Leitsatz

1. Die Anforderungen an die methodische Qualität des Wertgutachtens nach § 198 BewG ergeben sich im Wesentlichen aus den §§ 194 ff. BauGB sowie der ImmoWertV 2010 oder ImmoWertV 2021. Nach § 53 Abs. 1 ImmoWertV 2021 findet diese jedoch bei Verkehrswertgutachten unabhängig vom Wertermittlungsstichtag Anwendung, die ab dem 1.1.2022 erstellt werden. Dass ein zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG erstelltes Gutachten grundsätzlich den Regelungen der ImmoWertV entsprechen muss, gilt auch für die Anwendungsregelung der Verordnung.

2. Bei der Marktanpassung nach § 7 Abs. 2 ImmoWertV 2021 handelt es sich um ein Auffangverfahren für den Fall, dass sich die allgemeinen Marktverhältnisse nicht durch objektspezifische Anpassung insbesondere des Bodenrichtwerts (BRW) und der Liegenschaftszinssätze im Ertragswertverfahren an die allgemeinen Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag berücksichtigen lassen. Wie alle vorgenommenen Abschläge hat der Gutachter die Anpassung an die allgemeinen Marktverhältnisse (Marktanpassung) nachvollziehbar zu begründen. Die Begründung eines Gutachtens ist ein ureigenes Element jeder Gutachtertätigkeit. Es kommt nicht allein darauf an, dass ein Gutachten im Ergebnis richtig ist, es muss auch richtig begründet, nachvollziehbar und nachprüfbar sein.

3. Vergleichsweise herangezogene Kauffälle können nur dann für eine Marktanpassung berücksichtigt werden, wenn die am Markt tatsächlich realisierten Kaufpreise für vergleichbare Objekte erhebliche Unterschiede zwischen dem Marktwertniveau und dem ermittelten vorläufigen Ertragswert offenbaren. Die Vergleichbarkeit der Kauffälle lässt sich jedoch nur überprüfen, wenn der Gutachter die markwertrelevanten Merkmale der gefundenen Vergleichskauffälle offenlegt. Anderenfalls ist der Marktanpassungsabschlag nicht nachvollziehbar begründet (im Streitfall: keine ausreichende Begründung einer Marktanpassung durch sieben Kauffälle, wenn vom Gutachter marktwertrelevante Merkmale wie Verkaufspreise, Bodenwertniveau sowie das Ertragsniveau der Vergleichsfälle nicht mitgeteilt worden sind).