Gründe

I.

4Nach Ansicht des Berufungsgerichts scheitert eine Haftung der Beklagten aus Beratungsvertrag daran, dass ein solcher Vertrag zwischen der Beklagten zu 1 und der Klägerin nicht zustande gekommen ist. Zwar könne ein Beratungsvertrag anzunehmen sein, wenn der Verkäufer dem Käufer Berechnungsbeispiele vorlege. Hier sei das Berechnungsbeispiel aber nicht durch die Beklagte zu 1 als Verkäuferin vorgelegt worden, sondern durch die Firma S. Diese sei nicht namens der Beklagten zu 1 aufgetreten, sondern im eigenen Namen im Rahmen eines ihr von der Klägerin erteilten Vermittlungsauftrags. Es sei auch nicht festzustellen, dass der Vertrieb der Wohnungen durch die Beklagte zu 1 so organisiert worden sei, dass die Firma S freie Hand gehabt habe. Die Beklagte zu 1 habe sich vielmehr von verschiedenen Maklern Käufer vermitteln lassen. Die Klage sei auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Nichtigkeit des Kaufvertrags nach § 138 Abs. 2 BGB begründet. Die Klägerin habe schon nicht substantiiert dargelegt, dass ein grobes Missverhältnis zwischen dem Kaufpreis und dem Wert der Wohnung bestehe. Die bloße Behauptung, der Wert der Wohnung betrage 48.000 €, genüge nicht. Vielmehr müssten Anknüpfungstatsachen vorgetragen werden.

II.

5Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung kann weder ein Anspruch aus Beratungsvertrag noch ein Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrags aus ungerechtfertigter Bereicherung verneint werden.

61. Nach den bisherigen Feststellungen lässt sich ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte zu 1 auf Schadensersatz wegen Verletzung ihrer Pflichten aus einem Beratungsvertrag nach § 280 Abs. 1 BGB, für den die Beklagte zu 2 nach § 161 Abs. 2, § 128 HGB haften würde, nicht mit der Begründung ablehnen, es fehle an einem Beratungsvertrag.

7a) Ob ein Beratungsvertrag zustande gekommen ist, ist zwar, worauf die Beklagten zu Recht hinweisen, eine Frage tatrichterlicher Würdigung, die im Revisionsverfahren nur eingeschränkt überprüfbar ist (Senat, Urteil vom 26. April 1991 - V ZR 165/89, NJW 1991, 2556, 2557, in BGHZ 114, 263 insoweit gekürzt). In diesem Rahmen ist die Würdigung des Berufungsgerichts aber zu beanstanden, weil es die Anforderungen des Senats an die Erteilung einer konkludenten Außenvollmacht durch den Verkäufer und an die Offenkundigkeit des Auftretens des Vermittlers für den Verkäufer verkannt hat.

8b) Nach der Rechtsprechung des Senats kommt zwischen Verkäufer und Käufer ein Beratungsvertrag zustande, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat erteilt. Gleiches gilt, wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, welches der Herbeiführung des Geschäftsabschlusses dienen soll (Senat, Urteile vom 31. Oktober 2003 - V ZR 423/02, BGHZ 156, 371, 374, vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 7 und vom 25. Oktober 2013 - V ZR 9/13, HFR 2014, 560 Rn. 5). Das Berufungsgericht stellt zwar fest, dass der Klägerin eine solche Berechnung vorgelegt worden ist, meint aber, die damit verbundene Beratung sei hier namens der Firma S, nicht dagegen (auch) für die Beklagte zu 1 erfolgt. Auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen ist diese Ansicht rechtsfehlerhaft.

9c) aa) (1) Stellt sich bei der Vermittlung des Kaufvertrags die Aufgabe der Beratung des Kaufinteressenten und ist sie von dem Verkäufer einem Makler oder sonstigen Vermittler überlassen worden, kann sich dessen stillschweigende Bevollmächtigung zum Abschluss des Beratungsvertrags zwischen Verkäufer und Käufer aus den Umständen ergeben (§ 167 BGB). Dabei sind für die Annahme einer stillschweigenden Bevollmächtigung und an die Kundgabe des Willens, die Beratung für den Verkäufer zu übernehmen und auszuführen (§ 164 BGB), keine zu strengen Anforderungen zu stellen, wenn der Käufer dem Vermittler seinerseits keinen Maklerauftrag erteilt. Es reicht dann aus, dass die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluss der Verkaufsbemühungen war (Senat, Urteile vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812 f., vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, NJW 2007, 1874 Rn. 16 und vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 10).

