Benachbarte Grundstücke: Verschiedene Grundstückserwerbsverträge und Umwandlung eines dienenden Grundstücks in Wohnungseigentum; Anspruch des Eigentümers eines Hinterliegergrundstücks auf Einräumung einer grundbuchgesicherten Grunddienstbarkeit zur Begehung und Befahrung des dienenden Grundstücks und/oder Einräumung eines Notwegerechts; ergänzende Vertragsauslegung zur Begründung einer Anwartschaft auf eine Dienstbarkeit
Gesetze: § 19 GBO, § 133 BGB, § 157 BGB, § 873 Abs 1 BGB, § 917 Abs 1 S 1 BGB
Instanzenzug: Az: I-9 U 77/23vorgehend LG Kleve Az: 3 O 45/22
Tatbestand
1 Der Vater der Kläger war Eigentümer eines Grundstücks, welches er in die drei Flurstücke teilte. zugunsten des dahinterliegenden Flurstücks 180.Die Beklagten sind die Mitglieder der entstandenen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Das benachbarte Flurstück 180, das im gemeinsamen Eigentum der Kläger steht, ist von der öffentlichen Straße über eine Zuwegung erreichbar, die auf dem Flurstück 179 entlang der Grenze zu dem an der öffentlichen Straße gelegenen Flurstück 178 des Klägers zu 1 verläuft. Die Kläger nutzen die Zuwegung, um zu den Flurstücken 178 und 180 zu gelangen. In einem Parallelverfahren vor dem Senat nimmt die GdWE u.a. die Kläger (vgl. Senat, Urteil vom - V ZR 150/25, zur Veröffentlichung bestimmt).
2 Mit ihrer Klage verlangen die Kläger von den Beklagten die Einräumung eines Wegerechts in Form einer Grunddienstbarkeit zugunsten der Flurstücke 178 und 180, hilfsweise eines Notwegrechts zugunsten des Flurstücks 180. Hilfswiderklagend nehmen die Beklagten die Kläger für den Fall der Zuerkennung eines Notwegrechts auf Zahlung einer angemessenen Geldrente in Anspruch. Das Landgericht hat die Beklagten unter Abweisung des Hauptantrags auf den Hilfsantrag hin verurteilt, für die Dauer von drei Monaten hinsichtlich des Flurstücks 180 einen Notweg gegen Zahlung einer monatlichen Notwegrente von 100 € zu gewähren. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger hat das Oberlandesgericht zurückgewiesen
Gründe
I.
3 Das Berufungsgericht meint, die Klage sei hinsichtlich des Hauptantrags unbegründet. Die Kläger könnten aus dem zwischen ihrem Vater und den Rechtsvorgängern der Beklagten geschlossenen Kaufvertrag vom keine vertraglichen Ansprüche auf Bestellung einer Grunddienstbarkeit ableiten, da eine entsprechende vertragliche Verpflichtung ihrer Rechtsvorgänger nicht auf die Beklagten übertragen worden sei. Die Kläger hätten die Grunddienstbarkeit auch nicht über ein Anwartschaftsrecht erworben. Ein solches könne erst dann entstehen, wenn die Eintragung des Rechts beantragt worden sei. Daran fehle es hier. Überdies wäre ein Anwartschaftsrecht des Rechtsvorgängers der Kläger spätestens mit dem Verlust des Eigentums der Rechtsvorgänger der Beklagten erloschen. Auch die Baulast vermittele den Klägern den geltend gemachten Anspruch nicht; sie sichere ihnen zwar öffentlich-rechtlich den Zugang zu ihrem Grundstück, begründe aber keinen privatrechtlichen Anspruch. Ein etwaiger Rechtsmissbrauch der Beklagten führe ebenfalls nicht zu einem Anspruch. Rechtsmissbräuchliches Verhalten habe allenfalls zur Folge, dass die Beklagten die Benutzung nicht verweigern dürften, gewähre aber keinen Anspruch auf Bewilligung einer Grunddienstbarkeit.
4 Hinsichtlich des Hilfsantrags fehle es an den Voraussetzungen für einen Notweg nach § 917 BGB. Der Zugang zu der Parzelle 180 sei durch die Baulast gesichert und müsse deshalb geduldet werden, so dass die notwendige Verbindung bestehe. Das Flurstück 178 liege unmittelbar an der öffentlichen Straße und habe damit die notwendige Verbindung.
II.
5 Die unbeschränkt zugelassene und auch im Übrigen zulässige Revision hat nur hinsichtlich des Hilfsantrags Erfolg.
6 1. Was den Hauptantrag angeht, verneint das Berufungsgericht frei von Rechtsfehlern den geltend gemachten vertraglichen Anspruch der Kläger gegen die Beklagten auf Bewilligung der Eintragung einer Grunddienstbarkeit in Form eines Geh- und Fahrtrechts.
7 a) Ein vertraglicher Anspruch gegen die Beklagten folgt nicht aus dem von dem Rechtsvorgänger der Kläger mit den Rechtsvorgängern der Beklagten geschlossenen Kaufvertrag vom . Darin begründeten die Vertragsparteien
8 b) der bei der Veräußerung der Wohnungseigentumseinheiten geschlossenen notariellen Kaufverträge zwischen den Beklagten und ihrem Rechtsvorgänger
9 aa) Im Ausgangspunkt ist allerdings zutreffend, dass sich bei einer Veräußerung des dienenden Grundstücks vor wirksamer Eintragung der Grunddienstbarkeit in das Grundbuch im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung des Veräußerungsvertrags ergeben kann, dass der Erwerber die Bestellungsverpflichtung übernimmt (vgl. Senat, Urteil vom - V ZR 45/69, DNotZ 1971, 723).
