Gründe

I.

1Die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, besteht aus Mitgliedern der Wohneigentumsanlage G.         /R.         in K.    . Die Beklagte zu 1 war seit der Aufteilung der - in den 1960er-Jahren errichteten, aus 334 Wohnungen bestehenden - Wohnanlage Mitte der 1990er-Jahre bis zu ihrer Abberufung im Februar 2011 Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Beklagte zu 2 ist die persönlich haftende Gesellschafterin der Beklagten zu 1 (nachfolgend die Beklagte). Die vier Wohngebäude der Anlage haben an allen vier Fassaden Balkone, die sich jeweils über die gesamte Fassade erstrecken. Die Balkone bestehen aus auskragenden Betonplatten mit Außenbrüstungen aus Fertigbetonteilen, die jeweils pro Brüstungselement mit drei Brüstungsfüßen versehen sind. Die Brüstungen bestehen jeweils aus einer Stahlkonstruktion mit Betonumwehrung.

2Im Herbst 2000 beauftragte die Beklagte das Sachverständigenbüro I.           (nachfolgend I.    ) mit der Erstellung eines Gutachtens zum Zustand des Betons der Balkone und zu einer eventuellen Sanierung. Die Besichtigung des Zustandes und die Begutachtung erfolgten durch den Mitarbeiter der I.   , Herrn S.    . Im Januar 2001 legte der Statiker H.    eine statische Berechnung vor, wonach an mehreren Stellen Betonabplatzungen sowie Korrosionen festzustellen seien, wodurch die Sicherheit der Brüstung nicht mehr gewährleistet sei. Eine Befestigung der Brüstung mittels Stahlwinkel sei möglich. In der Eigentümerversammlung vom 18. Januar 2001 wurde zu TOP 4 protokolliert, dass eine einfache Betonsanierung mit Epoxidharz nach Aussage von Gutachter und Statiker ausreichend sei. In den Jahren 2001 bis 2009 wurde das Thema Balkonsanierung nicht zum Gegenstand einer Eigentümerversammlung gemacht. Die Beklagte ließ in dieser Zeit jeweils aufgrund von Meldungen über Schäden an einzelnen Balkonen Sanierungsarbeiten in Form von Fugenversiegelungen und Beschichtungen sowie ähnliche Arbeiten durchführen. Im Sommer 2004 informierte der Wohnungseigentümer L.     die Beklagte mündlich und schriftlich, dass an verschiedenen Balkonen Betonbrocken heruntergefallen waren. Insgesamt ließ die Beklagte in den Jahre 2003 bis 2010 Arbeiten an den Balkonen für rund 200.000 € ausführen, wobei es sich jeweils um Versiegelungen und Beschichtungen sowie Anstriche handelte.

3Die Klägerin macht aus abgetretenem Recht der Wohnungseigentümer eine Schadensersatzforderung in Höhe von 219.000 € nebst Zinsen geltend, gestützt auf die Behauptung, die Beklagte hätte schon 2001 erkennen und die Wohnungseigentümer darüber informieren müssen, dass eine Gesamtsanierung der Balkone erforderlich sei; die nunmehr durchzuführenden bzw. durchgeführten Gesamtsanierungsarbeiten seien aufgrund von Preissteigerungen gegenüber dem Jahr 2001 um 518.100 € teurer geworden. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen und die Revision nicht zugelassen. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der Nichtzulassungsbeschwerde, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen.

II.

4Das Berufungsgericht meint, die Beklagte habe nicht gegen ihre Pflichten aus dem Verwaltervertrag verstoßen. Zwar habe der Verwalter die Pflicht, den Zustand des Gemeinschaftseigentums nach seinen Möglichkeiten und Fachkenntnissen zu kontrollieren und die Eigentümer umfassend über die getroffenen Feststellungen zu informieren. Gleichwohl sei es in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer, über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung durch Mehrheitsbeschluss zu entscheiden. Wenn die Wohnungseigentümer und der Verwalter in Bezug auf Baumängel und deren Ursachen denselben Kenntnisstand hätten, sei es Sache der Wohnungseigentümer, rechtzeitig entsprechende Beschlüsse herbeizuführen.

