Grundstückskaufvertrag mit Ratenzahlungsvereinbarung: Wegfall eines Rücktrittsrechts wegen eines Antrags gegen den Erwerber auf Abgabe der Vermögensauskunft und der eidesstattlichen Versicherung
Leitsatz
Ein in einem Grundstückskaufvertrag mit Ratenzahlungsvereinbarung vorgesehenes Rücktrittsrecht des Verkäufers für den Fall, dass der Antrag gestellt wird, dass der Erwerber eine Vermögensauskunft zu erteilen und deren Vollständigkeit an Eides statt zu versichern hat, besteht im Zweifel nur bis zur vollständigen Erfüllung der dem Käufer nach dem Kaufvertrag obliegenden Pflicht zur Zahlung der Kaufpreisraten nebst etwaiger Forderungen, die - wie etwa Verzugszinsen - mit der Hauptleistungspflicht in einem unmittelbaren Zusammenhang stehen.
Gesetze: § 133 BGB, § 157 BGB, § 433 BGB, § 802f ZPO, § 807 ZPO
Instanzenzug: Oberlandesgericht des Landes Sachsen-Anhalt Az: 12 U 31/23vorgehend LG Magdeburg Az: 11 O 1094/19
Tatbestand
1 Der Rechtsvorgänger des Klägers (im Folgenden: Erblasser) veräußerte an den Beklagten mit notariellem Kaufvertrag vom drei Grundstücke zum Preis von insgesamt 100.000 €. Es handelt sich um Landwirtschaftsflächen und das Wohngrundstück des Erblassers. In dem Kaufvertrag ist vorgesehen, dass der Kaufpreis in monatlichen Raten zu je 500 € jeweils zum Monatsersten bis zum Tod des Erblassers zu zahlen ist. Als weitere Gegenleistung vereinbarten die Vertragsparteien ein lebenslanges Wohnungsrecht des Erblassers. Ferner ist unter Ziffer III. 1. u.a. Folgendes festgelegt:
2 In die Grundbücher der drei Grundstücke wurden Auflassungsvormerkungen zugunsten des Beklagten eingetragen. Der Erblasser verstarb am und wurde von dem Kläger beerbt. Am erteilte der Kläger der Gerichtsvollzieherin den Auftrag, gegen den Beklagten die Zwangsvollstreckung durchzuführen, die Vermögensauskunft abzunehmen und den Beklagten deren Richtigkeit an Eides statt versichern zu lassen. Grundlage des Vollstreckungsauftrags war ein in einem anderen, mit dem Kaufvertrag nicht in unmittelbarem Zusammenhang stehenden Rechtsstreit der Parteien erlassener Kostenfestsetzungsbeschluss. Der Kläger erklärte mit Schreiben vom den Rücktritt von dem Kaufvertrag. Am zahlte der Beklagte die durch den Kostenfestsetzungsbeschluss titulierte Forderung.
3 Der Kläger verlangt von dem Beklagten die Zustimmung zur Löschung der Auflassungsvormerkungen sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten nebst Zinsen.
Gründe
I.
4 Das Berufungsgericht meint, der Kläger habe einen Anspruch auf Bewilligung der Löschung der zugunsten des Beklagten eingetragenen Auflassungsvormerkungen gemäß § 894 BGB. Der Kläger sei mit seiner Erklärung vom gemäß der Regelung in Ziffer III. 1. lit. e) wirksam von dem Kaufvertrag zurückgetreten, so dass die Auflassungsvormerkungen erloschen seien. Er habe am die Gerichtsvollzieherin beauftragt, eine Vermögensauskunft des Beklagten abzunehmen und deren Richtigkeit an Eides statt versichern zu lassen. Dass es nicht zur Abgabe der Vermögensauskunft gekommen sei, hindere die Wirksamkeit des Rücktritts nicht. Der Kaufvertrag sehe auch nicht vor, dass sich der Antrag auf Abgabe des Vermögensverzeichnisses auf rückständige Kaufpreisraten aus dem Vertrag beziehen müsse. Der Rücktritt sei ferner nicht deshalb ausgeschlossen, weil der schuldrechtliche Teil des Kaufvertrags womöglich vollständig erfüllt gewesen sei. Selbst bei einem vollständig abgewickelten Kaufvertrag schließe die Eintragung des Erwerbers als Eigentümer in das Grundbuch ein schuldrechtlich vereinbartes oder gesetzliches Rücktrittsrecht nicht aus. Weder eine Verwirkung des Rücktrittsrechts noch ein Rechtsmissbrauch des Klägers seien ersichtlich. Da jedenfalls der Rücktritt vom wirksam sei, komme es auf die Wirksamkeit der vorangegangenen Rücktrittserklärungen ebenso wenig an wie auf die Frage der Nichtigkeit des Kaufvertrags gemäß § 138 BGB.
II.
5 Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers auf Bewilligung der Löschung der zugunsten des Beklagten eingetragenen Auflassungsvormerkungen nach § 894 BGB nicht bejaht werden.
6 1.
7 2. 20. Dezember 2022 erklärten Rücktritts des Klägers bejaht.
8 a) Nach Ziffer III. 1. lit. e) des Kaufvertrags kann der Veräußerer bzw. dessen Rechtsnachfolger von dem schuldrechtlichen Teil der Kaufvertragsurkunde zurücktreten, wenn der Antrag gestellt wird, dass der Erwerber ein Vermögensverzeichnis abzugeben und dessen Richtigkeit an Eides statt zu versichern hat, und der Antrag nicht innerhalb von zwei Monaten zurückgenommen wird.
9 b) Rechtsfehlerhaft ist die Annahme des Berufungsgerichts, dass gleichwohl ein Rücktrittsrecht des Klägers wegen des Vollstreckungsauftrags besteht.
10 aa)
11 bb)
12 (1)
13 (2) Vereinbaren die Vertragsparteien eines Grundstückskaufvertrags eine ratenweise Kaufpreiszahlung, entspricht es ihrer typischen Interessenlage, dass die Erfüllung der zunächst gestundeten Zahlungspflichten des Käufers abgesichert wird. In der Vertragspraxis geschieht dies regelmäßig dadurch
14 (3) So liegt es auch hier.
15 (a) Das Berufungsgericht bejaht, e der Beklagte seine vertraglichen Zahlungspflichten erfüllt haben sollte. Da die Parteien dies nicht ausdrücklich vereinbart haben, erweist sich die Auslegung - wie ausgeführt (Rn. 13) - nicht als beidseitig interessengerecht.
16 (b) Bestätigt wird das Erlöschen des Rücktrittsrechts des Klägers mit vollständiger Erfüllung der vertraglichen Zahlungsverpflichtungen des Beklagten hier zudem dadurch, dass der Vertrag
III.
17
Malik Laube
Diese Entscheidung steht in Bezug zu
ECLI Nummer:
ECLI:DE:BGH:2025:280225UVZR246.23.0
Fundstelle(n):
DNotZ 2025 S. 528 Nr. 7
NJW 2025 S. 1646 Nr. 23
NJW 2025 S. 8 Nr. 15
WM 2025 S. 1204 Nr. 26
ZIP 2025 S. 903 Nr. 15
HAAAJ-88186