Grunderwerbsteuer; Grundstückserwerbe durch Ehegatten

Auf den Güterstand von Ehegatten kommt es ausschließlich für die Gewährung von Steuerbefreiungen und Steuervergünstigungen an; zur Anwendung des § 3 Nr. 1 GrEStG siehe die Verfügung vom 16. Juli 2018, Az.: 213-S 4505/1/4-2018/23051. Er ist dagegen weder maßgeblich dafür, wie viele Erwerbsvorgänge i. S. d. § 1 Abs. 1 GrEStG die erwerbenden Ehegatten verwirklichen, noch dafür, wer die Grunderwerbsteuer nach § 13 Nr. 1 GrEStG schuldet. Steuerschuldner ist stets der am Vertrag beteiligte Ehegatte für den von ihm verwirklichten Erwerbsvorgang. Nach dem Beschluss der für Grunderwerbsteuer zuständigen Referatsleiter der obersten Finanzbehörden der Länder gilt das auch für den Güterstand der Errungenschaftsgemeinschaft nach dem Zivilrecht anderer Staaten, ebenso für den nach Art. 234 § 4 Abs. 2 EGBGB fortgeführten Güterstand der Eigentums- und Vermögensgemeinschaft der ehemaligen DDR (§ 13 FamGB-DDR).

Die Errungenschaftsgemeinschaft sowie die Eigentums- und Vermögensgemeinschaft sind keine grunderwerbsteuerrechtlich selbständigen Rechtsträger. Auch die eheliche Gütergemeinschaft (§§ 1415 ff. BGB) ist kein grunderwerbsteuerrechtlich selbständiger Rechtsträger. Erwerber sind daher in diesen Fällen – genauso wie bei der Zugewinngemeinschaft (§§ 1363 ff. BGB) und bei Gütertrennung (§ 1414 BGB) – stets die Ehegatten, nicht die Gesamthand. Zur Gütergemeinschaft siehe die Urteile des BFH vom 11. Juli 1962, Az.: II 127/60, HFR 1962 S. 351 und vom 4. April 1967, Az.: II 49/63, BFHE 1988 S. 388.

Ich bitte, das neben den Regelungen in der o. a. Verfügung vom 16. Juli 2018 zu beachten und bei der Bearbeitung der Grunderwerbsteuerfälle, in denen Ehegatten ein Grundstück erwerben, wie folgt vorzugehen.

1 Rechtsgeschäftlicher Grundstückserwerb zu Miteigentum

Erwerben Ehegatten ein Grundstück als Miteigentümer, liegen in der Regel zwei Erwerbe vor; beim Erwerb der Miteigentumsanteile von mehr als zwei veräußernden Miteigentümern ggf. dementsprechend mehr, siehe dazu das Beispiel 3.2 der o. a. Verfügung vom 16. Juli 2018. Jeder Ehegatte verwirklicht für (je)den von ihm erworbenen Miteigentumsanteil einen eigenständigen Erwerbsvorgang i. S. d. § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Er schuldet die Grunderwerbsteuer nur dafür, aber nicht auch für den vom anderen Ehegatten verwirklichten Erwerbsvorgang. Die Ehegatten sind als Miteigentumserwerber untereinander keine Gesamtschuldner i. S. d. § 44 Abs. 1 AO i. V. m. § 13 Nr. 1 GrEStG. Die Grunderwerbsteuer ist daher in diesem Fall gegen jeden am Vertrag beteiligten Ehegatten mit separaten Bescheid im Umfang des von ihm (ggf. in Summe) erworbenen Miteigentumsanteils festzusetzen, soweit der jeweilige Erwerbsvorgang nicht steuerfrei ist. Erwirbt ein Ehegatte seinen Miteigentumsanteil am Grundstück von verschiedenen Veräußerern, besteht die Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer ihm gegenüber mit zusammengefasstem Bescheid festzusetzen. Dabei ist aber darauf zu achten, dass die im o. a. Beispiel dargestellte Regelung zur Anwendung der Freigrenze des § 3 Nr. 1 GrEStG in solchen Fällen zutreffend berücksichtigt und im Bescheid dargestellt wird.

