Leitsatz

1. Bei der Abgrenzung zwischen gewerblichem Grundstückshandel und privater Vermögensverwaltung ist grundsätzlich an der sog. Drei-Objekt-Grenze festzuhalten; jedoch ist bei der Auslegung der in § 15 Abs. 2 EStG genannten Merkmale weiterhin das „Bild des Gewerbetreibenden” heranzuziehen (Anschluss an Beschluss des Großen Senats des BFH vom 10.12.2001 GrS 1/98, BFH/NV 2002, 587).

2. Die gewerbliche Tätigkeit als Grundstückshändler führt nicht automatisch dazu, dass der Steuerpflichtige keine privaten Grundstücksgeschäfte (im Rahmen der privaten Vermögensvorsorge) tätigen kann.

3. Es ist bei einem gewerblichen Grundstückshändler also im Einzelfall zu prüfen, ob ein Objekt im Rahmen des gewerblichen Betriebs oder „privat” angeschaft worden ist. Dabei gilt nicht ohne weiteres die gesetzliche Vermutung (§ 344 HGB), wonach ein Geschäft eines Kaufmanns im Zweifel seinem Gewerbe zuzuordnen ist, sondern die Zuordnung muss sich aus den tatsächlichen Umständen ergeben.

4. Bei einer klaren und eindeutigen Abgrenzung von „privatem” Grundstückserwerb und gewerblicher Tätigkeit ist die Frage, ob die zunächst privaten Aktivitäten ggf. doch für sich gesehen gewerblich sind, ungeachtet der Branchenkenntnisse nach den gleichen Maßstäben wie bei branchenfernen Grundstücksverkäufern zu beurteilen (Drei-Objekt-Grenze usw.).

5. Hat der gewerbliche Grundstückshändler ein Grundstück unter Nutzung der Einrichtungen des Gewerbebetriebs erworben und in seiner laufenden Buchhaltung erfasst, so ergibt sich daraus eine Anschaffung im Rahmen des Gewerbebetriebs, und spricht das für eine von Anfang an bestehende bedingte Veräußerungsabsicht.

6. Im Streitfall: Zuordnung des streitigen –ein Jahr nach der Anschaffung veräußerten– Grundstücks zum Gewerbebetrieb, weil es anfangs auch buchhalterisch als „gewerblich” behandelt wurde, beim Kauf die Geschäftsadresse und nicht die private Wohnadresse des Steuerpflichtigen angegeben wurde, von Anfang an mangels ausreichender Sicherheiten eine langfristige Finanzierung durch die Bank ausgeschlossen war, alle Zahlungen über das Geschäftskonto abgewickelt wurden, das Geschäftskonto durch die Kaufpreiszahlung überzogen wurde und das Grundstück auch als Sicherheit für die sonstigen betrieblichen Schulden eingesetzt wurde.