§ 21 EStG; Zuschüsse zu Wohnungsbaumaßnahmen im Rahmen des Landeskonversionsprogramms
Nach den beiden Verwaltungsvorschriften des Ministeriums der Finanzen vom (WS 1315 – 4511) zum Vollzug des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsgesetz – WoFG), Landeskonversionsprogramm, Teil 1 – Umwidmung in Sozialwohnungen – und Teil 3 – Umwandlung in Eigentümerwohnungen – (Ministerialblatt der Landesregierung von Rheinland-Pfalz vom , jeweils S. 500) gewährt das Land – die Landesbank Rheinland-Pfalz, Landestreuhandstelle – Zuschüsse nach unterschiedlichen Fördervoraussetzungen. Hinsichtlich der ertragsteuerlichen Behandlung dieser im Rahmen des Landeskonversionsprogramms gewährten Zuschüsse zu Wohnungsbaumaßnahmen gilt – nach der Entscheidung des Ministeriums der Finanzen in einem Einzelfall zu Baumaßnahmen an Gebäuden, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen – Folgendes:
„Zuschüsse, die nicht gesondert als Einnahmen erfasst werden müssen bzw. eigene, steuerlich relevante Aufwendungen nicht mindern, sind nur Zuschüsse, die ausdrücklich durch Rechtsvorschrift steuerbefreit sind. Da für die Zuschüsse im Rahmen des Landeskonversionsprogramms keine entsprechende Steuerbefreiungsvorschrift vorhanden ist, sind die Zuschüsse einkommensteuerpflichtig. Öffentliche Baukostenzuschüsse zur Finanzierung von Baumaßnahmen sind dabei grundsätzlich von den selbst aufgewendeten Herstellungskosten (Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung) bzw. Erhaltungsaufwendungen abzusetzen und mindern entsprechend die Werbungskosten.
Werden die Zuschüsse jedoch als Gegenleistung für eine bestimmte Nutzung oder Gebrauchsüberlassung des Grundstücks gezahlt (z. B. als Gegenleistung für eine Mietpreisbindung oder ausschließliche Nutzung durch einen bestimmten Personenkreis für die Dauer des Bindungszeitraums), so sind die Zahlungen als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung anzusetzen. Soweit es sich dabei um Zuschüsse zu. Erhaltungsaufwendungen handelt, sind die Zahlungen stets im Jahr des Zuflusses als Einnahmen zu versteuern. Die auf Herstellungskosten geleisteten Zuschüsse sind grundsätzlich ebenso zu behandeln; sie können jedoch bei Zahlung in Form eines Einmalbetrags wahlweise auf die Dauer des Bindungszeitraums, höchstens auf zehn Jahre gleichmäßig verteilt werden (R 163 Abs. 1 und 2 EStR 2001).
Nach der Zusage für einen Zuschuss unterliegen die geförderten Wohnungen einer Zweckbindung. Sie dürfen demnach für die Dauer von 15 Jahren ausschließlich an Personen vermietet werden, deren Einkommen innerhalb der Einkommensgrenzen des § 9 WoFG vom (BGBl 2001 I S. 2376) liegt. Nach der Zusage ist zudem für den gesamten Bindungszeitraum eine Nettomiete von EUR 4,25 je qm Wohnfläche im Monat zzgl. einer jährlichen Mietpreissteigerung i. H. v. EUR 0,13 festgeschrieben. Wird gegen die Zweckbestimmung hinsichtlich des Mieterkreises oder der Miethöhe verstoßen, kann der Zuschuss ganz oder teilweise zurückgefordert werden.
Nach der Zusage wird der Zuschuss auf der Grundlage der veranschlagten Gesamtkosten zur Erzielung einer ausgeglichenen Wirtschaftlichkeit der Baumaßnahme gewährt. Danach dient der Zuschuss gemessen an den Bewirtschaftungskosten der Wohnanlage zum Ausgleich der durch die Mietpreisbindung auf 15 Jahre eingeschränkten Ertragslage und stellte wirtschaftlich eine Gegenleistung dar.
Der Zuschuss wird in Form eines Einmalbetrages gewährt. Nach der Zusage erfolgt lediglich die Auszahlung in zwei Raten, wobei auf Bezugsfertigkeit und ordnungsgemäße Mieterbelegung abgestellt wird.
Die Zuschüsse aus dem Landeskonversionsprogramm sind nach diesen Grundsätzen als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung im Zuflusszeitpunkt anzusetzen, wobei Zuschüsse zu den Herstellungskosten auf Antrag des Steuerpflichtigen auf zehn Jahre verteilt werden können. Die Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung und selbst getragenen Erhaltungsaufwendungen sind entsprechend zu kürzen.
Abschließend wird darauf hingewiesen, dass im Rahmen des Landeskonversionsprogramms für die zahlende Stelle gegenüber den Finanzbehörden eine Mitteilungspflicht nach Maßgabe der Mitteilungsverordnung vom (MV, BStBl 1993 I S. 799 – AEAO zu § 93 a) besteht.„
Zusatz der Oberfinanzdirektion:
Um eine zutreffende ertragsteuerliche Sachverhaltswürdigung und Abgrenzung der gewährten Zuschüsse zu den Erhaltungsaufwendungen oder Herstellungskosten vornehmen zu können, ist es daher erforderlich, die vertraglichen Unterlagen (d. h. die Zusage der Landestreuhandstelle für einen Zuschuss im Rahmen des Landeskonversionsprogramms) anzufordern und zu prüfen. Im Regelfall ist hiernach von der Gewährung eines Zuschusses als Gegenleistung auszugehen.
Soweit die bezuschussten Baumaßnahmen Grundstücke betreffen, die zum Anlagevermögen eines Betriebes gehören, kann vom Steuerpflichtigen das Wahlrecht nach R 34 Abs. 2 EStR 2001 ausgeübt werden. Ein passiver Rechnungsabgrenzungsposten kommt bei der Gewinnermittlung nach § 4 Abs. 1 EStG für den Investitionszuschuss nach H 31 b (Investitionszuschüsse) EStG 2002 allerdings nicht in Betracht. Demgegenüber ist bei der Gewinnermittlung nach § 4 Abs. 1 EStG für den Ertragszuschuss wegen dem Gegenleistungscharakter des Zuschusses ein passiver Rechnungsabgrenzungsposten zu bilden, soweit der Zuschuss die mit den Baumaßnahmen in Zusammenhang stehenden sofort abzugsfähigen Betriebsausgaben übersteigt. Der übersteigende Betrag ist über die Bindungsdauer von im Regelfall 15 Jahren gewinnerhöhend aufzulösen.
Oberfinanzdirektion Koblenz v. - S 2205 AS 2143 A
Fundstelle(n):
WAAAB-15748