Leitsatz
[1] a) Beruht der wirtschaftliche Anlageerfolg eines geschlossenen Immobilienfonds allein auf der nachhaltigen Erzielung von Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung des Anlageobjekts, so ist in dem Anlageprospekt deutlich auf mögliche, der Erreichbarkeit dieser Einnahmen entgegenstehende Umstände und die sich hieraus für die Anleger ergebenden Risiken hinzuweisen.
b) Wird die Übermittlung einer Klageschrift per Telefax aus vom Übersender nicht zu vertretenden Gründen unterbrochen und werden die fehlenden Seiten noch am selben Tag ebenfalls per Telefax übersandt, liegt dem Gericht eine die Erfordernisse des § 253 Abs. 2 ZPO erfüllende Klageschrift vor, auch wenn in der Folge die beiden Sendungen nicht zusammengeführt werden.
Gesetze: BGB a.F. § 195; BGB a.F. § 276 Abs. 1 Fb; BGB a.F. § 278; HGB § 161 Abs. 1; ZPO a.F. § 253 Abs. 2; ZPO a.F. § 270 Abs. 3; ZPO a.F. § 207
Instanzenzug:
Tatbestand
Der Kläger zu 1, der sich ebenso wie der Kläger zu 2 an einem geschlossenen Immobilienfonds beteiligt hat, hat von den Beklagten zu 1 bis 7 Schadensersatz aus typisierter Prospekthaftung, aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen sowie wegen Verletzung von Auskunftspflichten bei der Anlagevermittlung in Höhe seiner Kommanditeinlage verlangt, Zug um Zug gegen Rückübertragung seines Gesellschaftsanteils. Am Revisionsverfahren ist nur noch der Kläger zu 1 (im folgenden: Kläger) und der Beklagte zu 1 (im folgenden: Beklagter) beteiligt.
Mit Kommanditeinlagen von jeweils 50.000,00 DM gründeten der Beklagte sowie der ehemalige Beklagte zu 2 und die Dr. H. Grundstücksgesellschaft mbH als persönlich haftende Gesellschafterin, deren Geschäftsführer der Beklagte war, die Dr. H. Grundstücksgesellschaft mbH & Co. I. KG (im folgenden: Fonds KG) mit dem Zweck des Erwerbs und der Verpachtung jeweils einer Seniorenresidenz in C. und G..
Die beiden Investitionsobjekte sollten von der Dr. H. Grundstücksgeselleschaft & Co. In.- und B. KG, deren persönlich haftende Gesellschafterin ebenfalls die Dr. H. Grundstücksgesellschaft mbH war, errichtet werden.
Mit Beitrittserklärung vom , angenommen durch die Beklagte zu 3, eine Steuerberatungsgesellschaft, welche ebenfalls mit einer Einlage an der Fonds KG beteiligt und zur Aufnahme weiterer Gesellschafter durch Abschluß schriftlicher Beitrittsverträge ermächtigt war, erklärte der Kläger seine Beteiligung als Kommanditist an der Fonds KG in Höhe von 80.000,00 DM mit einem zusätzlichen Agio von 3 %. Grundlage des Beitritts des Klägers war ein von der Fonds KG (später umfirmiert in B. Grundstücksverwaltungs GmbH & Co. D. I. KG) im November 1996 herausgegebener Prospekt sowie eine unter dem Briefkopf der Beklagten zu 3 gefertigte Leistungsbilanz der Dr. H. Grundstücksgesellschaft mbH & Co. In.- und B. KG mit Angaben über die von dieser in den Jahren 1992 - 1995 betreuten Immobilienfonds und als Bauträger errichteten Objekte. In dem Prospekt werden neben den beiden Projekten des Fonds die beteiligten Partner und ausdrücklich auch die Firmengruppe des Beklagten vorgestellt. Hinsichtlich der Rentabilität der angebotenen Beteiligungen wird u.a. folgendes ausgeführt:
"Die Pachteinnahmen führen zu Überschüssen der Beteiligungsgesellschaft. Der voraussichtliche Überschuß beträgt im Rumpfjahr 1998 3 %, ab 1999 6,25 % p.a.; prognostizierte Steigerung auf 10 % p.a. in 2019. ...
Die Vorgesellschaft hat für beide Seniorenresidenzen zwanzigjährige Pachtverträge mit Betriebsgesellschaften der Ku. Be. Unternehmensgruppe mit zweimal fünf Jahren Verlängerungsoption abgeschlossen. ...
Die Pachtzahlung der Betriebsgesellschaften wird durch 5jährige Pachtgarantien der K. Beratungs- und Beteiligungsgesellschaft mbH abgesichert, die mit Bankbürgschaften von DM 1.200.000,- (Seniorenresidenz C.) und DM 650.000,- (Seniorenresidenz G.) unterlegt sind."
