Gründe

I.

Das Berufungsgericht verneint vertragliche Ansprüche der Klägerin mit der Begründung, die Beklagte habe weder mit der Klägerin selbst noch mit der Stadt G. eine Vereinbarung getroffen, aus welcher sich eine Ersatzverpflichtung ergebe. Gesetzliche Ansprüche aus eigenem Recht seien nicht begründet. Ein Erstattungsanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag scheitere daran, dass die Klägerin die Stellplatzanlage zur Erfüllung ihrer eigenen Stellplatzverpflichtung errichtet, jedenfalls aber auch in Ansehung der Stellplätze für die Mieter der Beklagten und des dritten Erwerbers als eigenes Geschäft geführt habe. Ansprüchen aus ungerechtfertigter Bereicherung stehe entgegen, dass die Klägerin der Beklagten nichts geleistet und für ihre Maßnahmen auch in Gestalt der Absprachen mit der Stadt einen Rechtsgrund gehabt habe. Gesetzliche Ansprüche aus abgetretenem Recht der Stadt bestünden ebenfalls nicht. Geleistet haben könne die Stadt der Beklagten nur die Stellplatzbaulast. Für diese Leistung stelle der Kaufvertrag zwischen der Stadt und der Beklagten aber den erforderlichen Rechtsgrund dar. Die Einwände der Klägerin gegen dessen Bestand seien nicht begründet.

II.

Diese Überlegungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Die Klage ist aus eigenem Recht der Klägerin dem Grunde nach gerechtfertigt.

1. Die Klägerin kann von der Beklagten schon aufgrund von § 6 Abs. 2 des Kaufvertrags der Beklagten mit der Stadt G. i. V. m. § 328 BGB anteiligen Ersatz der Aufwendungen für die Errichtung der Stellplatzanlage verlangen.

a) Das Berufungsgericht meint, in diesem Kaufvertrag sei eine Erstattungspflicht nicht vereinbart. Eine solche Auslegung ist im Revisionsverfahren zwar nur eingeschränkt überprüfbar, nämlich dahin, ob der Tatrichter die gesetzlichen Auslegungsregeln, die anerkannten Auslegungsgrundsätze, die Denkgesetze und die Erfahrungssätze beachtet und die der Auslegung zugrunde liegenden Tatsachen ohne Verfahrensfehler festgestellt hat (st. Rspr., vgl. BGHZ 131, 136, 138; 135, 269, 273; 137, 69, 72; 150, 32, 37; BGH, Urt. v. 29. März 2000, VIII ZR 297/98, NJW 2000, 2508, 2509). In diesem Rahmen ist sie aber zu beanstanden. Das Berufungsgericht hat die anerkannte Auslegungsregel nicht beachtet, dass der Tatrichter bei seiner Willenserforschung insbesondere den mit der Absprache verfolgten Zweck (BGHZ 109, 19, 22), die Interessenlage der Parteien (BGH, Urt. v. 13. März 2003, IX ZR 199/00, NJW 2003, 2235, 2236; Senat, Urt. v. 9. Mai 2003, V ZR 240/02, NJW-RR 2003, 1053, 1054) und die sonstigen Begleitumstände zu berücksichtigen hat, die den Sinngehalt der gewechselten Erklärungen erhellen können (Senat, Urt. v. 5. Juli 2002, V ZR 143/01, NJW 2002, 3164, 3165; Urt. v. 2. Februar 2007, V ZR 34/06, juris). Dieses Versäumnis kann der Senat nachholen, weil der Sachverhalt insoweit unstreitig ist und zusätzliche Erkenntnisse nicht zu erwarten sind.

