Umsatzsteuer | Änderung der Bemessungsgrundlage beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie (BFH)
Hat der Verkäufer einer vermieteten Gewerbeimmobilie dem Käufer im Kaufvertrag aus den bereits abgeschlossenen Mietverträgen Mieterträge garantiert, deren Höhe durch die tatsächlich erzielten Mieten nicht erreicht werden, und zahlt er hierfür an den Käufer einen Ausgleich, steht diese Zahlung in unmittelbarem Zusammenhang mit der Lieferung der Immobilie und mindert deren Bemessungsgrundlage (; veröffentlicht am ).
Hintergrund: Ändert sich die Bemessungsgrundlage für einen steuerpflichtigen Umsatz, hat der Unternehmer, der diesen Umsatz ausgeführt hat, den dafür geschuldeten Steuerbetrag und der Unternehmer, an den dieser Umsatz ausgeführt worden ist, den dafür in Anspruch genommenen Vorsteuerabzug zu berichtigen (§ 17 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 des UStG). Bemessungsgrundlage ist bei Lieferungen und sonstigen Leistungen das Entgelt. Entgelt ist alles, was der Leistungsempfänger aufwendet, um die Leistung zu erhalten, jedoch abzüglich der Umsatzsteuer (§ 10 Abs. 1 Satz 1 und 2 UStG). Maßgebend sind hierfür die zwischen Leistenden und Leistungsempfänger bestehenden Vereinbarungen. Dabei kann die zunächst vereinbarte Bemessungsgrundlage durch eine nachträgliche Vereinbarung und Rückzahlung mit umsatzsteuerrechtlicher Wirkung erhöht oder ermäßigt werden, so dass die Leistung des Unternehmers "letztendlich" nur mit der Bemessungsgrundlage besteuert wird, die sich aufgrund der von ihm wirklich vereinnahmten Gegenleistung ergibt.
Sachverhalt: Die Klägerin, eine GbR erwarb ein Grundstück, um darauf ein Einkaufszentrum zu errichten. Noch vor dessen Fertigstellung verkaufte sie das Grundstück mit notariellem Kaufvertrag an die Beigeladene. Im Kaufvertrag wurde eine Mietgarantie vereinbart.
Dazu führt der BFH weiter aus: Zahlungen sind nur dann als Schadensersatz für die Höhe des Entgelts einer erbrachten Leistung ohne Bedeutung, wenn zwischen der Zahlung und der Leistung kein unmittelbarer Zusammenhang besteht (vgl. NWB QAAAA-70710). Dementsprechend hat eine Berichtigung der Bemessungsgrundlage zu erfolgen, wenn die Zahlung im unmittelbaren Zusammenhang mit der erbrachten Leistung steht. Im Streitfall liegt ein unmittelbarer Zusammenhang zwischen der Zahlung der Klägerin und der Lieferung der Immobilie an die Beigeladene vor. Die Zahlung gleicht den Minderwert der Immobilie aus, der darauf beruht, dass die tatsächlich erzielte Miete hinter der vertraglich vereinbarten (garantierten) Sollmiete zurückblieb. Einer Minderung der Bemessungsgrundlage steht nicht entgegen, dass die Zahlung auf einem Vergleich beruht, der eine im Kaufvertrag vereinbarte „Mietgarantie“ betraf. Im Streitfall ergibt sich der unmittelbare Zusammenhang zwischen Zahlung und Grundstückslieferung aus der Abhängigkeit des Kaufpreises von der im Kaufvertrag vereinbarten Garantie für die Höhe der Mieterträge aus den vor Verkauf abgeschlossenen Mietverträgen. Ebenso wie der Rechtsverkehr den Unternehmenswert im Wesentlichen nach seinem finanziellen Zukunftsertrag beurteilt, bestimmt sich der Wert für Gewerbeimmobilien insbesondere anhand der nachhaltig erzielbaren Mieteinkünfte.
Quelle: BFH online
Fundstelle(n):
NWB OAAAF-14959