Mietrecht | Weitervermietung als Werkswohnung (BGH)
Eine gewerbliche Zwischenvermietung
im Sinne von
§ 565 BGB
kann auch dann gegeben sein, wenn der Hauptmieter mit der Weitervermietung der
Wohnung selbst keinen Gewinn zu erzielen beabsichtigt, sondern sie als
Arbeitgeber seinen Arbeitnehmern als Werkswohnung zur Verfügung stellt und
hierdurch eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt ().
Sachverhalt und
Verfahrensgang: Die P-AG vermietete im Jahr 1965 eine Wohnung
an die M-AG, die diese als Werkswohnung an einen ihrer Arbeitnehmer, den
Beklagten zu 2, und dessen Ehefrau, die Beklagte zu 3, weitervermietete. Die
Konditionen des Haupt- und des Untermietvertrages waren jeweils gleich und
entsprachen den marktüblichen Bedingungen. Auch Miet- und
Betriebskostenerhöhungen wurden in beiden Verträgen in gleicher Weise geltend
gemacht. Der Beklagte zu 2 war aufgrund eines Sozialplans der M-AG berechtigt,
nach Beendigung seines Arbeitsverhältnisses im Jahr 1994 die Wohnung weiterhin
als Pensionär zu bewohnen.
Der Kläger ist Rechtsnachfolger der
P-AG (auf Vermieterseite). Er kündigte gegenüber der Beklagten zu 1 als
Rechtsnachfolgerin der M-AG (auf Mieterseite) den Hauptmietvertrag und forderte
die Beklagten zu 2 und 3 zur entsprechenden Räumung und Herausgabe der Wohnung
auf.
Das LG hat die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage abgewiesen und auf die Widerklage festgestellt, dass der Kläger mit Wirkung ab statt der Beklagten zu 1 in den Mietvertrag mit den Beklagten zu 2 und 3 eingetreten sei. Die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hatte keinen Erfolg. Nach Auffassung des OLG ist das Untermietverhältnis infolge der Kündigung des Hauptmietverhältnisses in entsprechender Anwendung des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Kläger als Vermieter übergegangen, da mangels Gewinnerzielungsabsicht der M-AG zwar keine "gewerbliche" Weitervermietung vorliege, die Interessenlage aber hinreichend vergleichbar sei.
Der BGH führte hierzu u.a. aus:
Die Bestimmung des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB regelt den Fall, dass ein Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten soll. Sie ordnet insoweit an, dass der Vermieter bei Beendigung des (Haupt-)Mietvertrags in den zwischen dem Mieter und dem Dritten abgeschlossenen Mietvertrag eintritt.
Hiermit soll sichergestellt werden, dass bei einer Weitervermietung aus lediglich wirtschaftlichen Interessen dem Endmieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages derselbe soziale Kündigungsschutz zur Verfügung steht, den er bei direkter Anmietung gehabt hätte.
Eine "gewerbliche" Weitervermietung im Sinne von § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt dabei eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit des Zwischenmieters voraus.
Diese Voraussetzungen sind im Streitfall durch die Weitervermietung der in großem Umfang angemieteten Wohnungen als Werkswohnungen an die Arbeitnehmer der M-AG erfüllt.
Zwar hatte die M-AG seinerzeit die von ihr angemieteten Wohnungen - anders als bei der gewerblichen Zwischenvermietung im klassischen Sinne - nicht mit der Absicht der Gewinnerzielung (unmittelbar aus der Weitervermietung selbst) an ihre Arbeitnehmer weitervermietet. Aber auch ein Arbeitgeber, der Wohnungen an seine Arbeitnehmer weitervermietet, verfolgt hiermit (zumindest auch) eigene wirtschaftliche Interessen.
Diese sind in dem Bestreben zu sehen, für das Unternehmen Arbeitnehmer an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine entsprechenden Werkswohnungen anbieten können. Dies gilt umso mehr, wenn Wohnraum zu tragbaren Bedingungen für Mieter in einem Ballungsgebiet nicht ohne weiteres zu finden ist.
Dieses Verständnis einer "gewerblichen" Weitervermietung steht auch im Einklang mit der verfassungsrechtlichen Gewährleistung des Eigentums (Art. 14 Abs. 1 GG).
Quelle: BGH, Pressemitteilung Nr. 12/2018 v. 17.01.2018 (Ls)
Fundstelle(n):
NWB RAAAG-70145