b) Die Interessenlage der Parteien wird durch die bauordnungsrechtliche Ausgangslage bestimmt. Nach § 47 Abs. 1 BauO NW a.F. (vom 26. Juni 1984, GV.NW. S. 419, in der hier maßgeblichen Fassung des Änderungsgesetzes vom 24. November 1992, GV.NW. S. 467) durften die Wohngebäude, zu deren Errichtung sich die Beklagte wie auch die anderen beiden Erwerber verpflichtet hatten, nur errichtet werden, wenn gleichzeitig die erforderlichen Stellplätze geschaffen wurden. Eine Ablösung dieser Stellplatzpflicht nach Maßgabe von § 47 Abs. 6 BauO NW a. F. kam nicht in Betracht und sollte nach den Verträgen auch nicht erfolgen. Die Stellplätze sollten vielmehr durch die Erwerber geschaffen, abweichend von dem gesetzlichen Regelfall aber nicht auf den zur Wohnbebauung verkauften Grundstücken, sondern sämtlich auf einem dafür bereitgestellten Grundstück in einer gemeinsamen Stellplatzanlage. Dazu wiederum wurden die Erwerber in § 6 Abs. 2 der Verträge parallel zum anteiligen Erwerb des Grundstücks und zur Beteiligung am Bau der Anlage verpflichtet.

c) Zur Umsetzung dieser Verpflichtung war eine Regelung des Innenverhältnisses der Erwerber untereinander erforderlich. Diese sollte nach § 6 Abs. 2 der Kaufverträge nicht darin, sondern von den Erwerbern untereinander getroffen werden. Dabei bleibt die Regelung in den Kaufverträgen aber nicht stehen. Vielmehr wird dort "bereits jetzt vereinbart", dass unter anderem sämtliche Kosten für den Bau der Anlage von den zukünftigen Miteigentümern entsprechend ihren Anteilen zu tragen sind. Diese Vereinbarung lässt sich, das ist der Revisionserwiderung einzuräumen, von ihrem Wortlaut her als eine Vorgabe für die spätere Ausgestaltung des Innenverhältnisses durch die Erwerber untereinander verstehen. Sie kann aber auch eine nähere Ausgestaltung des Verhältnisses der in den Kaufverträgen bereits begründeten Erwerbs- und Bauverpflichtungen der Erwerber untereinander mit der Folge darstellen, dass die Pflicht zur anteiligen Kostentragung unabhängig von dem Zustandekommen der Gemeinschaft schon im Vorfeld ihrer Gründung besteht. Die zweite Sicht entspricht der Interessenlage. Dass die Kosten hier nicht entsprechend § 742 BGB zu gleichen Teilen, sondern nur nach der Anzahl der Stellplätze zu tragen sein sollten, konnte auch ohne eine besondere Vorfestlegung zwischen den Beteiligten nicht ernsthaft streitig sein. Den angestrebten Erfolg konnte die Stadt bei der gewählten Konstruktion paralleler vertraglicher Verpflichtungen nur erreichen, wenn die erfüllungsbereiten Erwerber die Möglichkeit hatten, die übrigen notfalls zur Erfüllung zu zwingen. Dazu reichte das in § 6 Abs 3 der Verträge jeweils vorgesehene Rücktrittsrecht der Stadt nicht aus, weil es nur den jeweiligen Erwerber selbst unter Druck setzen und auch nur zur Rückabwicklung, nicht jedoch zu der eigentlich erstrebten Herstellung der Stellplatzanlage führen konnte. Dies ließ sich nur erreichen, wenn der erfüllungsbereite Erwerber in die Lage versetzt wurde, selbst die Stellplatzverpflichtung zu erfüllen. Da dazu die Errichtung der gemeinsamen Anlage erforderlich war, ließ sich das nur mit einem Rückgriffsanspruch gegen die anderen Erwerber nach dem Vorbild des § 748 BGB erreichen, der unabhängig von der Begründung der Errichtungsgemeinschaft bestand und diese später ohnehin anzuwendende Ausgleichsregelung in das Vorfeld des Gemeinschaftsvertrags verlagerte. Das schreibt die Klausel mit den Worten "bereits jetzt" fest. Wie § 748 BGB (dazu BGH, Urt. v. 28. November 1974, II ZR 38/73, WM 1975, 196, 197; RGZ 109, 167, 171; MünchKomm-BGB/Schmidt, 4. Aufl., § 748 Rdn. 11; Staudinger/Langhein, BGB [Bearb. 2002] § 748 Rdn. 20) bestimmt sie nicht nur einen Verteilungsmaßstab, sondern gewährt einen Ersatzanspruch.