5So liege es hier. Die Beklagte sei im Spätsommer/Herbst 2000 den Hinweisen auf Schäden an den Balkonen nachgegangen, indem sie die I.   beauftragt habe. Dass der Gutachter eine umfassende Betonsanierung aller Balkone für notwendig erachtet hätte, habe die Klägerin nicht bewiesen. Den von ihr hierzu benannten Zeugen S.    habe das Amtsgericht zu Recht nicht vernommen, da er in einer E-Mail erklärt habe, dass er keine Angaben mehr zum Inhalt des Gutachtens machen könne. Wenn die Klägerin nunmehr darlege, Herr S.    habe inzwischen in einem Telefonat mitgeteilt, er habe mit dem Schreiben nur zum Ausdruck bringen wollen, sich nicht mehr an alle Details zu erinnern, sehr wohl aber daran, dass eine komplette Betonsanierung des großen Wohnobjekts erforderlich gewesen sei, handele es sich um neues Vorbringen in der Berufungsinstanz, das nicht zuzulassen sei.

6Die Beklagte habe aufgrund der Meldung der Wohnungseigentümer keinen Wissensvorsprung gegenüber den Miteigentümern gehabt, da sie nicht habe erkennen müssen, dass die von ihr jeweils beauftragten Arbeiten nicht ausreichend gewesen seien. Sollten einzelne Eigentümer, namentlich die Zeugen T.     und Su.     , substantielle Hinweise auf die Notwendigkeit einer Betoninstandsetzung gehabt haben, wäre es Sache dieser Eigentümer gewesen, entsprechende Beschlüsse zur Feststellung des Schadensumfangs und zur Vorbereitung einer Sanierung herbeizuführen.

7Ob der Beklagten vorgeworfen werden könne, dass sie die Miteigentümer in den Eigentümerversammlungen zwischen 2004 und 2007 nicht über die Schadensmeldung verschiedener Eigentümer sowie der Firma D.     informiert habe, könne dahinstehen. Es könne nämlich nicht davon ausgegangen werden, dass diese Informationen die Miteigentümer veranlasst hätten, zeitnah Beschlüsse über die Prüfung eines generellen Instandsetzungsbedarfs an den Balkonen zu fassen, denn auch die Kenntnis der jährlich angefallenen Kosten für die Instandsetzung der Balkone habe nicht zu solchen Beschlüssen geführt.

III.

8Die Nichtzulassungsbeschwerde ist begründet. Das angefochtene Urteil ist gemäß § 544 Abs. 7 ZPO aufzuheben, weil das Berufungsgericht den Anspruch der Klägerin auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt hat.

91. Das Berufungsgericht hätte nicht davon absehen dürfen, den Zeugen S.     über den Inhalt des von ihm erstellten Gutachtens zur Erforderlichkeit der Balkonsanierung zu vernehmen.