10(2) Ein Beratungsvertrag des Käufers mit dem Verkäufer kann kraft konkludent erteilter Vollmacht auch dann zustande kommen, wenn unmittelbare Rechtsbeziehungen zwischen dem Vermittler und dem Kaufinteressenten bestehen. Es kommt stets in Betracht, dass ein Makler oder Anlagevermittler bei der Vertragsanbahnung - ohne äußeren Einschnitt in seinem Auftreten - auch für den Verkäufer, also in doppelter Funktion tätig wird; daher kann eine Haftung aus beiden Rechtsverhältnissen entstehen. Im Hinblick auf eine Haftung des Verkäufers machen Rechtsbeziehungen zwischen dem Kaufinteressenten und dem Vermittler lediglich nähere Feststellungen dazu erforderlich, ob die - auf das Objekt des Verkäufers bezogene - Beratung des Interessenten dessen Kaufentschluss fördern sollte, ob der Vermittler dabei (auch) namens des Verkäufers handeln konnte und gehandelt hat und ob der Kaufentschluss (auch) auf der Beratung in Vertretung des Verkäufers beruhte (Senat, Urteile vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 11 f. und vom 25. Oktober 2013 - V ZR 9/13, HFR 2014, 560 Rn. 8).

11(3) Für die Annahme einer Bevollmächtigung des Vermittlers zum Abschluss eines Beratungsvertrages mit dem Verkäufer reicht die Feststellung aus, dass der Verkäufer den Vermittler mit dem Vertrieb der Immobilie beauftragt hat und dabei wusste oder jedenfalls nicht ausschließen konnte, dass dieser gegenüber Interessenten die finanziellen Vorteile eines Kaufs herausstellen würde. Die Erteilung eines solchen Auftrags kann eine für dessen Ausführung ausreichende Innenvollmacht umfassen (so etwa in Senat, Urteil vom 25. Oktober 2013 - V ZR 9/13, HFR 2014, 560). Ein Beratungsvertrag muss aber nicht scheitern, wenn es an einer solchen Innenvollmacht fehlt oder wenn eine solche Vollmacht auf Grund von Beschränkungen im Innenverhältnis zwischen dem Verkäufer und dem Vermittler Beratungsverträge nicht umfasst. Aus den Umständen kann sich nämlich eine stillschweigend erteilte Außenvollmacht des Vermittlers (§ 167 Abs. 1 Fall 2 BGB) zum Abschluss eines Beratungsvertrages ergeben (Senat, Urteile vom 27. November 1998 - V ZR 344/97, BGHZ 140, 111, 117, vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812, vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, NJW 2007, 1874 Rn. 2, 16 f. und vom 6. Juli 2007 - V ZR 274/06, juris Rn. 11). Dabei kommt es entscheidend darauf an, ob der Käufer den Umständen bei objektivierter Betrachtung (dazu: MünchKomm-BGB/Schramm, 6. Aufl., § 167 Rn. 42) eine solche Vollmacht entnehmen darf und welchen Umfang sie danach aus seiner objektivierten Sicht hat. Das Fehlen oder Vorhandensein eines Vermittlungsauftrags hat bei der Frage nach einer Außenvollmacht keine ausschlaggebende Bedeutung, weil es auf die Außensicht des Käufers ankommt und dieser in der Regel nicht erkennen kann, ob der Vermittler einen Vermittlungsauftrag hat.

12(4) Der Vermittler kann von einer Innen- oder Außenvollmacht zum Abschluss eines Beratungsvertrags durch ausdrückliche Erklärung Gebrauch machen. Der Wille des Vermittlers, für den Verkäufer zu handeln, kann und wird aber in Fällen der vorliegenden Art regelmäßig im Sinne von § 164 Abs. 2 BGB nicht aus einer solchen Erklärung des Vermittlers, sondern - wie häufig auch die Vollmacht selbst - nur aus den Umständen „erkennbar hervortreten“. Er kann sich auch bei Anlegung eines strengeren Maßstabs etwa daraus ergeben, dass der Berater in den verwendeten Prospekten als Vertriebspartner des Verkäufers genannt ist, dass er von dem Verkäufer zur Verfügung gestellte Berechnungsbeispiele verwendet oder dass er Berechnungsbeispiele auf den Kopfbögen des Verkäufers erstellt (vgl. Senat, Urteile vom 31. Oktober 2003 - V ZR 423/02, BGHZ 156, 371, 375 und vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, NJW 2007, 1874 Rn. 16 f.). Sie kann sich aber, was das Berufungsgericht missverstanden hat, auch aus der Organisation des Verkaufs durch den Verkäufer ergeben. Das hat der Senat für Fälle entschieden, in denen der Verkäufer auf jeglichen Kontakt mit dem Käufer verzichtet und den Vermittler mit dem Vertrieb und den Vertragsverhandlungen bis zur Abschlussreife beauftragt hat (Senat, Urteile vom 10. November 2006 - V ZR 73/06, juris Rn. 10 f., vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 12 und vom 25. Oktober 2013 - V ZR 9/13, HFR 2014, 560 Rn. 8, 11). Das Fehlen oder Vorhandensein eines Auftrags ist aber- ebenso wie bei der Außenvollmacht - auch für die Frage danach ohne Bedeutung, ob der Vermittler von einer vorhandenen (Innen- oder Außen-) Vollmacht gegenüber dem Käufer auch Gebrauch macht. Auch hier kommt es entscheidend darauf an, ob der Käufer den Umständen, etwa dem, dass der Vermittler tatsächlich die Vertragsverhandlung bis hin zum Abschluss für den Verkäufer führt, bei verständiger Würdigung entnehmen darf, dass der Vermittler für den Verkäufer und nicht (nur) in eigenem Namen handeln will.