d) Der Erstattungsanspruch sollte nicht der Stadt G. selbst zustehen. Diese wollte die Stellplatzanlage nämlich gerade nicht errichten, sondern erreichen, dass die Erwerber diese Aufgabe übernahmen. Dazu musste der Erstattungsanspruch in jedem Kaufvertrag zugunsten der jeweils übrigen Käufer begründet werden. Das geschieht in der in allen drei Verträgen gleichlautenden Klausel des § 6 Abs. 2 mit der Wendung "den künftigen Miteigentümern". Dass der Dritte nicht konkret bezeichnet wird, ist für die Wirksamkeit eines Vertrags zugunsten Dritter unerheblich. Es genügt, wenn der Dritte bestimmbar ist (BGHZ 75, 75, 78 f.; RGZ 106, 120, 126; Palandt/Grüneberg, BGB, 66. Aufl., § 328 Rdn. 2). Diese Voraussetzung ist hier gegeben.

e) Der Erstattungspflicht steht schließlich auch nicht der Rücktritt entgegen, den die Klägerin am 21. Dezember 2004 erklärt hat. Ob die Klägerin dazu aufgrund der Abtretung berechtigt war, ist zweifelhaft, kann aber unentschieden bleiben. Es bestand jedenfalls kein Rücktrittsgrund. Zu diesem Zeitpunkt war der Kaufvertrag mit der Stadt G. vollständig erfüllt, insbesondere die Stellplatzanlage errichtet. Es fehlte allein ein Vertrag zwischen den Erwerbern über die Errichtung und den Betrieb der Anlage. Das Zustandekommen dieses Vertrags war für die Stadt ohne Interesse, weil ihre Ziele erreicht wurden und der Betrieb der Anlage durch die Klägerin gesichert ist. Damit schied ein Rücktritt nach § 326 Abs. 1 Satz 3 BGB a.F. aus. Auch auf § 6 Abs. 3 des Vertrags ließ sich der Rücktritt nicht stützen, weil er in der eingetretenen Lage unverhältnismäßig war. An das Übermaßverbot musste sich die Stadt halten, weil der Vertrag mit der Bebauungsverpflichtung und der Nutzungsbindung städtebauliche Ziele verfolgte und die Stadt bei seiner Ausführung deshalb (dazu: Senat, BGHZ 153, 93, 106; Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, NJW-RR 2006, 298, 300; Urt. v. 21. Juli 2006, V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452, 1453; Urt. v. 22. Juni 2007, V ZR 260/06, BauR 2007, 1624 [Ls]) weiterhin den öffentlich-rechtlichen Bindungen unterlag. Daran konnte die Abtretung ihrer Ansprüche nichts ändern.

2. Anteiligen Ersatz ihrer Aufwendungen kann die Klägerin unabhängig hiervon auch aus Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß §§ 677, 683 Satz 1, 670 BGB verlangen.

a) Die Klägerin hat mit der Errichtung der Stellplatzanlage ein Geschäft der Beklagten besorgt, ohne dazu von dieser beauftragt oder sonst dazu berechtigt zu sein, und damit ein im Sinne von § 677 BGB fremdes Geschäft geführt.

aa) Die Klägerin war allerdings aufgrund ihres Kaufvertrags mit der Stadt G. über das von ihr mit einem Wohnhaus zu bebauenden Grundstück verpflichtet, sich an der Errichtung der Stellplatzanlage zu beteiligen und einen der Zahl der von ihr zu schaffenden Stellplätzen entsprechenden Anteil der Errichtungskosten zu tragen. In dem Kaufvertrag über das für die Stellplatzanlage vorgesehene Grundstück hat sie zudem die Baulasten für die von der Beklagten und dem dritten Erwerber zu schaffenden Stellplätze übernommen und sich zur Errichtung einer entsprechend größer dimensionierten Stellplatzanlage verpflichtet. Das führt aber nicht dazu, dass die Errichtung der Stellplatzanlage insgesamt als Eigengeschäft der Klägerin anzusehen ist. Die Führung eines fremden Geschäfts liegt nämlich nicht nur vor, wenn das Geschäft als ganzes fremd ist; es genügt vielmehr, wenn es auch ein fremdes Geschäft ist (BGHZ 65, 354, 357; 65, 384, 387; 110, 313, 314 f.; Senat, Urt. v. 8. Dezember 2006, V ZR 103/06, NJW-RR 2007, 672, 673).

bb) So liegt es hier. Die Errichtung der Stellplatzanlage war auch ein Geschäft der Beklagten, weil nicht nur die Klägerin, sondern - im Umfang ihrer Stellplatzpflicht - auch die Beklagte zu ihrer Errichtung verpflichtet war.

