Besitzen Sie diesen Inhalt bereits,
melden Sie sich an.
oder schalten Sie Ihr Produkt zur digitalen Nutzung frei.
Baumaßnahmen an Gebäuden: Verbuchung in der Praxis
Abgrenzung von Anschaffungskosten, anschaffungsnahen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen nach dem
Die zutreffende steuerliche Behandlung von Baumaßnahmen an Gebäuden stellt die Praxis regelmäßig vor Herausforderungen – insbesondere, wenn Modernisierungen, Instandsetzungen oder Erweiterungen zeitnah nach der Anschaffung erfolgen. Mit Schreiben vom hat das BMF wesentliche Klarstellungen zur Abgrenzung von Anschaffungskosten, anschaffungsnahen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen bei Gebäuden veröffentlicht. Der Beitrag zeigt anhand mehrerer typischer Praxisfälle, wie die Vorgaben in der Praxis umgesetzt werden: von der Beurteilung der Funktionstüchtigkeit bis hin zur Verbuchung nach SKR 03/04.
Aufwendungen, die anfallen, um ein Gebäude objektiv und subjektiv funktionstüchtig zu machen, führen zu Anschaffungskosten.
Führt ein Bündel von Baumaßnahmen in mindestens drei der vier Bereiche der zentralen Ausstattungsmerkmale zu einer deutlichen Erhöhung des Gebrauchswerts eines Wohngebäudes, liegen nachträgliche Anschaffungs-/Herstellungskosten vor.
Auch eine Vergrößerung der Nutzfläche, eine Substanzmehrung oder eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung führen zu nachträglichen Herstellungskosten.
.
I. Anschaffungskosten
[i]Betriebsbereiter ZustandZu den Anschaffungskosten eines Gebäudes gehören grundsätzlich alle Aufwendungen, die geleistet werden, um das Gebäude zu erwerben und es in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Gebäude einzeln zugeordnet werden können. S. 376Zu den Anschaffungskosten zählen auch die mit dem Erwerb des Gebäudes verbundenen Anschaffungsnebenkosten sowie die nachträglichen Anschaffungskosten.
[i]Objektive und subjektive FunktionstüchtigkeitBei einem Gebäude ist von einer Betriebsbereitschaft auszugehen, sobald es seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann, d. h., wenn es objektiv und subjektiv funktionstüchtig ist. Dies setzt u. a. voraus, dass alle wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sind. Setzt sich ein Gebäude aus unterschiedlichen Gebäudeteilen (z. B. einzelne Wohnungen eines Mietwohngebäudes) zusammen, ist die Betriebsbereitschaft für jeden Gebäudeteil, der nach seiner Zweckbestimmung selbständig genutzt werden soll, einer gesonderten Prüfung zu unterziehen. Nutzt der Erwerber ein Gebäude ab dem Zeitpunkt der Anschaffung zur Erzielung von Einkünften oder zu eigenen Wohnzwecken, so geht die Finanzverwaltung ab diesem Zeitpunkt in der Regel davon aus, dass das Gebäude objektiv und subjektiv funktionstüchtig ist. Wird ein Gebäude zum Zeitpunkt der Anschaffung allerdings nicht genutzt, ist zunächst unklar, ob es sich in einem objektiven und subjektiven Zustand der Funktionstüchtigkeit befindet.
Eine objektive Funktionsuntüchtigkeit des Gebäudes liegt z. B. vor, wenn für den Gebrauch wesentliche Gebäudeteile objektiv nicht nutzbar sind. Werden wesentliche Teile des Gebäudes für den Gebrauch funktionstüchtig gemacht, führen die Aufwendungen dafür zu (nachträglichen) Anschaffungskosten. Dagegen schließen vor allem auf Verschleiß beruhende Mängel, die durch laufende Reparaturen beseitigt werden, die Funktionstüchtigkeit generell nicht aus.
Von einer subjektiven Funktionsuntüchtigkeit ist auszugehen, wenn das Gebäude für die konkrete Zweckbestimmung des Erwerbers funktionsuntüchtig ist. Damit führen auch Aufwendungen für Baumaßnahmen, die zur (subjektiven) Zweckerreichung erforderlich sind, zu (nachträglichen) Anschaffungskosten.
[i]Orientierung an Vorstellungen des Erwerbers Dabei orientiert sich die Entscheidung, ob sich ein Gebäude in einem betriebsbereiten Zustand befindet, in der Regel an den Vorstellungen des Erwerbers, da nur dieser die konkrete Art und Weise bestimmen kann, inwieweit er das jeweilige Wirtschaftsgut zur Einkunftserzielung nutzen möchte, z. B. als Büro- oder Wohnfläche.
[i]Hebung des Standards Soll das Gebäude zu Wohnzwecken genutzt werden, gehört zur Zweckbestimmung auch die Entscheidung, welchem Standard das Gebäude künftig entsprechen soll (sehr einfacher, mittlerer oder sehr anspruchsvoller Zustand). Baumaßnahmen, die ein Wohngebäude auf einen höheren Standard heben, führen zum Erreichen der konkreten Zweckbestimmung und stellen somit die subjektive Funktionstüchtigkeit her, d. h. sie machen es betriebsbereit; derartige Aufwendungen führen zu Anschaffungskosten i. S. des § 255 Abs. 1 HGB.