. So sind Wahlrechte bei der Ermittlung der Grundfläche (z.B. Berechnung nach Wahl des Bauherrn aus den Fertigmaßen – lichten Maßen – oder den Rohbaumaßen) und bei der Ermittlung der anrechenbaren Grundfläche (z.B. Anrechnung der Grundflächen von Balkonen, Loggien u. dergl.) oder die Abzugsmöglichkeit bei Ermittlung der anrechenbaren Grundfläche (z. B. Abzug von 10 v.H. bei Wohngebäuden mit einer Wohnung) weggefallen.
Geändert wurde die Regelung des § 27 II. BV, aufgehoben wurde die Anlage zur II. BV. Die Betriebskosten sind nunmehr in der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung) zusammengefasst, wobei im Wesentlichen die Regelungen aus der II. BV übernommen wurden.
Hinsichtlich der Bewertung von Grundstücken im Ertragswertverfahren ist, wie folgt zu verfahren:
1. Einheitsbewertung:
Für die Einheitsbewertung bleibt weiter die Berechnung der Wohnfläche nach der II. BV maßgeblich, weil die übliche Miete bezogen auf die Wohnfläche nach der II. BV ermittelt wurde. Dies gilt unabhängig davon, ob eine Wohnflächenberechnung bei Neubauten, Anbauten oder Erweiterungen erfolgen muss. Bei Berechnung der Wohnfläche nach der WFlV ergäbe sich sonst das Problem, dass eine Korrektur der Spiegelmiete erfolgen müsste, um die Jahresrohmiete im Ergebnis wieder an die Berechnung anhand der II. BV anzupassen.
In der Praxis ist den in Feststellungserklärungen oder vereinfachten Fragebogen aufgeführten Wohnflächenangaben grundsätzlich zu folgen. Zum Beispiel ist die erklärte Wohnfläche unbesehen zu übernehmen, unabhängig davon, ob sie nach Rohbaumaßen (pauschaler Abzug von 3 % für Putz) oder Fertigmaßen ermittelt wurde. Auch Balkone, Terrassen, Wintergärten etc. sind wie bisher anzusetzen. Die im Wesentlichen aus dem Geschosswohnungsbau stammenden Spiegelmieten enthalten keine Mietanteile für Verkehrsflächen außerhalb der Wohnungen. Werden im Rahmen von Erklärungs- oder Fragebogenanforderungen Wohnflächenberechnungen und Bauzeichnungen für Wohngebäude abgegeben, bei denen die Voraussetzungen des § 44 Abs. 3 BewG vorliegen, ist bei der Berechnung der Wohnfläche stets ein Abzug von 10 v.H. für Verkehrsflächen vorzunehmen.
2. Bedarfsbewertung:
Sowohl die Quadratmetermieten der Mietspiegel nach dem Miethöhegesetz als auch der Datei MSP (Wohngelddaten des Statistischen Landesamtes) beruhen größtenteils auf den Regelungen der II. BV; auch sie basieren überwiegend auf Mieten aus dem Geschosswohnungsbau. Soweit Mietverträge über den hinaus Bestand haben, erfolgte grundsätzlich keine Neuberechnung der Wohnfläche nach der WFIV. Bei der Ermittlung üblicher Mieten gem. § 146 Abs. 3 BewG, die auf den o.a. Mietdaten beruhen, wird insbesondere § 44 II. BV deshalb weiterhin angewandt. Auch bei der Ermittlung von Vergleichsmieten, z.B. bei eigengenutzten und vermieteten Räumlichkeiten in einem Objekt, ist darauf zu achten, dass die Quadratmetermiete des Vergleichsobjekts ebenfalls auf der Grundlage der II. BV berechnet wird. Ein dreijähriger Mietermittlungszeitraum über den hinweg bedingt keine unterschiedlichen Wohnflächenberechnungen vor bzw. nach dem Wegfall der §§ 43 und 44 II. BewG.
Die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche, über die Aufstellung von Betriebskosten und zur Änderung anderer Verordnungen vom ist im BGBl 2003 I S. 2346 veröffentlicht.
OFD Koblenz v. - S 3014 - St 35 6S 3202 A - St 35 6
Fundstelle(n):
JAAAB-52227