Im Prospekt befindet sich auch eine Aufstellung "Investitionsplan und Finanzierung", aus der sich ergibt, daß bei Gesamtprojektkosten von 63,6 Mio. DM u.a. auf Eigenkapitalbeschaffung ohne nähere Spezifizierung ca. 6,7 Mio. DM, auf Agio und Damnum 4,5 Mio. DM, auf Pachtgarantie/-bürgschaft 1,23 Mio. DM, auf Vermittlung von Fremdfinanzierung 0,7 Mio. DM, auf Fremdkapitalnebenkosten und Zinsgarantie ca. 0,4 Mio. DM sowie auf Vergütungen für Komplementär- und Geschäftsführung 2,2 Mio. DM Ausgaben entfallen, so daß den eigentlichen Erwerbs- und Baukosten für die Seniorenresidenzen über 25 % der Gesamtsumme für andere Ausgaben gegenüberstehen.
Des weiteren findet sich unter der Überschrift "Haftungsvorbehalt" u.a. folgende Klausel:
"Eventuelle vertragliche oder vertragsähnliche Schadensersatzansprüche des Anlegers gegen die vorgenannten Personen oder Gesellschaften, insbesondere aus Verschulden bei Vertragsschluß, positiver Vertragsverletzung oder konkludentem Beratervertrag, verjähren vorbehaltlich kürzerer gesetzlicher oder vertraglicher Fristen spätestens nach drei Jahren seit seinem Beitritt zur Gesellschaft."
Die Geschäfte der Fonds KG entwickelten sich nicht wie erwartet. Die Gebäude wurden nicht innerhalb der geplanten Zeit fertiggestellt. Die für den vorgesehene Übergabe der Seniorenresidenz in G. an die Pächterin erfolgte erst am , die Residenz C. wurde statt am erst am übergeben. Im Oktober 1999 waren im Objekt C. nur 22 von 86 Wohnungen vermietet, im Objekt G. nur 36 von 72 Wohnungen. Für das Objekt C. waren bis dahin keinerlei Pachtzahlungen, für das Objekt in G. nur ein Teil der Pacht entrichtet worden, weshalb die Pachtverträge fristlos gekündigt wurden. Die nach dem Prospekt vorgesehenen Bankbürgschaften zur teilweisen Absicherung der Pachtgarantien wurden zwar erbracht, mußten jedoch in der Folge zur Besicherung eines Hypothekendarlehens an die finanzierende Bank abgetreten werden, weil sich die Fonds KG mit den auf dieses Darlehen geschuldeten Rückzahlungen seit April 1999 im Rückstand befand. Die fünfjährigen Pachtgarantien selbst erwiesen sich als wertlos, weil die ebenfalls mit der Unternehmensgruppe des Beklagten zusammenhängende K. Beratungs- und Beteiligungsgesellschaft mbH (im folgenden: K.) nicht mehr zahlungsfähig war. Die nach der Prognoserechnung im Prospekt erwarteten Ausschüttungen im Jahr 1998 und 1999 erfolgten dementsprechend nicht.
Über das Vermögen der ursprünglichen Komplementärin der Fonds KG sowie weiterer Firmen des Beklagten wurde in diesem Zusammenhang das Insolvenzverfahren eröffnet.
Der Kläger ist der Ansicht, daß der Beteiligungsprospekt in verschiedenen Punkten fehlerhaft und unvollständig sei. Insbesondere seien die der Wirtschaftlichkeitsberechnung zugrunde gelegten Jahrespachten von Anfang an nicht realisierbar gewesen, weil die jeweils zugrunde gelegte Miete die ortsübliche Miete für vergleichbare Objekte um 100 % überstiegen habe, was den Initiatoren der Fonds KG bewußt gewesen sei. Es sei auch nicht ausreichend auf die wirtschaftliche Verflechtung der Projektbeteiligten und die damit einhergehenden Risiken hingewiesen worden; so sei u.a. der Beklagte bereits zum Zeitpunkt der Prospektierung an der K. beteiligt gewesen, welche die Pachtgarantie übernommen hatte. Zudem seien die Pachtgarantien bei beiden Objekten nur zur Hälfte des Jahrespachtzinses durch Pachtbürgschaften gesichert und die hierfür aufgewendeten Kosten mit 66 % der verbürgten Summe viel zu hoch gewesen. Schließlich seien die Anleger im Prospekt nicht darauf hingewiesen worden, welche Risiken die im Investitionsplan veranschlagten sog. "weichen Kosten" mit sich brächten; zumindest hätten die Projektinitiatoren die Notwendigkeit, den Umfang und die Kriterien der Bewertung der erbrachten Leistungen begründen und im Prospekt darstellen müssen.
