Übertragung von Immobilien auf die nächste Generation

Oft werden Immobilien innerhalb der Familie übertragen. Hierbei kann die frühzeitige Planung und Vorbereitung der Immobilienübertragung sowohl steuerliche Vorteile bieten, als auch Diskussionen der Erben(gemeinschaft) bezüglich der Wertermittlung und der fairen Aufteilung von Vermögen vermeiden. Aus diesem Grund spielen Immobilien bei der steuerlichen Beratung der vorweggenommenen Erbfolge eine bedeutsame Rolle.

Stephan Hante und Marvin Mühlenstädt erläutern in der dreiteiligen Beitragsreihe „Immobilienübertragungen auf die nächste Generation – steuerliche Gestaltungsansätze“ die steuerlichen Optimierungspotenziale bei der Übertragung von Immobilien. Die Autoren gehen auf die mehrmalige Nutzung von schenkungsteuerlichen Freibeträgen, Vorteile durch ein mögliches Steuersatzgefälle zwischen Eltern und Kindern sowie grunderwerbsteuerliche Privilegien detailliert ein.

Im ersten Teil der Beitragsreihe befassen sich die Autoren ab Seite 295 mit einer in der Praxis sehr häufig genutzten, aber oftmals steuerlich nicht optimal umgesetzten Möglichkeit der frühzeitigen Immobilienübertragung. Die Rede ist von „Nießbrauchrechten“ an (bebauten) Grundstücken. Der Beitrag stellt die beiden gängigsten Formen des Nießbrauchs – den Vorbehalts- und den Zuwendungsnießbrauch – dar und zeigt Gestaltungsansätze und Praxisprobleme in der Schenkung-, Einkommen- und der Grunderwerbsteuer auf.

Sowohl der Vorbehalts- als auch der Zuwendungsnießbrauch bei Immobilien bringen steuerliche Vorteile in der vorweggenommenen Erbfolge mit sich: Der Vorbehaltsnießbrauch stellt eine gute Möglichkeit dar, erbschaftsteuerliche Freibeträge im Zuge von Immobilienübertragungen optimal zu nutzen und zu planen. Darüber hinaus kann die finanzielle Absicherung der Seniorengeneration erwirkt werden. Auch der Zuwendungsnießbrauch stellt eine innerfamiliäre Gestaltungsmöglichkeit dar, um insbesondere den jährlichen Grundfreibetrag von minderjährigen und/oder studierenden Kindern nutzen zu können. Insofern können Vermietungseinkünfte teilweise die Ausbildung von Kindern finanzieren.

Im zweiten Teil wird die unentgeltliche, vollentgeltliche sowie teilentgeltliche Übertragung näher beleuchtet. Im dritten Teil wird die Übertragung mittels Familiengesellschaften dargestellt. Die Teile zwei und drei werden in den kommenden Ausgaben der NWB Erben und Vermögen veröffentlicht.

Beste Grüße

Ricarda Diekamp