13bb) Dass es sich hier so verhalten hat, lässt sich mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht verneinen und nach den bisherigen Feststellungen auch nicht ausschließen.

14(1) Das Berufungsgericht stützt seine gegenteilige Ansicht im Wesentlichen darauf, dass keine Unterlagen verwendet worden seien, die auf die Beklagte zu 1 hindeuteten, dass sich weder eine Einbindung der Firma S in die Vertriebsstruktur der Beklagten zu 1 noch ein Auftrag der Beklagten zu 1 an diese feststellen lasse, dass für die Beklagte zu 1 noch andere Vermittler tätig geworden seien und dass die Beklagte zu 1 ihre Wohnungen auch selbst vermarktet habe. Diese Gesichtspunkte sind für die Feststellung, ob die Beklagte zu 1 die Firma S gemäß § 167 Abs. 1 Fall 2 BGB gegenüber der Klägerin zur Beratung bevollmächtigt und ob der Wille der Firma S, von einer solchen Vollmacht auch Gebrauch zu machen, gemäß § 164 Abs. 2 BGB gegenüber der Klägerin erkennbar hervorgetreten ist, ohne Bedeutung.

15(2) Weder eine Außenvollmacht noch ein Handeln des Vermittlers für den Verkäufer setzen die Verwendung von Unterlagen voraus, die auf den Verkäufer hinweisen. Die Ausgestaltung des Innenverhältnisses zwischen der Beklagten zu 1 und der Firma S besagt nichts darüber, wie das Verhalten der Beklagten zu 1 und der Firma S gegenüber der Klägerin aus deren objektivierter Sicht als Kaufinteressentin zu bewerten ist. Dafür ist es auch unerheblich, ob die Beklagte zu 1 gegenüber anderen Kaufinteressenten andere Vermittler einsetzt oder selbst tätig wird. Entscheidend ist, wie die Klägerin das Verhalten der Beklagten zu 1 und der Firma S bei objektiver Betrachtung verstehen durfte.

16(3) Nach den bisherigen Feststellungen lassen sich danach weder eine Außenvollmacht der Firma S noch deren Handeln namens der Beklagten zu 1 ausschließen. Die Beklagte zu 1 hat in dem Verkaufsprospekt die Steuervorteile als wesentliches Vermarktungsargument eingesetzt. Sie hat darin die Kaufinteressenten nicht nur auf eine externe Beratung durch Steuerberater verwiesen, sondern ausdrücklich eingeladen, sich auch an sie selbst zu wenden. Damit stellte sich die Aufgabe einer Beratung der Kaufinteressenten auch gegenüber der Klägerin. Diese Aufgabe hat die Beklagte zu 1 jedenfalls ihr gegenüber nicht selbst wahrgenommen. Nach den bisherigen Feststellungen hatte die Klägerin allein mit der Firma S zu tun. Diese hat sich danach nicht auf das Wecken von Interesse beschränkt, sondern nahtlos alle Aufgaben übernommen, die nach der gewöhnlichen Aufgabenverteilung dem Verkäufer obliegen. Darauf lässt jedenfalls der Umstand schließen, dass die Klägerin noch am Tage der Beratung ein notarielles Angebot hat beurkunden lassen, das inhaltlich dem von der Beklagten zu 1 in dem Prospekt abgedruckten Muster entsprach, der der Klägerin - wenn auch erst im Notartermin - ausgehändigt worden ist. Die Beklagte zu 1 könnte sich damit der Firma S nicht nur als Maklerin bedient haben, sondern diese aus der Sicht eines Käufers in der Lage der Klägerin zu ihrer Sachwalterin gemacht haben, die für sie in allen Fragen im Zusammenhang mit dem Erwerb einschließlich der vorgesehenen Beratung tätig werden durfte und auch so tätig geworden ist.