(1) Diese Verpflichtung ergibt sich aus § 6 Abs. 2 des Kaufvertrags der Beklagten mit der Stadt G. . Danach hat sich die Beklagte an der Errichtung der gemeinschaftlichen Stellplatzanlage zu beteiligen und das Grundstück anteilig zu erwerben. Beides lässt sich, das ist der Revisionserwiderung einzuräumen, nur erreichen, wenn es vor oder bei dem Grundstückserwerb und der Durchführung der Baumaßnahmen zu dem gegebenenfalls auch konkludenten Abschluss eines Gemeinschaftsvertrags kommt. Das bedeutet aber nicht, dass die Erfüllung der Stellplatzverpflichtung durch das Zustandekommen dieses Vertrags aufschiebend bedingt ist. Denn dann stünde die Erfüllung der Verpflichtung letztlich im Belieben der Erwerber. Das war ersichtlich nicht gewollt. Auf eine solche Regelung hätte sich die Stadt, was ebenfalls offenkundig war, zudem nicht einlassen dürfen, weil sie § 47 BauO NW a. F. widersprach, wonach eine Befreiung von der Stellplatzpflicht nur gegen Zahlung eines Ablösebetrags und auch nur unter der hier nicht einschlägigen Voraussetzung zulässig war, dass die Schaffung der Stellplätze nicht möglich oder nicht zumutbar war. Die Klägerin war deshalb nicht nur zur Erfüllung ihrer Beteiligungs- und Erwerbsverpflichtung, sondern auch dazu verpflichtet, den hierfür erforderlichen Gemeinschaftsvertrag zustande zubringen.

(2) Die Verpflichtung hat die Beklagte nicht erfüllt. Sie hat die Stellplatzanlage nicht errichtet und sich an ihrer Errichtung nicht beteiligt. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Begründung einer Stellplatzbaulast an dem für die Errichtung der Stellplatzanlage vorgesehenen Grundstück. Diese Baulast stellt zwar die Nutzung des Grundstücks als Stellplatz rechtlich sicher. Die tatsächliche Möglichkeit, hiervon auch Gebrauch zu machen, musste aber erst durch die Errichtung der Stellplatzanlage geschaffen werden. Darüber besagt die Begründung von Baulasten nichts.

b) Der Fremdgeschäftsführungswille wird auch bei Geschäften, die, wie die Errichtung der Stellplatzanlage im vorliegenden Fall, zugleich objektiv eigene als auch objektiv fremde sind, vermutet (BGHZ 40, 28, 31; BGH, Urt. v. 23. September 1999, III ZR 322/98, NJW 2000, 72; Urt. v. 21. Oktober 2003, X ZR 66/01, NJW-RR 2004, 81, 82). Die von dem Berufungsgericht und der Revisionserwiderung angeführten Gesichtspunkte stellen ihn nicht in Frage.

aa) Die Klägerin hat das für die Stellplatzanlage vorgesehene Grundstück zwar allein erworben. Sie hatte sich, wie ausgeführt, verpflichtet, in der Stellplatzanlage auch Stellplätze für die Bauvorhaben der Beklagten und des dritten Erwerbers zu schaffen. Das ändert aber entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts am Fremdgeschäftsführungswillen der Klägerin nichts. Nach dem Kaufvertrag über das Grundstück für die Stellplatzanlage sollte die Klägerin die Anlage im wirtschaftlichen Ergebnis nicht allein errichten und finanzieren. Vielmehr ist auch in diesem Vertrag ausdrücklich vorgesehen, dass die Einzelheiten mit den anderen beiden Erwerben, also auch der Beklagten, geklärt werden sollen. Er verweist ausdrücklich auf den Kaufvertrag der Klägerin mit der Stadt G. über das zur Wohnbebauung vorgesehene Grundstück. Wirtschaftlich sollte die Klägerin also unverändert nur die Stellplätze schaffen, die durch ihre eigene Wohnbebauung veranlasst waren. Es blieb dabei, dass die anderen Erwerber die Kosten für die von ihnen zu schaffenden Stellplätze tragen sollten. Zu einer endgültigen Übernahme dieser Kosten durch die Klägerin kam es nicht.

