Immobilien klug vererben
2. Aufl. 2025
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D. Gestaltungsmöglichkeiten vor dem Erbfall
I. Schenkung mit Schuldübernahme oder Übernahme dinglicher Belastungen
347Nicht selten kommt es vor, dass eine Immobilie, die auf die nächste Generation übertragen werden soll, mit einem Grundpfandrecht belastet und noch nicht schuldenfrei ist. Sowohl unter wirtschaftlichen als auch unter steuerrechtlichen Gesichtspunkten stellt sich dann die Frage, ob die Verbindlichkeiten auf den Erwerber übergehen oder beim Schenker verbleiben sollen. Droht einerseits im Falle der Übertragung auch der Verbindlichkeiten die Gefahr eines (teil-)entgeltlichen privaten Veräußerungsgeschäfts – wenn nicht gar eines gewerblichen Grundstückshandels –, kann andererseits die Schaffung neuen AfA-Potenzials sinnvoll und erwünscht sein.
Die korrekte steuerliche Beurteilung erfordert jedoch stets eine strikte Unterscheidung zwischen dem eigentlichen Finanzierungsdarlehen und einer eventuellen Sicherheit (z. B. Grundschuld).
348Dies soll anhand der nachfolgenden Beispiele verdeutlicht werden:
Vater V überträgt seinem Sohn S eine Immobilie im Wert von 500.000 €; die historischen Anschaffungskosten liegen bei 400.000 €. Der Erwerb der Immobilie wurde durch einen ...