Gewerbemietrecht | Anpassung der Miete aufgrund mittelbare Wirkungen der Corona-Pandemie (OLG)

Mittelbare Wirkungen der Corona-Pandemie und der auf ihr beruhenden staatlichen Maßnahmen können einen Anspruch auf Anpassung des Mietzinses wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage begründen. Die Unzumutbarkeit des Festhaltens am ursprünglichen Vertrag kann allerdings nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls geprüft werden (OLG Frankfurt am Main, Beschluss v. 18.2.2022 - 2 U 138/21, nicht rechtskräftig).

Sachverhalt und Verfahrensgang: Die Beklagte mietete vom Kläger Gewerbeflächen für einen Reinigungsbetrieb in Frankfurt am Main. Weil im Zusammenhang mit den behördlichen Anordnungen gegen die Ausbreitung des Corona-Virus viele beruflichen und privaten Veranstaltungen entfielen, ließen viele Menschen weniger Kleidung bei der Beklagten reinigen. Dies führte ab März 2020 zu einem deutlichen Umsatzeinbruch. In der Zeit von April bis Juli 2020 zahlte die Beklagte deshalb keine Miete. Der Kläger begehrt nunmehr die ausstehenden Mieten. Das LG gab der Klage in erster Instanz statt.

Die hiergegen gerichtete Berufung hatte vor dem OLG keinen Erfolg:

• Zwar ist die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages durch die Folgen der Pandemie schwerwiegend gestört worden. Es ist davon auszugehen, dass sich die behördlichen Anordnungen auch auf den nicht unmittelbar von staatlichen Schließungsmaßnahmen betroffenen Geschäftsbetrieb der Beklagten ausgewirkt haben.

• Es ist gerichtsbekannt, dass aufgrund der erheblichen staatlichen Beschränkungen für nahezu jegliche privaten und geschäftlichen Veranstaltungen mit der Folge des Ausfalls auch zahlreicher Aktivitäten insbesondere festlichen Charakters sowie umfangreicher Anordnung von Heimarbeit der Bedarf an Reinigungsleistungen deutlich gesunken war.

• Hätten die Parteien eine solche Pandemie vorausgesehen, hätten sie voraussichtlich eine zeitweise Herabsetzung der Miete oder jedenfalls ihre zeitweise Stundung vereinbart.

• Die Beklagte kann dennoch keine Anpassung des Vertrages verlangen, da sie nicht dargelegt hat, dass ihr das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Dabei kommt es nicht darauf an, dass die hier streitgegenständlichen Folgen nur mittelbar auf die staatlichen Maßnahmen zurückzuführen sind.

• Die Beklagte hat aber nicht dargelegt, dass ihr das Festhalten an dem Mietvertrag unzumutbar gewesen ist. Es fehlt ein Vortrag zu relevanten Umständen wie insbesondere der Kostenstruktur des Geschäftsbetriebs und ihrer Entwicklung, der allgemeinen finanziellen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Beklagten sowie der Frage, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe staatliche Hilfeleistungen erhalten wurden oder ein Anspruch auf sie bestand.

Quelle: OLG Frankfurt am Main, Pressemitteilung v. 17.3.2022 (il)

Fundstelle(n):
NWB HAAAI-57830