10a) Ein Gericht verletzt das Verfahrensgrundrecht der Parteien aus Art. 103 Abs. 1 GG, wenn es ein erhebliches Beweisangebot nicht berücksichtigt und dies im Prozessrecht keine Stütze findet (vgl. zuletzt Senat, Urteil vom 19. Juli 2019 - V ZR 255/17, NJW 2019, 3147 Rn. 12 mwN). Zwar kann ein erhebliches Beweisangebot außer Acht bleiben, wenn das Beweismittel ungeeignet ist, weil es im Einzelfall zur Beweisbehauptung erkennbar keine sachdienlichen Ergebnisse erbringen kann (vgl. Senat, Beschluss vom 23. April 2015 - V ZR 200/14, juris Rn. 12). Bei der Zurückweisung eines Beweismittels als ungeeignet ist aber größte Zurückhaltung geboten; es muss jede Möglichkeit ausgeschlossen sein, dass der übergangene Beweisantrag Sachdienliches ergeben könnte (vgl. BVerfG, NJW 1993, 254, 255; BGH, Urteil vom 26. November 2003 - IV ZR 438/02, BGHZ 157, 79, 85; BGH, Beschluss vom 10. April 2018 - VI ZR 378/17, NJW 2018, 2803 Rn. 9). Insbesondere kommt eine Ablehnung eines Beweisantrags als ungeeignet nicht in Betracht, wenn dadurch ein noch nicht erhobener Beweis vorab gewürdigt wird, weil dies eine unzulässige Beweisantizipation darstellt (vgl. BGH, Beschluss vom 12. September 2012 - IV ZR 177/11, NJW-RR 2013, 9 Rn. 14; BGH, Urteil vom 23. Oktober 2014 - III ZR 82/13, NJW-RR 2015, 158 Rn. 17; BGH, Beschluss vom 10. April 2018 - VI ZR 378/17, aaO).

11b) Nach diesen Maßstäben durfte das Berufungsgericht von der Vernehmung des Zeugen S.     nicht absehen. Die Klägerin hat diesen Zeugen zum Beweis dafür angeboten, dass er dringenden Sanierungsbedarf an den Balkonen festgestellt und eine „umfassende Betonsanierung nach DIN 18349“ für erforderlich gehalten hat. Selbst wenn der Zeuge S.     , wovon das Berufungsgericht ausgeht, in seiner E-Mail vom 7. November 2014 erklärt hätte, keine Angaben mehr zu dem Inhalt seines Gutachtens machen zu können, wäre er nicht als untaugliches Beweismittel anzusehen. Von der Vernehmung eines Zeugen darf nicht deshalb abgesehen werden, weil dieser außergerichtlich erklärt hat, sich an den unter Beweis gestellten Vorgang nicht zu erinnern. Eine solche Erklärung lässt es nicht als ausgeschlossen erscheinen, dass die Beweiserhebung Sachdienliches ergeben kann. Die Erinnerung eines Zeugen kann im Rahmen seiner Vernehmung durch den Richter wiederkehren, insbesondere wenn der Zeuge sich selbst ausreichend vorbereitet (vgl. § 378 ZPO) und ihm zur Auffrischung seines Gedächtnisses Unterlagen aus der Zeit des Vorgangs, Lichtbilder u.ä. vorgelegt werden. Es widerspräche zudem den Grundgedanken der Regelungen über die Pflicht des Zeugen, vor Gericht zu erscheinen und auszusagen (vgl. §§ 380, 390 ZPO), wenn ein Zeuge damit rechnen könnte, dass die schlichte Erklärung - noch dazu per E-Mail -, sich nicht zu erinnern, dazu führt, dass das Gericht auf seine Ladung verzichtet.

12c) Überdies hat der Zeuge, wie die Beschwerde zutreffend geltend macht, in seiner E-Mail vom 7. November 2014 nicht erklärt, keine Angaben mehr zu dem Inhalt seines Gutachtens machen zu können. Der Zeuge teilt zwar mit, dass er in Deutschland und im Ausland hunderte von Projekten betreut habe und sich nicht im Einzelnen bzw. an alle Einzelheiten erinnern könne. Weiter heißt es in der E-Mail aber, der Zeuge werde demnächst wieder für einige Monate in Deutschland sein und sich „das Projekt“ dann einmal ansehen. Gerne werde er dann alle Informationen, die er habe und an die er sich erinnere, mitteilen. Der Zeuge hat also keineswegs von vornherein ausgeschlossen, sich an die Vorgänge aus dem Jahr 2000 bzw. 2001 zu erinnern, wenn seine Erinnerung durch Anschauung der Wohneigentumsanlage aufgefrischt wird.