10 bb) Jedoch zeigt die Revision anhand der getroffenen Feststellungen keine Anhaltspunkte für eine durch ergänzende Vertragsauslegung dahingehend zu schließende planwidrige Regelungslücke in den notariellen Kaufverträgen auf.
11 (1)
12 (2) Entgegen der Auffassung der Revision kann sich allein aus den örtlichen Verhältnissen erst recht kein Anspruch auf Einräumung einer Grunddienstbarkeit ergeben. Insbesondere folgt dies nicht a
13 c) Wie das Berufungsgericht zutreffend erkennt, kann - anders als in dem umgekehrten Fall, in dem (vgl. Senat, Urteil vom - V ZR 92/20, NJW 2022, 1447 Rn. 9; Urteil vom - V ZR 165/22, BGHZ 237, 296 Rn. 6) - die auf dem Flurstück 179 zugunsten des Flurstücks 180 lastende Zufahrtsbaulast keinen Anspruch auf Bewilligung einer Dienstbarkeit begründen (vgl. Senat, Urteil vom - V ZR 51/24, NZM 2025, 226 Rn. 11).
14 d) Zu Recht nimmt das Berufungsgericht ferner an, dass die Kläger ihren Anspruch nicht auf ein Anwartschaftsrecht, bezogen auf die einzutragende Grunddienstbarkeit, stützen können.
15 aa) Es kann dahinstehen, ob überhaupt ein praktischer Bedarf für die Anerkennung eines besteht (verneinend Staudinger/Weber, BGB [2017], § 1018 Rn. 20). Jedenfalls wird die Entstehung eines Anwartschaftsrechts im Hinblick auf die einzutragende Dienstbarkeit in Rechtsprechung und Literatur nur für den hier nicht relevanten Verkauf des herrschenden Grundstücks diskutiert, weil der Käufer mit dem Eigentumserwerb aufgrund des gleichzeitigen Übergangs des Anwartschaftsrechts gemäß § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO berechtigt sein soll, die Eintragung in das Grundbuch zu beantragen (vgl. OLG Köln, OLGZ 1968, 453, 455; . Wird dagegen - wie hier - das Eigentum an dem dienenden Grundstück übertragen, setzt die Bestellung einer Dienstbarkeit materiell-rechtlich gemäß § 873 Abs. 1 BGB die dingliche Einigung mit dem neuen Eigentümer des dienenden Grundstücks voraus; verfahrensrechtlich ist für die Eintragung der Dienstbarkeit nach § 19 GBO dessen Bewilligung erforderlich (vgl. Staudinger/Weber, BGB [2017], § 1018 Rn. 21).
16 bb) Einen Anspruch auf die Abgabe der danach erforderlichen Willenserklärungen gegen den neuen Eigentümer des dienenden Grundstücks könnte der Eigentümer des herrschenden Grundstücks aus einem etwaigen Anwartschaftsrecht nicht herleiten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entsteht ein Anwartschaftsrecht, wenn von dem mehraktigen Entstehungstatbestand eines Rechts schon so viele Erfordernisse erfüllt sind, dass von einer weitgehend gesicherten Rechtsposition des Erwerbers gesprochen werden kann, die der andere an der Entstehung des Rechts Beteiligte nicht mehr durch einseitige Erklärung zu zerstören vermag (vgl. Senat, Beschluss vom - V ZB 6/67, BGHZ 49, 197, 201; , NJW-RR 2023, 1491 Rn. 23 jeweils mwN). (vgl. Senat, Urteil vom - V ZR 218/19, NJW-RR 2021, 1244 Rn. 23). Seinem Inhaber stehen im Falle einer Beeinträchtigung ähnliche Abwehrrechte zu wie dem Inhaber des Vollrechts. D Einen schuldrechtlichen Anspruch auf Leistung im Sinne der Verschaffung des Vollrechts, wie ihn die Kläger mit ihrer Klage verfolgen, gewährt das Anwartschaftsrecht jedoch keinesfalls.
17 3. Die Revision hat demgegenüber im Hinblick auf den Hilfsantrag Erfolg. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung lässt sich das Bestehen eines über drei Monate hinausgehenden Notwegrechts der Kläger gemäß § 917 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht verneinen.
18 a) Betracht
19 b) Rechtsfehlerhaft ist dagegen die Annahme, dass die Bezug
III.
20 Das Berufungsurteil ist deshalb aufzuheben, soweit es den Hilfsantrag betrifft (§ 562 Abs. 1 ZPO). Im Umfang der Aufhebung ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, weil sie mangels Feststellungen zu einem über drei Monate hinausgehenden Notwegrecht der Kläger im Hinblick auf das Flurstück 180 nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO). Das Berufungsgericht hat - von seinem rechtlichen Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen zu der Verbindungslosigkeit des Flurstücks 180 getroffen.
Brückner Haberkamp Hamdorf
Malik Laube
ECLI Nummer:
ECLI:DE:BGH:2025:270625UVZR143.24.0
Fundstelle(n):
NJW 2025 S. 8 Nr. 35
WAAAJ-97240