Eigenheimzulage bei Mietkaufverträgen

Es sind Fälle bekannt geworden, in denen zwischen den Vertragsparteien sogenannte Mietkaufverträge geschlossen wurden. Hierbei wird dem Mietkäufer das bebaute Grundstück für einen Zeitraum von ca. 30 Jahren zur Nutzung überlassen (Grundmietzeit). Der Mietkäufer hat an den Überlasser eine Kaution von drei Monatsmieten zu leisten.

Gleichzeitig wird in dem Vertrag ein Kaufpreis für das bebaute Grundstück vereinbart. Die Höhe des Kaufpreises bemisst sich nach der Summe der vom Mietkäufer monatlich auf die Laufzeit des Vertrages (Grundmietzeit) zu zahlenden Nutzungsbeträge, die auch eine angemessene Verzinsung enthalten. Die Umschreibung des Eigentums auf den Mietkäufer erfolgt nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises bzw. vollständiger Tilgung nebst Zinsen. Mit Ablauf der Grundmietzeit ist das Eigentum auf den Mietkäufer zu übertragen, vorausgesetzt, alle vereinbarten Zahlungen sind geleistet. Gerät der Mietkäufer mit mehr als zwei Zahlungen in Verzug, berechtigt dies den Überlasser zum Rücktritt vom Vertrag. Bis dahin gezahlte Tilgungsbeträge nebst Zinsen verbleiben dem Überlasser. Eine Untervermietung des bebauten Grundstücks im ganzen oder Teile desselben ist dem Mietkäufer nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Überlassers gestattet.

Die Sen Fin bittet, in derartigen Fällen die folgende Rechtsauffassung zu vertreten:

Ein begünstigtes Objekt im Sinne von § 2 EigZulG liegt nur dann vor, wenn der Anspruchsberechtigte bürgerlich-rechtlicher oder wirtschaftlicher Eigentümer der angeschafften Wohnung geworden ist. Diese Voraussetzung ist in den vorliegenden Fällen nicht gegeben. Das bürgerlich-rechtliche Eigentum geht vertragsgemäß erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises mit Ablauf der Grundmietzeit auf den Mietkäufer über.

Der Mietkäufer ist auch nicht abweichend vom bürgerlichen Recht wirtschaftlicher Eigentümer der Wohnung geworden, da er nicht wie ein Eigentümer frei über die Wohnung verfügen kann. Insbesondere kann er die Wohnung nicht veräußern und auch nicht ohne Genehmigung des Überlassers untervermieten.

Eine Eigenheimzulage ist in derartigen Fällen nicht zu gewähren.

Senatsverwaltung für Finanzen Berlin v. 02.02.2006 - III A - EZ 1110 - 1/2006