Entscheidungsgründe

5Die zulässige Revision hat in der Sache keinen Erfolg.

I.

6Das Berufungsgericht hat ausgeführt, die Beklagte habe die Pflichten, die ihr nach dem mit dem Zedenten geschlossenen Kapitalanlageberatungsvertrag oblegen hätten, nicht verletzt.

7Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme vor dem Landgericht habe die Klägerin den Nachweis der nicht rechtzeitigen Prospektübergabe nicht erbringen können.

8Prospektfehler, über die die Beklagte den Zedenten habe informieren müssen, lägen nicht vor. Die Prospekthinweise zur Fungibilität der Beteiligung seien ausreichend. Die Angabe "jederzeit veräußerlich" sei im Gesamtzusammenhang der Risikoaufklärung zur eingeschränkten Fungibilität dahin zu verstehen, dass rechtliche oder gesellschaftsvertragliche Hindernisse einer Veräußerung des Gesellschaftsanteils nicht entgegenstünden. Auf die praktischen Schwierigkeiten werde im Anschluss eingegangen und deutlich gemacht, dass es keinen geregelten Markt für Anteile an geschlossenen Immobilienfonds gebe, es mithin grundsätzlich dem Anleger obliege, einen Käufer zu finden.

9Die dabei im Prospekt angebotene Hilfe der Beklagten vermöge den Hinweis nicht derart zu relativieren oder zu verharmlosen, dass er dem Anleger nicht mehr das Risiko verdeutliche, der Anteil könne in Ermangelung eines entsprechenden Markts praktisch nicht zu angemessenen Konditionen veräußert werden.

10Auch der Hinweis, dass ein Markt für die Veräußerung "zur Zeit" nicht vorhanden sei, verharmlose die Probleme der Veräußerbarkeit nicht. Er lege nicht die Annahme nahe, dass in naher Zukunft mit der Entstehung eines Zweitmarkts zu rechnen sei, der nicht mit den praktischen Schwierigkeiten der Veräußerbarkeit des Fondsanteils behaftet sei. Es werde lediglich zum Ausdruck gebracht, dass zum Zeitpunkt der Prospekterstellung ein geregelter Markt für die Veräußerung der Anteile nicht vorhanden sei. Eine Aussage über die zukünftige Entwicklung der Marktverhältnisse werde nicht getroffen.

11Der Satz, dass der Preis, den ein Dritter zu zahlen bereit sei, nicht zuletzt vom Zeitpunkt der Veräußerung und damit von den zu diesem Zeitpunkt herrschenden Kapitalmarktverhältnissen abhänge, verdeutliche das Risiko, dass der bei einem Verkauf zu erzielende Preis deutlichen Unwägbarkeiten ausgesetzt sei. Die Ausführungen zur möglichen Veräußerung weit unter Nominalwert und zur Aussicht, dennoch eine hochinteressante Rendite zu erreichen, stellten lediglich Prognose- und Renditeerwartungen dar.

II.

121. Die Revision ist vom Berufungsgericht nur beschränkt zugelassen worden im Hinblick auf die Frage der ausreichenden Aufklärung über die eingeschränkte Fungibilität von Fondsanteilen. Dies ist zwar nicht unmittelbar aus dem Tenor des Berufungsurteils erkennbar. Die Beschränkung ergibt sich jedoch aus den Urteilsgründen (Seite 13), was hinreichend ist (st. Rspr., vgl. Senat, Beschluss vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, WM 2011, 526 Rn. 4 ff; Urteil vom 12. Dezember 2013 - III ZR 404/12, WM 2014, 118 Rn. 7 f; jeweils mwN). Nach der Rechtsprechung des Senats ist eine Beschränkung der Revision auf eine von mehreren zur Begründung eines Schadensersatzanspruchs gegen einen Anlageberater vorgetragenen - eigenständigen und hinreichend voneinander abgrenzbaren - Pflichtverletzungen möglich (grundlegend Beschluss vom 16. Dezember 2010 aaO).

132. Das Berufungsurteil hält den Angriffen der Revision stand. Das Berufungsgericht hat zu Recht und mit zutreffender Begründung eine Verletzung der Pflicht der Beklagten zur Aufklärung des Zedenten über die eingeschränkte Fungibilität der empfohlenen Beteiligung verneint.

14Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Anlageberater grundsätzlich gehalten, den Anlageinteressenten, dem er zur Eingehung einer Kommanditbeteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds rät, darauf hinzuweisen, dass die Veräußerung eines solchen Anteils in Ermangelung eines entsprechenden Markts nur eingeschränkt möglich ist. Die praktisch fehlende Aussicht, eine KG-Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds zu angemessenen Konditionen verkaufen zu können, ist ein Umstand, der für den durchschnittlichen Anleger für seine Anlageentscheidung von erheblicher Bedeutung ist. Die Bedingungen, zu denen ein Anleger auch auf langfristig festgelegtes Geld vorzeitig zurückgreifen kann, sind typischerweise ein wesentliches Element seiner Investitionsentscheidung (Senat, Versäumnisurteil vom 18. Januar 2007 - III ZR 44/06, WM 2007, 542 Rn. 16; Urteile vom 19. November 2009 - III ZR 169/08, [...] Rn. 20; vom 20. Juni 2013 - III ZR 293/12, [...] Rn. 7 und vom 24. April 2014 - III ZR 389/12, NJW-RR 2014, 1075 Rn. 14).

15Die persönliche Aufklärungspflicht des Beraters entfällt, wenn die entsprechende Belehrung in einem Prospekt enthalten ist und der Berater davon ausgehen darf, dass der Kunde diesen gelesen und verstanden hat und gegebenenfalls von sich aus Nachfragen stellt (Senat, Urteile vom 20. Juni 2013 aaO und vom 11. Dezember 2014 - III ZR 365/13, NJW-RR 2015, 732 Rn. 18). Für die in diesem Zusammenhang erforderliche Beurteilung, ob ein Prospekt unrichtig oder unvollständig ist, ist auf das Gesamtbild abzustellen, das er dem Anleger unter Berücksichtigung der von diesem zu fordernden sorgfältigen und eingehenden Lektüre vermittelt (Senat, Urteile vom 20. Juni 2013 aaO Rn. 12 und vom 11. Dezember 2014 aaO; BGH, Urteil vom 5. März 2013 - II ZR 252/11, WM 2013, 734 Rn. 14; jeweils mwN).

16a) Das Berufungsgericht hat diese Grundsätze zutreffend erkannt. Es ist - entgegen der Auffassung der Revision - nicht davon ausgegangen, dass eine Haftung des Anlageberaters nur dann gegeben ist, wenn der Anlageberater unzutreffende Angaben bezüglich eines zum Zeitpunkt der Zeichnung vorhandenen beziehungsweise nicht vorhandenen funktionierenden Zweitmarkts gemacht hat. Vielmehr hat es erkannt, dass ein Anlageberater nach der Rechtsprechung des Senats grundsätzlich gehalten ist, den Anlageinteressenten darauf hinzuweisen, dass die Veräußerung eines Anteils an einem geschlossenen Immobilienfonds in Ermangelung eines entsprechenden Markts nur eingeschränkt möglich ist. Erst nachdem es festgestellt hatte, dass eine solche Aufklärung durch den streitgegenständlichen Fondsprospekt hinreichend erfolgt, hat das Berufungsgericht in einem zweiten Schritt geprüft, ob die im Prospekt erfolgte Aufklärung durch Angaben des Beraters dadurch entwertet worden ist, dass das Vorhandensein eines zum Zeitpunkt der Zeichnung vorhandenen Zweitmarkts dargestellt worden ist.

17b) Das Berufungsgericht hat einen Fehler des Fondsprospekts im Hinblick auf die Angaben zur Fungibilität der Beteiligung mit zutreffender Begründung verneint.

18aa) Der Hinweis, ein Markt für den Gesellschaftsanteil sei "zur Zeit" nicht vorhanden, erweckt - entgegen der Auffassung der Revision - nicht den Eindruck, dass grundsätzlich eine Veräußerung möglich ist und lediglich für einen absehbaren und vorübergehenden Zeitraum derartige Möglichkeiten nicht bestehen. Die Würdigung des Berufungsgerichts, durch diesen Hinweis werde dem Anleger deutlich gemacht, dass angesichts eines fehlenden Markts mit praktischen Schwierigkeiten bei der Veräußerung der Fondsanteile zu rechnen sei, ist nicht zu beanstanden. Gleiches gilt für seine Feststellung, die Einschränkung "zur Zeit" treffe keine Aussage über die zukünftige Entwicklung der Marktverhältnisse, sondern lasse vielmehr offen, ob und wann mit dem Entstehen eines solchen Markts gerechnet werden könne (so auch OLG Frankfurt, Urteil vom 11. September 2013 - 1 U 314/11, [...] Rn. 21). Dementsprechend hat der Senat in seinem Urteil vom 24. April 2014 (aaO) einen vergleichbaren Prospekthinweis nicht beanstandet. Dort war in einem Prospekt zu einem geschlossenen Immobilienfonds der Hinweis zu finden, dass "derzeit ... ein geregelter Markt für derartige Anteile noch nicht vorhanden" sei (vgl. das Berufungsurteil des Saarländischen Oberlandesgerichts vom 30. Oktober 2012 - 4 U 517/10 u.a., [...] Rn. 170). Hierzu hat der Senat ausgeführt, der Prospekthinweis sei ausreichend, weil damit für einen verständigen Anleger klargestellt werde, dass eine solche Verwertung (im Wege der Veräußerung) praktischen Schwierigkeiten begegnen könne, weil Marktmechanismen, die den Abschluss solcher Geschäfte einschließlich der Bildung angemessener Preise erleichterten, noch nicht vorhanden seien.

