Wertermittlung bei Erbbaurechten und Erbbaugrundstücken
Die Bewertung eines Erbbaurechts oder eines Erbbaugrundstücks ist meist aufwändig. Zwar ist grundsätzlich das – verhältnismäßig einfach zu handhabende – Vergleichswertverfahren das vorrangig anzuwendende Verfahren. Jedoch liegen die Vergleichswerte in der Praxis regelmäßig nicht vor, so dass das Verfahren nur selten zum Ansatz kommt. Die (aufwändigere) finanzmathematische Methode dürfte damit wohl das Regelverfahren für Erbbaurechte und Erbbaugrundstücke darstellen, obwohl sie das gesetzessystematisch nachrangige Verfahren darstellt.
Bei der finanzmathematischen Methode setzt sich der Wert des Erbbaurechts aus einem Bodenwertanteil und einem Gebäudewertanteil zusammen. Im Fall des Erbbaugrundstücks bestimmt sich der Wert aus einem Bodenwertanteil, der um einen abgezinsten Gebäudewertanteil zu erhöhen ist, wenn der verbleibende Wert des Gebäudes vom Eigentümer des Erbbaugrundstücks nicht oder nur teilweise zu entschädigen ist. – Insbesondere wenn keine vollumfängliche Entschädigung des an den Grundstückseigentümer fallenden Gebäudewerts zugunsten des Erbbaurechtsnehmers vereinbart ist, wird die Ermittlung des Grundbesitzwerts aufgrund der Prognoseberechnung auf den Heimfallzeitpunkt dabei deutlich verkompliziert.
Mathias Grootens stellt in seinem Beitrag die Besonderheiten der Bewertung in den einzelnen Verfahren dar und nimmt dabei insbesondere auf die praktische Umsetzung der Verfahren Bezug. Darüber hinaus zeigt er auf, welche Steuerbefreiungen für Erbbaurechte und Erbbaugrundstücke in Betracht kommen können.
Bei der Prüfung der zu gewährenden Steuerbefreiungen ist dabei zunächst zu unterscheiden, ob das zu betrachtende Erbbaurecht bzw. das zu betrachtende Erbbaugrundstück zum begünstigten Betriebsvermögen i. S. des § 13b ErbStG gehört oder zum Grundvermögen. Für die Frage der Zuordnung zum begünstigten Betriebsvermögen ist insbesondere § 13b Abs. 4 Nr. 1 ErbStG (Grundstücke als Verwaltungsvermögen) zu prüfen. Soweit das Grundstück zum begünstigten Betriebsvermögen gehört, kommen die Steuerbefreiungsvorschriften für Betriebsvermögen in Betracht. Gehört das Grundstück nicht zum begünstigten Betriebsvermögen, ist die Nutzung des Erbbaurechts von entscheidender Bedeutung. Bei einer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken kommt bei entsprechendem familiären Verhältnis eine Steuerbefreiung für Familienheime in Betracht. Weiterhin kann eine Begünstigung anzuwenden sein, falls eine Vermietung zu Wohnzwecken erfolgt. Dabei gelten die Steuerbefreiungen für das Familienheim und für vermietete Wohngrundstücke nur für das Erbbaurecht – nicht aber für das Erbbaugrundstück.
Beste Grüße
Beate Blechschmidt
Fundstelle(n):
NWB-EV 9/2018 Seite 289
NWB TAAAG-92769