bb) Auch die Verteilung der Risiken des Scheiterns der Verhandlungen über den Abschluss des vorgesehenen Vertrags über die Stellplatzanlagengemeinschaft vermag den Fremdgeschäftsführungswillen entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung nicht in Frage zu stellen. Die Parteien haben zwar Verhandlungen über einen Vertrag zur Errichtung der Stellplatzanlage geführt, die ohne Erfolg blieben. Es trifft auch zu, dass eigene Aufwendungen im Vorfeld eines Vertragsschlusses keinen Aufwendungsersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag auslösen, wenn es nicht zum Vertragsschluss kommt, und dass jede Seite das Risiko eines Scheiterns von Vertragsverhandlungen selbst trägt (BGH, Urt. v. 23. September 1999, III ZR 322/98, NJW 2000, 72, 73). So liegt es hier aber nicht. Die Parteien haben ihre Verhandlungen nicht aus freien Stücken und auf eigenes Risiko geführt. Vielmehr waren sie beide hierzu und auch dazu verpflichtet, die Verhandlungen zu einem Erfolg zu führen. Beide mussten sich an der Errichtung der Stellplatzanlage beteiligen und das Grundstück zu Miteigentum erwerben. Dem entspricht es, wenn die Beklagte im Wege der Verpflichtung zum Aufwendungsersatz an dem Erwerbs- und Herstellungsrisiko beteiligt wird. Diese Risikoverteilung steht auch nicht im Widerspruch zu den Vorstellungen der Parteien. Sie entspricht vielmehr den Vereinbarungen, die die Parteien in ihren jeweiligen Kaufverträgen mit der Stadt ausdrücklich getroffen haben.

c) Die Geschäftsführung entsprach auch dem Interesse der Beklagten, weil sie für sie objektiv nützlich war. Das ergibt sich daraus, dass die Beklagte zur Schaffung der Stellplätze verpflichtet war und bei Nichterfüllung dieser Verpflichtung nach § 6 Abs. 3 ihres Kaufvertrags mit dem Rücktritt der Stadt G. von dem Kaufvertrag und als Folge hiervon mit dem Verlust ihrer Investition rechnen musste.

d) Allerdings widersprach die Geschäftsführung dem Willen der Beklagten, die sich nicht an der Errichtung der Stellplatzanlage beteiligen wollte. Das ist aber nach § 679 BGB unerheblich. Die Klägerin erfüllte nämlich auch die öffentlich-rechtliche Pflicht der Beklagten aus § 47 Abs. 1 BauO NW a. F. die durch ihr Bauvorhaben veranlassten Stellplätze zu schaffen. An der Erfüllung dieser durch den Kaufvertrag nur näher ausgestalteten Pflicht bestand und besteht ein erhebliches öffentliches Interesse. Dieses ist auch erst durch die Errichtung der Anlage erreicht worden und nicht schon durch die Begründung einer Stellplatzbaulast an dem für die Anlage vorgesehenen Grundstück. Ohne die Anlage konnte das Grundstück nicht für den in der Baulast beschriebenen Zweck genutzt werden. Dass die Beklagte mit dem Kaufpreis nicht einverstanden war, den die Klägerin für das Grundstück bezahlt hat, stellt nicht die Geschäftsführung, sondern nur den Umfang des erstattungsfähigen Aufwands in Frage.

III.

Die Sache ist nicht zur Entscheidung reif. Die Beklagte hat den von der Klägerin geltend gemachten Aufwand bestritten. Dem ist das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus konsequent - nicht nachgegangen. In der neuen Verhandlung wird das nachzuholen und auch der Frage nachzugehen sein, welche - anzurechnenden oder herauszugebenden - Vorteile (Alleineigentum, Nutzungen) der Klägerin durch die Errichtung der Anlage entstanden sind.