Zu § 249 BewG

A 249.1 Grundstücksarten; Abgrenzung

(1) Bei bebauten Grundstücken wird nach § 249 BewG zwischen den folgenden abschließend aufgezählten Grundstücksarten unterschieden:

(2) ¹Bei der Festlegung der Grundstücksart ist stets die gesamte wirtschaftliche Einheit zu betrachten. ²Dies gilt auch, wenn sich auf einem Grundstück mehrere Gebäude oder Gebäudeteile unterschiedlicher Bauart oder Nutzung befinden.

(3) ¹Die Abgrenzung der Grundstücksarten ist vorbehaltlich § 249 Absatz 2 Satz 1 und Absatz 3 Satz 1 BewG (siehe auch A 249.10) nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche vorzunehmen. ²Abzustellen ist auf die tatsächliche Nutzung der Haupträume im Feststellungszeitpunkt. ³Dies gilt auch für steuerbefreite Gebäude oder Gebäudeteile. ⁴Für die Einordnung in die entsprechende Grundstücksart ist ohne Bedeutung, ob das Gebäude eigenen oder fremden Wohn- oder Nutzzwecken dient oder leer steht. ⁵Bei Leerstand ist darauf abzustellen, für welche Nutzung die leer stehenden Räume vorgesehen sind.

(4) ¹Wohnflächen liegen vor, wenn die Flächen Wohnbedürfnissen dienen. ²Zu den Nutzflächen zählen Flächen, die betrieblichen (z. B. Werkstätten, Verkaufsläden, Büroräume), öffentlichen oder sonstigen Zwecken (z. B. Vereinsräume) dienen und keine Wohnflächen sind. ³Wohnräume, die betrieblich oder freiberuflich mitgenutzt werden (z. B. Arbeitszimmer), sind nicht als betrieblichen Zwecken dienende Räume zu behandeln. ⁴Öffentlichen Zwecken dienen Flächen, die zur Wahrnehmung öffentlich-rechtlicher Aufgaben genutzt werden. ⁵Ob in Gestalt der Vermietung von Ferienhäusern oder Ferienwohnungen eine Wohnnutzung oder eine Nutzung zu betrieblichen Zwecken vorliegt, ist wie folgt zu bestimmen: ⁶Die wechselnde, kurzfristige Vermietung eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung reicht für sich allein für die Annahme eines Gewerbebetriebs nicht aus. ⁷Die Vermietung einer Ferienwohnung begründet (nur) dann einen Gewerbebetrieb, wenn die Wohnung hotelmäßig zur Vermietung angeboten wird. ⁸Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn

1. die Wohnung für die Führung eines Haushalts voll eingerichtet ist (z. B. Möblierung, Wäsche und Geschirr),

2. die Wohnung in einem reinen Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen liegt, die eine einheitliche Wohnanlage bilden,

3. die Werbung für kurzfristige Vermietung an laufend wechselnde Mieter und die Verwaltung der Wohnung von einer für die einheitliche Wohnanlage bestehenden Feriendienstorganisation vorgenommen werden und

4. die Wohnung jederzeit zur Vermietung bereit gehalten wird, so dass nach der Art der Rezeption eines Hotels laufend Personal anwesend sein muss, das mit den Feriengästen Mietverträge schließt, abwickelt und dafür sorgt, dass die Wohnung in einem Ausstattungs-, Erhaltungs- und Reinigungszustand ist und bleibt, der eine sofortige Vermietung zulässt.

⁹Entscheidend ist das Gesamtbild der Verhältnisse im jeweiligen Einzelfall, wobei z. B. auch die Häufigkeit des Gästewechsels oder der Umfang zusätzlich zur Nutzungsüberlassung erbrachter (Neben-)Leistungen – bspw. Reinigung der Räume, Gewährung von Frühstück und die Bereitstellung von Getränken – einzubeziehen ist. ¹⁰Regelmäßig stellen Ferienhäuser oder Ferienwohnungen im Ertragswertverfahren zu bewertende Wohngrundstücke dar. ¹¹Nur in den o. g. besonders gelagerten (Ausnahme-)Fällen liegen Nichtwohngrundstücke vor. ¹²Das Vorliegen eines hotelmäßigen Angebots ist jeweils einzelfallbezogen zu überprüfen.

(5) ¹Für die Ermittlung des Verhältnisses von Wohn- und Nutzfläche wird regelmäßig die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die Nutzfläche nach der DIN 277 in der jeweils geltenden Fassung ermittelt. ²Ist die Wohnfläche zulässigerweise bis zum 31. Dezember 2003 nach der II. Berechnungsverordnung berechnet worden und haben sich keine baulichen Änderungen ergeben, kann diese Berechnung hilfsweise für die Ermittlung des Verhältnisses von Wohn- und Nutzfläche zugrunde gelegt werden; der Abzug von 10 Prozent der Grundflächen bei Einfamilienhäusern nach § 44 Absatz 3 der II. Berechnungsverordnung a. F. ist hierbei nicht zu berücksichtigen. ³Ungeachtet § 2 Absatz 3 Nummer 2 WoFlV ist grundsätzlich unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden, ob und inwieweit nicht dem Bauordnungsrecht genügende Flächen bei der Ermittlung der Wohnfläche zu berücksichtigen sind (vgl. BFH-Urteil vom 18. September 2019 II R 15/16, BStBl 2021 II S. 64). ⁴Nutzflächen von Nebenräumen, die in einem Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen, sind nicht einzubeziehen. ⁵Nebenräume sind z. B. Keller-, Abstell-, Wasch-, Trocken- und Heizungsräume sowie Garagen. ⁶Nutzflächen von Nebenräumen, die nicht im Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen, sind bei der Ermittlung des Verhältnisses von Wohn- und Nutzfläche zu berücksichtigen.

(6) Liegt eine Errichtung des Gebäudes in Bauabschnitten vor (siehe hierzu A 246 Absatz 3 Sätze 3 bis 6 und A 248 Absatz 4), ist für die Ermittlung des Verhältnisses von Wohn- und Nutzfläche auf den zum jeweiligen Feststellungszeitpunkt bezugsfertigen Teil des Gebäudes abzustellen.