Leben die Ehegatten in Gütergemeinschaft und sind die Miteigentumsanteile am Grundstück nicht ausnahmsweise nach § 1418 Abs. 2 BGB dem jeweiligen Vorbehaltsgut der Ehegatten zuzuordnen, gehen sie mit deren Erwerb kraft Gesetzes (§ 1416 Abs. 2 Satz 1 BGB) in das Gesamtgut über und ist das Grundstück deshalb richtigerweise von vornherein an beide Ehegatten zur gesamten Hand aufzulassen, um die zutreffende Eintragung im Grundbuch zu bewirken. Andernfalls wird das Grundbuch durch den o. a. Erwerb kraft Gesetzes unrichtig (vgl. § 894 BGB). Der nach § 1416 Abs. 2 Satz 1 BGB eintretende Erwerb unterliegt zwar gesondert der Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 GrEStG, er ist aber nach § 5 Abs. 1 bzw. § 3 Nr. 4 GrEStG steuerfrei. Eines gesonderten Grunderwerbsteuerbescheids (Freistellungsbescheid) bedarf es dafür nicht. Das gilt gleichermaßen für die der Gütergemeinschaft ähnlichen bzw. angenäherten Güterstände der Errungenschaftsgemeinschaft sowie der Eigentums- und Vermögensgemeinschaft, soweit die Miteigentumsanteile am Grundstück nach dem dafür maßgeblichen Zivilrecht zum gemeinschaftlichen, gesamthänderisch gebundenen Vermögen der Ehegatten werden.

Ich weise darauf hin, dass die Regelung auf Seite 2, letzter Absatz der o. a. Verfügung vom 16. Juli 2018 im Unterschied zu den vorstehenden Ausführungen den (umgekehrten) Fall betrifft, dass Ehegatten ein zu ihrem Gesamtgut gehörendes Grundstück an einen Dritten (zu Alleineigentum) veräußern. Darin liegt kein Widerspruch.

2 Rechtsgeschäftlicher Grundstückserwerb zu Alleineigentum eines Ehegatten

Erwirbt ein Ehegatte ein Grundstück (ggf. infolge Erwerbs aller Miteigentumsanteile daran) von einem Dritten zu Alleineigentum, verwirklicht (nur) er einen Erwerbsvorgang S. d. § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG und schuldet die Grunderwerbsteuer dafür (gemeinsam mit dem Veräußerer) gemäß § 13 Nr. 1 GrEStG. Der nicht am Vertrag beteiligte andere Ehegatte schuldet die Grunderwerbsteuer dagegen nicht. In dem Fall ist die Grunderwerbsteuer daher in einem Grunderwerbsteuerbescheid ausschließlich gegen den am Vertrag beteiligten Ehegatten festzusetzen.

Lebt der erwerbende Ehegatte im Güterstand der Gütergemeinschaft und gehört das erworbene Grundstück nicht ausnahmsweise zu seinem Vorbehaltsgut, geht es kraft Gesetzes (§ 1416 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. Abs. 2 BGB) in das Gesamtgut über und ist das Grundstück deshalb richtigerweise von vornherein an beide Ehegatten zur gesamten Hand aufzulassen, um die zutreffende Eintragung im Grundbuch zu bewirken. Andernfalls wird das Grundbuch durch den o. a. Erwerb kraft Gesetzes unrichtig (§ 894 BGB). Der nach § 1416 Abs. 2 Satz 1 BGB eintretende Erwerb unterliegt zwar gesondert der Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 GrEStG, er ist aber nach § 5 Abs. 1 bzw. § 3 Nr. 4 GrEStG steuerfrei. Eines gesonderten Grunderwerbsteuerbescheids (Freistellungsbescheid) bedarf es dafür nicht. Das gilt gleichermaßen für die der Gütergemeinschaft ähnlichen bzw. angenäherten Güterstände der Errungenschaftsgemeinschaft sowie der Eigentums- und Vermögensgemeinschaft, soweit das Grundstück nach dem dafür maßgeblichen Zivilrecht zum gemeinschaftlichen, gesamthänderisch gebundenen Vermögen der Ehegatten wird.

Als derartige Fallkonstellationen (Grundstück wird bei bestehender Gütergemeinschaft ausnahmsweise Vorbehaltsgut des erwerbenden Ehegatten nach § 1418 BGB), kommen beispielsweise in Betracht:

• Die Ehegatten haben im Ehevertrag vereinbart, dass das (zukünftig) erworbene Grundstück zum Vorbehaltsgut dieses Ehegatten gehören soll (§ 1418 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

• Der Ehegatte hat das Grundstück aufgrund eines ihm zustehenden Vorkaufsrechts erworben, das gemäß dem Ehevertrag zu seinem Vorbehaltsgut gehörte (§ 1418 Abs. 2 Nr. 3 Alt. 1 BGB).

• Der Ehegatte erwirbt ein Ersatzgrundstück als Entschädigung dafür, dass ihm ein Grundstück enteignet wurde, das zu seinem Vorbehaltsgut gehörte (§ 1418 Abs. 2 Nr. 3 Alt. 2 BGB).

Landesamt für Steuern und Finanzen Sachsen v. 04.07.2025 - 213 - S 4535/1/2-2025/36171