Gesetze: GrEStG § 8 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, BewG 2021 § 151 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, BewG 2021 § 151 Abs. 5 S. 1, BewG 2021 § 157 Abs. 1, BewG 2021 § 157 Abs. 2, BewG 2021 § 157 Abs. 3 S. 1, BewG 2021 § 178 Abs. 1 S. 1, BewG 2021 § 179 S. 1, BewG 2021 § 179 S. 2, BewG 2021 § 179 S. 3, BewG 2021 § 179 S. 4, BauGB § 196 Abs. 1 S. 1, BauGB § 196 Abs. 1 S. 2, BauGB § 196 Abs. 1 S. 3, BauNVO § 1 Abs. 1 Nr. 1, BauNVO § 14 Abs. S. 1, BauNVO § 14 Abs. 2 S. 1, ImmoWertV 2010 § 10 Abs. 1 S. 1, ImmoWertV 2010 § 10 Abs. 1 S. 2, ImmoWertV 2010 § 10 Abs. 1 S. 3, ImmoWertV 2010 § 10 Abs. 2 S. 1, ImmoWertV 2010 § 10 Abs. 2 S. 2, ImmoWertV 2010 § 10 Abs. 2 S. 3, ImmoWertV 2010 § 10 Abs. 3, ImmoWertV 2021 § 13 Abs. 1, ImmoWertV 2021 § 14 Abs. 1 S. 1, ImmoWertV 2021 § 14 Abs. 2 S. 2, ImmoWertV 2021 § 15 Abs. 1 S. 2, ImmoWertV 2021 § 16 Abs. 2 S. 1
Grundbesitzwert für ein unbebautes Grundstück, auf dem eine Kompaktstation (Trafostation) steht
Leitsatz
1. Bei der für grunderwerbsteuerliche Zwecke erfolgenden Feststellung eines Grundbesitzwertes ist ein Grundstück, auf dem
früher ein deutlich größeres und für Menschen begehbares Trafohaus stand und jetzt eine nicht betretbare „Kompaktstation”
(Trafostation) steht und für das der Betrieb eines Trafohäuschens rechtlich nicht abgesichert ist, als unbebautes Grundstück
zu behandeln und gemäß § 179 Satz 3 BewG mit dem vom Gutachterausschuss zuletzt vor dem Bewertungsstichtag festgestellten
Bodenrichtwert (BRW) zu bewerten; der Grundbesitzwert ist nicht nach § 179 Satz 4 BewG aus den Werten vergleichbarer Flächen
abzuleiten. Das gilt auch dann, wenn die Kompaktstation in einer Bodenrichtwertzone belegen ist, für die der Gutachterausschuss
den Entwicklungszustand baureifes Land, gebietstypische Nutzungsart W – Wohngebiet, gebietstypische Geschossflächenzahl –
GFZ- 0,4 festgelegt hat, und wenn eine Verlegung der Station auf ein anderes Grundstück aus technischen Gründen nur schwerlich
möglich ist.
2. Ein unterschiedlicher Entwicklungszustand steht jedenfalls einer unmodifizierten Anwendung des BRW entgegen, während umgekehrt
nicht jede andere Abweichung zur Unanwendbarkeit eines BRW führen kann, da dieser ausdrücklich nur den durchschnittlichen
Lagewert widerspiegeln soll. Bei der Anknüpfung an den BRW in § 179 Satz 1 BewG handelt es sich um eine zulässige Typisierung.
3. Allein der Umstand, dass sich die Bestandsbebauung oder aktuelle Nutzung des Bewertungsobjekts von der Mehrheit der vorhandenen
Gebäude, sonstigen Bauwerke und Nutzungen in der Richtwertzone unterscheidet, kann einer Anwendbarkeit des unmodifizierten
BRW nicht entgegenstehen, wenn nicht weitere, dem Grund und Boden selbst anhaftende Umstände hinzukommen.
4. Für ein Grundstück, welches nicht zu Wohnzwecken genutzt wird, ist ein BRW nicht deshalb nicht anwendbar, weil der GAA
für diesen die gebietstypische allgemeine Nutzungsart W – Wohnbauflächen (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 BauNVO) festgestellt hat. Das gilt
auch, wenn es sich bei einem mit einer Kompaktstation bebauten Grundstück um eine untergeordnete Nebenanlage im Sinne des
§ 14 Abs. 2 Satz 1 BauNVO handelt.
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FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 08.10.2025 - 3 K 3154/22