19Der Auffassung der Revision, bei Fondsanteilen, die mit Steuervorteilen aufgrund von Verlustzuweisungen verbunden seien, sei es nicht mehr oder kaum möglich, in der Folgezeit einen Erwerber zu finden, vermag der Senat in dieser Allgemeinheit nicht zu folgen. Vielmehr ist ein Weiterverkauf von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds, wie dem Senat aus einer großen Zahl von vergleichbaren Fällen bekannt ist, grundsätzlich möglich, wenn auch vielfach nur unter erheblichen Schwierigkeiten (Senat, Urteil vom 11. Dezember 2014 aaO Rn. 21). Ein Hinweis, dass die streitgegenständlichen Fondsanteile unter keinen Umständen mehr veräußerbar sein würden, war daher nicht in den Prospekt aufzunehmen.

20Soweit das Oberlandesgericht Karlsruhe in seinem Urteil vom 30. Januar 2014 (BKR 2014, 212, 215) ausgeführt hat, die Einschränkung "zur Zeit" verharmlose die bei der Veräußerung von Anteilen eines geschlossenen Immobilienfonds bestehenden Probleme, teilt der Senat diese Auffassung aus den vorgenannten Gründen nicht. In dem vom Oberlandesgericht Karlsruhe entschiedenen Fall kam allerdings hinzu, dass für die dortigen Anleger eine Veräußerbarkeit der Beteiligung nach 16 Jahren von besonderer Bedeutung war und - auch angesichts eines von dem Berater auf 16 Jahre angelegten "Vermögensstatus" - schon aus diesem Grund auf die voraussichtlichen Probleme bei einer beabsichtigten Veräußerung nach 16 Jahren gesondert und zusätzlich zu den Prospektangaben hätte hingewiesen werden müssen.

21Das Oberlandesgericht Köln, dessen Entscheidung vom 19. Juli 2011 (24 U 172/10, [...] Rn. 24) das Berufungsgericht zur Zulassung der Revision veranlasst hat, hält vor dem Hintergrund des Senatsurteils vom 24. April 2014 (aaO) an seiner abweichenden Auffassung nicht mehr fest und folgt der neueren Senatsrechtsprechung (Urteil vom 20. November 2014 - 24 U 61/14, [...] Rn. 36; vgl. hierzu Kessen, jurisPR-BKR 2/2015 Anm. 4). Danach stellt die Formulierung, dass ein öffentlicher Markt "zur Zeit" nicht vorhanden sei, keine unzulässige Einschränkung des die Fungibilität betreffenden Prospekthinweises dar.

22Eine Verschleierung der eingeschränkten Fungibilität des Fondsanteils ergibt sich - entgegen der Auffassung der Revision - auch nicht unter Heranziehung des weiteren Prospekthinweises, der Preis, den ein Dritter bereit sei, für einen solchen Anteil zu bezahlen, hänge nicht zuletzt vom Zeitpunkt der Veräußerung und damit von den zu diesem Zeitpunkt herrschenden Kapitalmarktverhältnissen ab. Die Würdigung des Berufungsgerichts, dieser Satz verdeutliche nochmals das Risiko, dass der bei einem Verkauf zu erzielende Preis erheblichen Unwägbarkeiten ausgesetzt sei, ist auch insofern nicht zu beanstanden.

23bb) Auch der Prospekthinweis darauf, dass die Möglichkeit bestehe, die Beteiligung gegebenenfalls unter dem Nominalwert zu veräußern und dennoch eine hochinteressante Rendite zu erwirtschaften, da der Anleger unter Umständen in der Investitionsphase einen Teil der Beteiligung aus ersparter Steuer finanziert habe, beeinträchtigt die hinreichende Aufklärung des Anlegers über die eingeschränkte Fungibilität der Beteiligung nicht. Die "hochinteressante Rendite" ergibt sich nach den Prospektangaben nur aus einer Gesamtbetrachtung mit den zuvor erzielten Steuervorteilen. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Beteiligung - wenn auch lediglich "gegebenenfalls" - nur weit unter dem Nominalwert veräußerbar sein kann. Die "hochinteressante Rendite" wird zudem vom Prospekt nur als "Möglichkeit" in den Raum gestellt, ohne dies als sicher oder auch nur wahrscheinlich darzustellen (so zutreffend OLG Köln, Urteil vom 20. November 2014 aaO Rn. 38). Zudem wird zuvor ausdrücklich ausgeführt, dass die Wertentwicklung letztlich unsicher ist und dadurch nicht feststeht, ob und zu welchem Preis ein Käufer gefunden werden kann. Vor diesem Hintergrund bewirkt auch die Verwendung des Zusatzes "ggf." nicht eine Verharmlosung der mit einer Veräußerung des Anteils verbundenen Probleme. Auch er ist vielmehr in dem durch die Prospekthinweise hinreichend verdeutlichten Gesamtzusammenhang zu sehen, dass die Wertentwicklung der Beteiligung unsicher ist.