Der Beklagte ist demgegenüber der Auffassung, die Prospektangaben seien hinreichend und zutreffend. Er wendet ein, daß er keine Verantwortung für die Kalkulation trage, welche der Pachtzusage der Pächter zugrunde liege. Da die Fonds KG nicht den Betrieb der Seniorenresidenzen übernommen habe, liege nicht bei ihr das Ertragsrisiko, so daß sich der Prospekt nicht damit habe befassen müssen, welche Mietpreise für eine Rentabilität des Betriebes erforderlich seien. Im übrigen wird die Einrede der Verjährung erhoben.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, weil der Prospekt - zum Zeitpunkt des Beitritts des Klägers - weder unrichtige Angaben enthalte noch hinsichtlich aufklärungsbedürftiger Punkte unvollständig sei. Im übrigen seien Ansprüche aus Prospekthaftung im engeren Sinn verjährt. Die dreijährige Verjährungsfrist habe mit Ablauf des geendet, während die Klage erst am eingereicht worden sei. Eine Unterbrechung der Verjährung nach § 209 Abs. 1 BGB a.F. i.V.m. § 270 Abs. 3 ZPO a.F. sei nicht eingetreten.
Dem lag zugrunde, daß die insgesamt 47 Seiten umfassende Klageschrift am durch das Büropersonal des Prozeßbevollmächtigten des Klägers per Telefax in der Zeit von 15.43 Uhr bis 15.56 Uhr an das Landgericht gesendet wurde. Nach einem Abbruch des Sendevorgangs, dessen Ursache nicht feststeht, ergab eine telefonische Rückfrage beim Landgericht, daß dort noch die Seiten 1 und 2 sowie die Seite 35 fehlten. Daraufhin wurden am selben Tag um 16.18 Uhr vom Büro des Prozeßbevollmächtigten des Klägers an das Landgericht jedenfalls drei Seiten per Telefax gesendet, gelangten jedoch in der Folge nicht zu den Akten.
Das Berufungsgericht hat dem Grunde nach einen Anspruch des Klägers aus typisierter Prospekthaftung bejaht, diesen jedoch als verjährt angesehen, weil durch die unvollständige Übersendung des Telefaxes das Erfordernis der Einreichung einer Klageschrift i.S. von § 253 ZPO nicht gewahrt gewesen sei, und hat demgemäß die Berufung des Klägers zurückgewiesen.
Mit der Revision verfolgt der Kläger seinen Klageanspruch weiter. Der Senat hat das Rechtsmittel nur insoweit angenommen, als es sich gegen die Abweisung der Klage gegen den Beklagten zu 1 richtet.
Das Verfahren gegen die Beklagte zu 3 ruht derzeit, nachdem über ihr Vermögen am das Insolvenzverfahren eröffnet wurde.
Gründe
Die Revision führt im Umfang der Annahme zur Aufhebung des Urteils und zur Verurteilung des Beklagten.
I. Mit Recht hat das Berufungsgericht eine Verantwortlichkeit des Beklagten als Initiator und Gründungskommanditist der Fonds KG für den Inhalt des Beteiligungsprospekts angenommen (st.Rspr. vgl. BGHZ 83, 223; 115, 214, 218; zuletzt Sen.Urt. v. - II ZR 244/01, ZIP 2004, 312, 313).
II. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht Fehler des Beteiligungsprospekts festgestellt, für welche der Beklagte haftet.
1. Nach den von der Rechtsprechung entwickelten Prospekthaftungsgrundsätzen hat der Prospekt über ein Beteiligungsangebot, welcher im allgemeinen die wesentliche Unterrichtungsmöglichkeit für einen Beitrittsinteressenten darstellt, ein zutreffendes und vollständiges Bild über sämtliche Umstände zu vermitteln, welche für die Anlageentscheidung von Bedeutung sind (BGHZ 79, 337, 344 f.; 123, 106, 109 f.; Sen.Urt. v. - II ZR 280/98, ZIP 2000, 296, 297). Die angesprochenen Interessenten dürfen sich daher auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben in einem solchen Prospekt verlassen und davon ausgehen, daß die insoweit unmittelbar Verantwortlichen den Prospekt mit der erforderlichen Sorgfalt geprüft haben und daß darin über alle Umstände aufgeklärt wird, die für den Entschluß, sich als Kommanditist zu beteiligen, von wesentlicher Bedeutung sind (BGHZ 71, 284, 287 f.).