17d) Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweist sich in diesem Punkt auch nicht, wie die Beklagten meinen, deshalb als richtig, weil kein Beratungsfehler vorliege. Das Berufungsgericht hat entsprechende Feststellungen zwar nicht getroffen; es geht aber von einem Beratungsfehler aus, den es nur mangels Beratungsvertrags nicht für relevant hält.

182. Nicht tragfähig ist auch die Begründung, mit welcher das Berufungsgericht einen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagten auf Rückabwicklung des Kaufvertrags gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB und gemäß § 161 Abs. 2, § 128 HGB i.V.m. dieser Vorschrift verneint.

19a) Verfehlt ist schon der rechtliche Ansatz. Die Klägerin macht die Nichtigkeit des Kaufvertrags nicht nach § 138 Abs. 2 BGB, sondern nach § 138 Abs. 1 BGB geltend. Sie hat sich zwar auch auf eine psychische Erkrankung berufen. Im Kern beruft sie sich aber darauf, dass der Preis für die Wohnung in einem auffälligen Missverhältnis zu deren Wert steht, was bei Hinzutreten einer verwerflichen Gesinnung des Begünstigten einen Verstoß gegen die guten Sitten begründet und zur Nichtigkeit des Vertrags nach § 138 Abs. 1 BGB führt (vgl. Senat, Urteil vom 19. Januar 2001 - V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 301 f.). Für die verwerfliche Gesinnung spricht eine tatsächliche Vermutung, wenn das Missverhältnis besonders grob ist. Das wiederum ist anzunehmen, wenn - bei einer Benachteiligung des Käufers - die Verkehrswertüberschreitung oder - bei einer Benachteiligung des Verkäufers - die Verkehrswertunterschreitung 90% oder mehr beträgt (vgl. Senat, Urteil vom 24. Januar 2014 - V ZR 249/12, NJW 2014, 1652 Rn. 8 sowie Herrler, ZNotP 2014, 252, 253 f.).

20b) Die Klägerin hat ein besonders grobes Missverhältnis schlüssig vorgetragen.

21aa) Bei den Anforderungen an die Darlegung eines besonders groben Missverhältnisses verfolgen die Zivilsenate des Bundesgerichtshofs keinen einheitlichen Ansatz. Im Ausgangspunkt noch einheitlich wird ein Vortrag als schlüssig und ausreichend substantiiert angesehen, wenn die vorgetragenen Tatsachen in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht zu begründen (Senat, Beschlüsse vom 12. Juni 2008- V ZR 221/07, WM 2008, 2068 Rn. 6, vom 2. April 2009 - V ZR 177/08, NJW-RR 2009, 1236 Rn. 10 und vom 20. März 2014 - V ZR 149/13, ZfIR [Ls] = juris Rn. 5). Kommt es auf den Verkehrswert einer Sache an, ist es nach ständiger Rechtsprechung des erkennenden Senats grundsätzlich ausreichend, wenn die darlegungspflichtige Partei einen bestimmten Wert behauptet und durch Sachverständigengutachten unter Beweis stellt (Senat, Urteile vom 5. Oktober 2001- V ZR 237/00, NJW 2002, 429, 431, r. Sp. und vom 13. Dezember 2002 - V ZR 359/01, NJW-RR 2003, 491 f., r. Sp. sowie Beschlüsse vom 2. April 2009 - V ZR 177/08, NJW-RR 2009, 1236 Rn. 10 und vom 20. März 2014 - V ZR 149/13, ZfIR 2014, 349 [Ls] = juris Rn. 6). Etwas anderes gilt nur, wenn eine solche Behauptung ins Blaue hinein erfolgt, wobei der Senat bei der Annahme eines Rechtsmissbrauchs Zurückhaltung übt (vgl. etwa Beschluss vom 20. März 2014 - V ZR 149/13, ZfIR 2014, 349 [Ls] = juris Rn. 6). Demgegenüber erfordert ein den Substantiierungsanforderungen genügender Vortrag zu einem entsprechenden Minderwert einer erworbenen Immobilie nach der Rechtsprechung des XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs, der das Berufungsgericht in der Sache folgt, die Darlegung konkreter, dem Beweis zugänglicher Angaben zu den wertbildenden Faktoren der erworbenen Wohnung (Urteile vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62 und vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, WM 2006, 2343, Rn. 20, insoweit nicht in BGHZ 169, 109 abgedruckt; BVerfG NJW 2009, 1585 Rn. 25). Inwieweit diese unterschiedlichen Ansätze zu abweichenden Ergebnissen im Einzelfall führen, kann hier dahinstehen. Die Sache ist deshalb auch nicht dem Großen Senat für Zivilsachen vorzulegen.