132. Diese Verletzung des Anspruchs der Klägerin auf rechtliches Gehör ist entscheidungserheblich.

14a) Das Berufungsgericht durfte den Beweisantrag nicht als neues Angriffsmittel nach § 531 Abs. 2 ZPO zurückweisen, denn die Klägerin hat ihn bereits in erster Instanz gestellt. Dass die Klägerin in zweiter Instanz ergänzend mitgeteilt hat, Herr S.      könne sich sehr wohl daran erinnern, dass eine komplette Betonsanierung des großen Wohnobjekts erforderlich gewesen sei, macht den Beweisantrag nicht zu einem neuen Angriffsmittel. Weder wird hiermit neuer Sachvortrag gehalten noch ein neuer bzw. anderer Beweisantrag gestellt als in erster Instanz. Die Klägerin hat mit diesen Ausführungen ersichtlich nur darauf reagiert, dass bereits das Amtsgericht (verfahrensfehlerhaft) von der Vernehmung des Zeugen unter Hinweis auf dessen E-Mail abgesehen hatte.

15b) Das Berufungsgericht durfte den Vortrag der Klägerin zu dem Gutachten des Sachverständigen S.      auch nicht als widersprüchlich ansehen und mit dieser Begründung unberücksichtigt lassen. Denn auch dies verstößt gegen den Anspruch der Klägerin auf Gewährung rechtlichen Gehörs.

16aa) Das Gebot rechtlichen Gehörs verpflichtet das Gericht unter anderem dazu, den wesentlichen Kern des Vorbringens der Partei zu erfassen und - soweit er eine zentrale Frage des jeweiligen Verfahrens betrifft - in den Gründen zu bescheiden. Von einer Verletzung dieser Pflicht ist auszugehen, wenn die Begründung der Entscheidung des Gerichts nur den Schluss zulässt, dass sie auf einer allenfalls den äußeren Wortlaut, aber nicht den Sinn des Vortrags der Partei erfassenden Wahrnehmung beruht (Senat, Beschluss vom 29. Oktober 2015 - V ZR 61/15, NJW-RR 2016, 78 Rn. 6; Beschluss vom 28. September 2017 - V ZR 29/17, NZM 2018, 289 Rn. 6).

17bb) Hiergegen verstößt die Annahme des Berufungsgerichts, die Klägerin trage widersprüchlich vor, weil sie zum einen der Beklagten vorwerfe, diese habe nicht auf einem schriftlichen Gutachten der I.      bestanden und dieses auch nicht angefordert, zum anderen aber behaupte, Herr S.     habe als Mitarbeiter der I.    ein schriftliches Gutachten erstattet. Hiermit wird der erkennbare Sinn des Vorbringens der Klägerin aus der Berufungsbegründung nicht erfasst. Dort wird darauf Bezug genommen, dass sich ein schriftliches Gutachten der I.     nicht in den Verwaltungsakten der Beklagten befinde und dass diese ausdrücklich bestreite, ein solches Gutachten erhalten zu haben. Vor diesem Hintergrund ist es nicht widersprüchlich, sondern nachvollziehbar, wenn die Klägerin den von ihr behaupteten Verstoß der Beklagten alternativ darin erblickt, dass diese entweder das ihr erstattete schriftliche Gutachten den Wohnungseigentümern nicht zur Kenntnis gebracht habe oder - falls ein solches tatsächlich nicht erstellt worden sein sollte - ihrer Untersuchungs- und Feststellungspflicht hinsichtlich der Schadhaftigkeit der Balkone nicht hinreichend nachgekommen sei.

18c) Sollte der Zeuge den klägerischen Vortrag bestätigen, dass er der Beklagten in seinem Gutachten eine umfassende Sanierung aller Balkone dringend angeraten hat, wäre nicht ausgeschlossen, dass das Berufungsgericht einen Verstoß der Beklagten gegen ihre Verwalterpflichten bejaht, weil diese den Wohnungseigentümern weder das Gutachten selbst noch diese Empfehlung zur Kenntnis gebracht hat.

IV.

