OFD Koblenz v. 15.08.2003 - S 3014 St 35 5

OFD Koblenz v. 15.08.2003 - S 3014 St 35 5 S 3202 A St 35 6

§ 79 BewG Grundbesitzbewertung; Ermittlung der üblichen Miete

In der Praxis der Bedarfsbewertung bereitet die Ermittlung der üblichen Miete Probleme, wenn die Wohnungsgröße des Bewertungsobjekts nicht durch den Mietspiegel oder das Vergleichsobjekt repräsentiert ist. Um in diesen Fällen dennoch mit den verfügbaren Hilfsmitteln (Mietspiegel oder Vergleichsobjekte) bei der Ableitung einer üblichen Miete arbeiten zu können, wird hiermit eine Tabelle mit Umrechnungskoeffizienten zur Verfügung gestellt. Die Tabelle basiert auf einer Publikation von Streich in der Zeitschrift DWW (1984, S. 90). Im Bezug auf die Anwendung der Koeffizienten bei Mietspiegeln ist zu berücksichtigen, dass diese i.d.R. Spannen von Wohnungsgrößen abdecken, so dass der Einsatz der Koeffizienten nur unterhalb der niedrigsten bzw. oberhalb der höchsten vom jeweiligen Mietspiegel abgedeckten Wohnungsgröße in Betracht kommt.

Für die bei der Einheitsbewertung benutzten Mietspiegel liegen i.d.R. keine Zuordnungen der Spiegelmieten zu Wohnungsgrößen vor. Lediglich in Ausnahmefällen, insbesondere bei der Bewertung von Kleinwohnungen mit Wohnflächen unterhalb von 50 m² kann deshalb an Hand der Tabelle ein Zuschlag zur Jahresrohmiete geschätzt werden, wenn nicht bereits ein anderes Zuschlagsverfahren praktiziert wird. Pauschalierend kann dabei von einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 75 m² der im Mietspiegel 1964 repräsentierten Wohnungen ausgegangen werden.

Die OFD bittet die Umrechnungskoeffizienten künftig in einschlägigen Fälle anzuwenden.

Eine Beispielsberechnung liegt der Rdvfg. bei.

Anlage 1

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**Umrechnungskoeffizienten nach Streich DWW 1984, 90 [1]**
Wohnfläche	Koeffizient
25 m²	1,385
30 m²	1,327
35 m²	1,280
40 m²	1,240
45 m²	1,207
50 m²	1,177
55 m²	1,151
60 m²	1,128
65 m²	1,107
70 m²	1,087
75 m²	1,070
80 m²	1,054
85 m²	1,039
90 m²	1,025
95 m²	1,012
100 m²	1,000
105 m²	0,989
110 m²	0,978
115 m²	0,968
120 m²	0,958
125 m²	0,949
130 m²	0,940
135 m²	0,932
140 m²	0,924
145 m²	0,916
150 m²	0,909
155 m²	0,902
160 m²	0,895
165 m²	0,889
170 m²	0,883
175 m²	0,877
180 m²	0,871
185 m²	0,865
190 m²	0,860
195 m²	0,855
200 m²	0,850
205 m²	0,845
210 m²	0,840
215 m²	0,835
220 m²	0,831
225 m²	0,826
230 m²	0,822
235 m²	0,818
240 m²	0,814
245 m²	0,810
250 m²	0,806
255 m²	0,802
260 m²	0,799
265 m²	0,795
270 m²	0,792
275 m²	0,788
280 m²	0,785
285 m²	0,782
290 m²	0,779
295 m²	0,775
300 m²	0,772
305 m²	0,769
310 m²	0,766
315 m²	0,764
320 m²	0,761
325 m²	0,758
330 m²	0,755
335 m²	0,753
340 m²	0,750
345 m²	0,747
350 m²	0,745
355 m²	0,742
360 m²	0,740
365 m²	0,738
370 m²	0,735
375 m²	0,733
380 m²	0,731
385 m²	0,728
390 m²	0,726
395 m²	0,724
400 m²	0,722
405 m²	0,720
410 m²	0,718
415 m²	0,716
420 m²	0,714
425 m²	0,712
430 m²	0,710

Umrechnungskoeffizienten nach Streich; DWW 1984, S. 90

Anlage 2

Beispiel zur Schätzung einer üblichen Miete für Wohnungsgrößen, für die im Vergleichsobjekt keine Mieten vorliegen

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Es ist ein Grundbesitzwert für ein Mehrfamilienhaus festzustellen. Die Wohnungsgrößen der vermieteten Wohnungen betragen 85 m². Die Eigentümerwohnung ist 190 m² groß. Die Ausstattung der Wohnungen ist im Wesentlichen gleich. Aus den Jahresmieten der vermieteten Wohnungen ergibt sich eine Qudratmetermiete von 6,20 €. Die nach R 172 (2) Nr. 1 ErbStR möglich Ableitung der üblichen Miete kann mit Hilfe der Koeffizienten folgendermaßen vorgenommen werden:

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Koeffizient für 190 m²
Koeffizient für 85 m²

0,860

1,039

× 6,20 € = 5,13 €

Für die Eigentümerwohnung beträgt die abgeleitete übliche Miete 5,13 €

Anlage 3

Schätzung der üblichen Miete für nicht im Mietspiegel oder durch Vergleichsobjekte repräsentierte Wohnungsgrößen

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Maßgebende Miete eingeben

6,20 €

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Die umgerechnete Miete beträgt

5,15 €

Umrechnungskoeffizienten nach Streich; DWW 1984, S. 90

OFD Koblenz v. 15.08.2003 - S 3014 St 35 5S 3202 A St 35 6

Fundstelle(n):
IAAAA-96158

1Die von Streich veröffentlichte Tabelle enthält lediglich Wohnflächen vn 35 bis 140 m²; die übrigen Werte basieren auf der von Streich entwickelten Formel.