22bb) Der Vortrag der Klägerin genügt nämlich auch den erhöhten Anforderungen der Rechtsprechung des XI. Zivilsenats. Die Klägerin hat sich nicht nur auf die nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats ausreichende Behauptung, der Verkehrswert der Wohnung betrage 48.000 €, und den Antritt von Sachverständigenbeweis beschränkt. Sie hat vielmehr in der Klageschrift näher erläutert, dass und auf welcher Grundlage sie den Betrag errechnet hat. Dieser Vortrag hängt keineswegs, wie das Berufungsgericht meint, „im luftleeren Raum“. Die Klägerin hat den ihr bei der Beratung nach ihrem Vortrag mitgeteilten und in der Rentabilitätsberechnung der Firma S angesetzten Mietertrag von monatlich 277 € zugrunde gelegt und den Wert der Wohnung nach der Ertragswertmethode mit näher bezeichneten Einsatzwerten berechnet. Dass und warum die Ertragswertmethode, deren Wahl bei einer Kapitalanlage naheliegt, und dass und warum die anderen gewählten Einsatzwerte sachlich richtig sind, musste sie nicht darlegen. Das ist im Rahmen der Beweisaufnahme durch Sachverständigengutachten zu klären.

23cc) Angesichts dieser Angaben liegt die Annahme fern, die Klägerin habe das besonders grobe Missverhältnis von Kaufpreis und Wert ohne greifbare Anhaltspunkte für das Vorliegen eines bestimmten Sachverhalts willkürlich aufs Geratewohl, gleichsam „ins Blaue hinein“ behauptet (dazu Senat, Urteil vom 13. Dezember 2002 - V ZR 359/01, NJW-RR 2003, 491 und Beschluss vom 2. April 2009 - V ZR 177/08, NJW-RR 2009, 1236 Rn. 11).

24c) Die Klägerin hat auch das Vorliegen einer verwerflichen Gesinnung behauptet. Sie hat sich in der Klageschrift auf die aus dem dargelegten besonders groben Missverhältnis folgende tatsächliche Vermutung berufen. Mehr musste sie nicht tun (vgl. Senat, Urteile vom 9. Oktober 2009 - V ZR 178/08, NJW 2010, 363 Rn. 19 und vom 10. Februar 2012 - V ZR 51/11, NJW 2012, 1570 Rn. 9).

III.

25Das Berufungsurteil kann keinen Bestand haben. Die Sache ist mangels der erforderlichen Feststellungen nicht entscheidungsreif und zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Hierbei macht der Senat von der Möglichkeit der Zurückverweisung an einen anderen Senat nach § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Für die neue Verhandlung weist der Senat auf Folgendes hin:

261. Nach den bisherigen Feststellungen spricht viel dafür, dass die Klägerin den Umständen bei objektiver Betrachtung entnehmen durfte, die Firma S sei von der Beklagten zu 1 zum Abschluss (auch) eines Beratungsvertrags bevollmächtigt und mache von dieser Vollmacht Gebrauch. Dies wird unter Würdigung des gesamten Ablaufs der Vertragsanbahnung bis hin zu dem Geschehen bei dem Notartermin aufzuklären sein. Dabei wird es nicht auf äußere Einschnitte im Auftreten der Mitarbeiter der Firma S ankommen (Senat, Urteil vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 11).

272. Ein Beratungsfehler kann sich aus der Berechnung der Mitarbeiter der Firma S ergeben. Sie sieht Kreditbelastungen von 664 € monatlich und Steuervorteile von 322 € monatlich vor, ohne die begrenzte Dauer der Förderung zu berücksichtigen. Fehlerhaft wäre die Beratung auch, wenn der Klägerin nicht auf die unterschiedlichen Laufzeiten der Förderung und der Kreditverpflichtung und auf die Bedeutung der langen Laufzeit der Kreditverpflichtung hingewiesen worden sein sollte (zu letzterem Senat, Urteil vom 17. Januar 2014- V ZR 108/13, Wohnungseigentümer 2014, 113 Rn. 10).

Stresemann                   Schmidt-Räntsch                    Czub

                     Kazele                                 Göbel