19Der Verstoß gegen den Anspruch der Klägerin auf rechtliches Gehör führt gemäß § 544 Abs. 7 ZPO zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:

201. Die Haftung der Beklagten kann nicht mit der Begründung verneint werden, diese sei deswegen nicht zum Tätigwerden verpflichtet gewesen, weil sie keinen Wissensvorsprung gegenüber den Wohnungseigentümern gehabt habe.

21a) Wie der Senat nach Erlass des angegriffenen Urteils entschieden hat, darf der Verwalter auf die ihm obliegende Unterrichtung der Wohnungseigentümer zu möglichen Mängeln am Gemeinschaftseigentum und auf die Vorbereitung einer sachgerechten Beschlussfassung über das weitere Vorgehen nicht deswegen verzichten, weil die Wohnungseigentümer „über den Stand der Dinge informiert“ sind und „weitere Maßnahmen hätten treffen können und müssen“. Auf die (potentielle) Kenntnis der Wohnungseigentümer von den Tatsachen, aus denen sich Anhaltspunkte für einen Mangel ergeben, kommt es nicht an, denn es ist nicht ihre Aufgabe, sondern Aufgabe des Verwalters zu überprüfen, ob der Mangel vorliegt und wie er ggf. zu beseitigen ist. Darauf, dass der Verwalter diese Überprüfung vornimmt, die Wohnungseigentümer entsprechend unterrichtet und eine sachgerechte Beschlussfassung vorbereitet, dürfen sich diese generell verlassen (vgl. Senat, Urteil vom 19. Juli 2019 - V ZR 75/18, WuM 2019, 730 Rn. 22).

22b) Hieran ändert es nichts, wenn - was das Berufungsgericht offenlässt - einzelne Wohnungseigentümer über substantielle Hinweise auf die Notwendigkeit einer umfassenden Betoninstandsetzung verfügt haben sollten. Eine besondere Kenntnis einzelner Eigentümer von bestehenden Mängeln führt nicht dazu, dass der Verwalter von seiner Pflicht frei wird, die Gesamtheit der Wohnungseigentümer über ihm bekannte oder für möglich gehaltene Mängel am Gemeinschaftseigentum und erforderliche Sanierungsmaßnahmen zu unterrichten und eine sachgerechte Beschlussfassung vorzubereiten.

23c) Sollte die Beklagte die Wohnungseigentümer entweder nicht über die sachverständige Empfehlung der I.    , eine umfassende Balkonsanierung durchzuführen, oder nicht über die in den Jahren 2001 bis 2010 bei ihr eingegangenen Meldungen zu Schäden an den Balkonen informiert haben, läge folglich bereits hierin ein Pflichtverstoß. Aber auch wenn die Klägerin eine solche sachverständige Empfehlung nicht beweisen können und die Beklagte zudem den Wohnungseigentümern sämtliche in dem Zeitraum bei ihr eingegangenen Schadensmeldungen zur Kenntnis gegeben haben sollte, schiede eine Haftung der Beklagten nicht ohne weiteres aus. Vielmehr wäre dann zu prüfen, ob die Beklagte aus Umfang und Häufigkeit der Schäden darauf schließen musste, dass möglicherweise eine tiefergehende Ursache für die Schäden vorliegt, so dass sie verpflichtet war, die Wohnungseigentümer entsprechend zu informieren und zumindest die Beschlussfassung über eine nähere Untersuchung einer solchen Ursache vorzubereiten.