24Schließlich wirkt auch der Hinweis nicht verharmlosend, dass sich für einen Erwerber, bezogen auf einen eventuell geringeren Einstandspreis, eine interessante Verzinsung ergeben kann. Diese Formulierung bezieht sich erkennbar auf die zuvor als möglich erkannte Veräußerung des Anteils weit unter dem Nominalwert. In einem solchen Fall erscheint es keineswegs ausgeschlossen, dass der Erwerb des Anteils für einen Dritten auch dann interessant sein kann, wenn dieser nicht mehr in den Genuss der ursprünglich mit der Beteiligung verbundenen Steuervorteile kommt.

25cc) Entgegen der Auffassung der Revision ist die weitere Formulierung, die mit der Vermittlung des Eigenkapitals beauftragte Gesellschaft sei bereit, bei der Realisierung von Verkaufsabsichten mitzuwirken, sie berate den Verkäufer bei der Bewertung seiner Beteiligung und bei der Suche nach geeigneten Anlageinteressenten, ebenfalls nicht geeignet, von der eingeschränkten Fungibilität der Beteiligung abzulenken. Dies gilt umso mehr, als sogleich darauf hingewiesen wird, dass ein Rechtsanspruch hiervon nicht abgeleitet werden kann (zu vergleichbaren Prospekthinweisen Senat, Urteile vom 20. Juni 2013 aaO Rn. 13 und vom 24. April 2014 aaO). Das Angebot der Unterstützung bei etwaigen Verkaufswünschen enthält vielmehr (inzident) eine Bestätigung dafür, dass es keinen allgemein zugänglichen geregelten Zweitmarkt gibt (Senat, Urteil vom 11. Dezember 2014 aaO Rn. 21).

26dd) Schließlich wird auch durch den Hinweis auf die abgedruckte Wertentwicklungsbetrachtung (Seite 28, 39 des Prospekts) nicht der Eindruck erweckt, dass in Zukunft ein funktionierender Markt für Anteile an geschlossenen Immobilienfonds vorliegen werde. Die Wertentwicklungsbetrachtung ist Teil eines im Prospekt wiedergegebenen "Berechnungsbeispiels". Sie geht - vor dem Hintergrund einer bis zum Jahr 2015 währenden "Bewirtschaftungsphase" (vgl. Berechnungsbeispiel unter II) - von einem anteiligen Wert "bei einem angenommenen Wert des Objektes Ende 2015 zur 13,5-fachen Jahresmiete" aus. Gemeint ist mithin ein Wert der Beteiligung, der nach Ende der "Bewirtschaftungsphase" möglicherweise bei einer Veräußerung des gesamten Objekts realisiert werden kann, nicht hingegen ein Beteiligungswert, der bei einer - weitaus schwierigeren - isolierten Veräußerung nur des Gesellschaftsanteils des Anlegers realisiert werden kann. Der Prospekthinweis kann daher unter Berücksichtigung der Angaben in der Wertentwicklungsbetrachtung nicht dahingehend verstanden werden, dass die isolierte Veräußerung der Beteiligung des Anlegers im Jahr 2015 ohne weiteres möglich sein werde. Dies wird auch daraus deutlich, dass nicht die Beteiligung, sondern nur das gesamte Objekt im Jahr 2015 einen Wert entsprechend der 13,5fachen Jahresmiete (des Objekts) aufweisen kann.

27Zudem wird in dem Hinweis verdeutlicht, dass die Wertentwicklungsbetrachtung auf der im Jahr 2015 zu erzielenden Jahresmiete und damit auf einem zum Zeitpunkt der Zeichnung im Jahr 1997 erkennbar unsicheren Faktor beruht. Letzteres wird durch die Erläuterung, dass der zukünftige tatsächliche Veräußerungspreis abhängig von der dann gegebenen Marktsituation geringer oder höher ausfallen könne, ausdrücklich klargestellt.