Zurechnung und Ermittlung der Einkünfte bei Beteiligung an einem sog. Mietpool

Bei einem sog. Mietpool werden zunächst Eigentumswohnungen von verschiedenen Eigentümern zu Allein- oder Bruchteilseigentum erworben. Die Erwerber bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne des WEG.

Daneben wird eine Vereinbarung über einen Mietpool abgeschlossen. An diese Vereinbarung sind die Eigentümer für eine bestimmte Zeit (z. B. 5 Jahre) gebunden, danach kann der Vertrag gekündigt werden. In der Regel wird von dem Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft auch der Mietpool verwaltet.

Durch den Mietpool soll die Bewirtschaftung der Objekte optimiert bzw. das sich aus der Bewirtschaftung der Wohnungen ergebende Risiko gleichmäßig auf alle Eigentümer verteilt werden. Mietpoolgemeinschaften treten nicht nach außen hin auf. Die Eigentumsverhältnisse ändern sich durch die Teilnahme am Mietpool nicht. Die Besonderheit eines Mietpools liegt darin, dass dem einzelnen Eigentümer der Mietzins für die von ihm vermietete Wohnung nicht unmittelbar zufließt, sondern dass sämtliche Einnahmen in einen gemeinsamen „Pool” – i. d. R. auf ein Treuhandkonto – fließen und anschließend an die Eigentümer verteilt werden. Hierbei wird als Verteilungsmaßstab regelmäßig die anteilig vermietete Wohnfläche genommen, unabhängig davon, ob einzelne Wohnungen leer stehen oder vermietet sind. Somit sinkt das Risiko für den einzelnen Eigentümer, wenn seine Wohnung einmal leer steht oder nicht vermietet wird.

Die einzelnen Mietverträge werden jedoch weiterhin von den Eigentümern selbst oder in deren Auftrag abgeschlossen. Die Eigentümer tragen auch weiterhin die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis.

Nach der Entscheidung der obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder sind die Einkünfte dem einzelnen Wohnungseigentümer zuzurechnen. Dabei stellt der dem Eigentümer tatsächlich entstehende Saldo aus Einnahmen und Ausgaben bei ihm Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dar. Soweit dabei Zu- oder Abflüsse auf der Vermietung oder Nichtvermietung anderer Wohnungen beruhen, sind auch diese als durch die Vermietung der eigenen Wohnung veranlasst anzusehen.

OFD Berlin v. 26.08.2004 - St 155 - S 2253 - 2/04