24Soweit das Berufungsgericht dem entgegenhält, die Beklagte sei kein Fachmann und habe daher die Sanierungsbedürftigkeit der Balkone nicht erkennen müssen, ist zunächst darauf hinzuweisen, dass ein Verwalter bereits gehalten ist, die Wohnungseigentümer über den Verdacht, dass ein gravierender Mangel am Gemeinschaftseigentum besteht, zu informieren, damit diese entscheiden können, ob sie zur weiteren Klärung sachverständige Untersuchungen in Auftrag geben. Unabhängig davon ist in diesem Zusammenhang wiederum entscheidungserheblicher Sachvortrag der Klägerin übergangen worden. Diese hat, wie sie mit der Beschwerde geltend macht, vorgetragen, die Beklagte habe mit ihrer 30-jährigen Erfahrung als Hausverwalterin spezifische Kenntnisse insbesondere zu den Auswirkungen der Bauweise in den sechziger Jahren gehabt. Dies ergebe sich auch daraus, dass die Beklagte damit werbe, eine technikerfahrene Verwalterin zu sein und dass die Nachwirkung der Bauweise von Betonbauten regelmäßig Gegenstand von Fachzeitschriften und Informationsmaterial gewesen sei. Dem wäre, wenn es hierauf ankommen sollte, nachzugehen.

252. Die Haftung der Beklagten scheidet entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch nicht deswegen aus, weil die jährlichen Ausgaben für die Balkoninstandsetzung in den Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen ausgewiesen waren und weder dies noch die Kenntnis über die Schadhaftigkeit einzelner Balkone dazu geführt hat, dass die von Schäden betroffenen Miteigentümer von der Beklagten eine Diskussion in der Eigentümerversammlung verlangt hätten.

26a) Sollte das Berufungsgericht mit diesen Ausführungen gemeint haben, dass die Wohnungseigentümer den gleichen Kenntnisstand hatten wie die Beklagte und selbst aus der Höhe der Ausgaben für die einzelnen Reparaturmaßnahmen an den Balkonen und den einzelnen Schäden darauf hätten schließen können und müssen, dass eine sofortige umfassende Balkonsanierung erforderlich ist, stünde dies nach dem zuvor Gesagten einer Haftung der Beklagten nicht entgegen. Selbst wenn aus den Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen jeweils im Einzelnen hervorgegangen sein sollte, welche konkreten Reparaturmaßnahmen an den Balkonen durchgeführt worden und welche Kosten hierfür jeweils angefallen waren, wäre es Aufgabe der Beklagten als Verwalterin gewesen, die Eigentümerversammlung darüber zu unterrichten, dass Umfang und Häufigkeit der Maßnahmen darauf schließen lassen, dass möglicherweise eine tiefergehende Ursache für die Schäden vorliegt und die Beschlussfassung über eine nähere Untersuchung einer solchen Ursache vorzubereiten.

27b) Sollte das Berufungsgericht hingegen gemeint haben, es fehle an der Kausalität einer etwaigen Pflichtverletzung der Beklagten für den eingetretenen Schaden, widerspräche dies den inzwischen von dem Senat aufgestellten Grundsätzen über die diesbezügliche Darlegungs- und Beweislast.

28aa) Bei Verstößen des Verwalters gegen seine den Wohnungseigentümern gegenüber bestehenden Überwachungs-, Kontroll- und Unterrichtungspflichten hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums besteht nämlich eine tatsächliche Vermutung dafür, dass die Pflichtverletzung für den Eintritt des Schadens kausal war (vgl. Senat, Urteil vom 19. Juli 2019 - V ZR 75/18, WuM 2019, 730 Rn. 39). Diese Vermutung kann zwar erschüttert werden. Hierzu muss der Verwalter aber Tatsachen aufzeigen (und ggf. beweisen), die die Annahme entkräften, dass sich die Wohnungseigentümer bei pflichtgemäßer Unterrichtung für eine Maßnahme entschieden hätten, die den Schadenseintritt verhindert hätte (vgl. Senat, Urteil vom 19. Juli 2019 - V ZR 75/18, WuM 2019, 730 Rn. 40).

29bb) Der Umstand allein, dass die Wohnungseigentümer in den Jahren 2001 bis 2009 keinen Beschluss über die umfassende Balkonsanierung oder eine eingehende Untersuchung der Ursachen der wiederkehrenden Schäden gefasst haben, kann die Kausalitätsvermutung schon deswegen nicht entkräften, weil das Thema Balkonsanierung in diesem Zeitraum nicht Gegenstand einer Eigentümerversammlung war.