Zu § 220 BewG
A 220.3 Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch Verkehrswertgutachten
(1) 1Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann ein Gutachten zur Ermittlung des gemeinen Werts zum Feststellungszeitpunkt dienen. 2Das Gutachten ist bei Grundstücken
vom zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. BauGB,
von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder
von Personen, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken nach entsprechender Norm zertifiziert worden sind,
zu erstellen.
(2) 1Die nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten deutschen Zertifizierungsstellen für Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken und deren Akkreditierungsumfang sind tagesaktuell auf der Internetseite der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) dargestellt. 2Im europäischen Ausland akkreditierte Zertifizierungsstellen sind über die Internetseite der Europäischen Kooperation für Akkreditierung in Verbindung mit den Internetseiten der nationalen Akkreditierungsstellen abrufbar.
(3) 1Die öffentliche Bestellung oder Zertifizierung muss im Zeitpunkt der Erstellung des Sachverständigengutachtens gegeben sein. 2Im Rechtsbehelfsverfahren kann ein erneutes Gutachten eingereicht werden, das die Anforderungen an die Qualifikation des Gutachters erfüllt.
(4) Die Nachweislast des Steuerpflichtigen umfasst auch den Qualifikationsnachweis des Gutachters.
(5) 1Das Gutachten ist für die Feststellung des Grundsteuerwerts nicht bindend, sondern unterliegt der Beweiswürdigung durch das Finanzamt. 2Enthält das Gutachten Mängel (z. B. methodische Mängel oder unzutreffende Wertansätze), ist es zurückzuweisen; ein Gegengutachten durch das Finanzamt ist nicht erforderlich. 3Zur Ordnungsmäßigkeit eines Sachverständigengutachtens gehören methodische Qualität und eine zutreffende Erhebung und Dokumentation der Begutachtungsgrundlagen. 4Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch ein Gutachten gelten die auf Grund des § 199 Absatz 1 BauGB erlassenen Vorschriften (ImmoWertV).
(6) 1§ 227 BewG, wonach bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen der Grundsteuerwerte die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt zugrunde zu legen sind, ist auch bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten für Zwecke der Grundsteuer zu beachten (§ 220 Absatz 2 Satz 6 BewG). 2Bei Gutachten für Fortschreibungen und Nachfeststellungen sind daher die Wertverhältnisse des Hauptfeststellungszeitpunkts und die tatsächlichen Verhältnisse des Feststellungszeitpunkts zu berücksichtigen (siehe hierzu A 227.1). 3Hinsichtich des Baujahres ist in diesen Fällen von dem Alter des Gebäudes und der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen zum Hauptfeststellungszeitpunkt auszugehen (§ 227 BewG, siehe auch A 227.1 Absatz 3 Satz 2).
Aufgrund eines Erbfalles wurde im Jahr vor dem Hauptfeststellungszeitpunkt ein Verkehrswertgutachten für Zwecke der Erbschaftsteuer erstellt. Der Steuerpflichtige möchte mit diesem Gutachten den niedrigeren gemeinen Wert für Zwecke der Grundsteuer nachweisen.
Lösung:
Das Gutachten ist nicht zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts für Zwecke der Grundsteuer geeignet, da dieses nicht auf den Hauptfeststellungszeitpunkt erstellt wurde und daher nicht die Wertverhältnisse zum Hauptfeststellungszeitpunkt widerspiegelt.
Es wird ein Gutachten eingereicht, welches nicht auf der Grundlage der Wertverhältnisse am Hauptfeststellungszeitpunkt erstellt wurde.
Lösung:
Das Gutachten kann zwar nicht als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts anerkannt werden, sollten in dem Gutachten jedoch tatsächliche Verhältnisse beschrieben werden, welche ggf. zu einer abweichenden Feststellung führen könnten, wäre dies zu prüfen. Dies könnte bspw. bei einem bislang als bebaut bewerteten Grundstück der Fall sein, wenn aus dem Gutachten klar hervorgeht, dass kein benutzbares Gebäude vorliegt. Sollte sich bestätigen, dass dieser Sachverhalt bereits am Feststellungszeitpunkt gegeben war, wäre die Bewertung als unbebautes Grundstück vorzunehmen. Es handelt sich insoweit nicht um den Ansatz eines niedrigeren gemeinen Werts, sondern um die Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse.
(7) Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts für einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft kann regelmäßig ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Wertermittlung bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft dienen.
(8) 1Der durch ein Gutachten nachgewiesene niedrigere gemeine Wert kann berücksichtigt werden,
bis eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse mit Auswirkungen auf die Höhe des festgestellten Grundsteuerwerts (Überschreiten der Wertfortschreibungsgrenze) eintritt, längstens jedoch
bis zum Ablauf des jeweilgen Hauptveranlagungszeitraums gemäß § 16 Absatz 2 Satz 3 GrStG.
2Ein auf einen Feststellungszeitpunkt durch ein Gutachten nachgewiesener niedrigerer gemeiner Wert kann nicht weiteren Grundsteuerwertfeststellungen auf spätere Feststellungszeitpunkte zugrunde gelegt werden.
Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
DAAAK-09551