2. Diesen Anforderungen wird der Prospekt nicht gerecht.
a) Angesichts des Umstandes, daß der Erfolg einer Geldanlage bezüglich der beiden Seniorenresidenzen allein auf einer langjährigen gesicherten Pachtzahlung beruhte und nur so die erwarteten Ausschüttungen an die beteiligten Gesellschafter zu erwirtschaften waren, war es für die Gründer und Initiatoren des Fonds nicht ausreichend, nur langjährige Pachtverträge abzuschließen; vielmehr war bei dieser Sachlage auch die konkrete Möglichkeit der Erwirtschaftung der zugesagten Pachtzahlungen einer eigenen Prüfung durch die Gründungsgesellschafter zu unterziehen. Dies gilt um so mehr, als die zur Absicherung gestellte Bankbürgschaft für die Pachtgarantien nur eine halbe Jahrespacht je Objekt ausmachte und zudem im Gegenzug hierfür Aufwendungen in Höhe von jeweils 66 % der Garantiesumme an die Garantiegeberin aus dem Fondsvermögen zu erbringen waren und damit der reale Wert der Bankbürgschaften gerade noch je zwei Monatspachten entsprach. Aus diesen Gründen stand und fiel der wirtschaftliche Erfolg des Fonds allein mit der Frage der langfristigen Erzielbarkeit der angesetzten Mieterlöse, weil nur in diesem Fall die Pächterin der Seniorenresidenzen die von ihr eingegangenen Pachtverträge auf Dauer erfüllen konnte. Hierzu hat das Berufungsgericht in rechtsfehlerfreier Weise festgestellt, daß die für eine Zahlung der jeweiligen Monatspacht erforderlichen Mieten in den Seniorenresidenzen teilweise um bis zu 100 % über den ortsüblichen Vergleichsmieten für "betreutes Wohnen" im Jahr 1996 lagen und daher nicht erzielbar waren. Hieraus ergibt sich, daß der Beklagte oder die anderen Gründer und Initiatoren des Fonds entweder die hier erforderliche Plausibilitätsprüfung nicht durchgeführt haben oder aber auf das aus der Diskrepanz zwischen den für die Seniorenresidenzen zugrunde gelegten Mieten und der ortsüblichen Vergleichsmiete sich ergebende Anlegerrisiko nicht hinreichend im Prospekt aufmerksam gemacht haben. Ebenso gilt dies für die nur geringe Werthaltigkeit der zur Absicherung angeführten Bankbürgschaften.
b) Unvollständig und damit fehlerhaft ist der Prospekt zusätzlich deswegen, weil potentielle Anleger nicht in der erforderlichen Klarheit über die sogenannten "weichen Kosten" des Anlageprojekts in Kenntnis gesetzt wurden. Zwar sind in der Aufstellung "Investitionsplan und Finanzierung" die Kosten, Vergütungen und Honorare tabellenartig aufgeführt, jedoch so unübersichtlich und unstrukturiert, daß jedenfalls ein durchschnittlicher Anleger daraus kaum erkennen konnte, daß beispielsweise allein die Vorausfinanzierung mit erheblichen Zusatzkosten, wie Vermittlungskosten, einer Zwischenfinanzierungsbürgschaft sowie Fremdkapitalnebenkosten und Zinsgarantie, belastet ist, welche noch einmal über 65 % der erforderlichen Zinsaufwendungen ausmachen. In gleicher Weise gilt dies für die nicht näher spezifizierten Kosten für "Schließungsgarantie", "Treuhandschaft", "Mittelverwendungskontrolle", "Sonstige Kosten" und "Liquiditätsreserve", welche zusammen über 1,2 Mio. DM betragen, deren Entstehung und Verwendung letztlich unklar bleibt und wodurch die Chance auf eine mögliche Rentabilität der Geldanlage zusätzlich gemindert wird (vgl. hierzu Sen.Urt. v. - II ZR 280/98, ZIP 2000, 1296, 1298).
III. Nach der ständigen Rechtsprechung, an welcher der Senat festhält, entspricht es der Lebenserfahrung, daß ein Prospektfehler für die Anlageentscheidung ursächlich geworden ist (BGHZ 79, 337, 346; BGHZ 84, 141, 148; Sen.Urt. v. - II ZR 202/02, ZIP 2003, 1651, 1653). Entscheidend ist insoweit, daß durch unzutreffende oder unvollständige Informationen des Prospekts in das Recht des Anlegers eingegriffen worden ist, in eigener Entscheidung und Abwägung des Für und Wider darüber zu befinden, ob er in das Projekt investieren will oder nicht (Sen.Urt. v. aaO, S. 1297; Sen.Urt. v. - II ZR 244/01, ZIP 2004, 312, 313). Anhaltspunkte dafür, daß der Kläger bei vollständiger Aufklärung sich dennoch für die Anlage entschieden hätte, sind von dem Beklagten nicht vorgetragen worden und auch sonst nicht ersichtlich, so daß die weiteren Einwendungen des Klägers gegen den Prospektinhalt dahinstehen können.
IV. Entgegen der Ansicht des Kammergerichts ist der Schadensersatzanspruch des Klägers nicht verjährt, weil mit der Übermittlung der Klageschrift per Telefax am an das Landgericht die Verjährung gemäß § 209 Abs. 1 BGB a.F. i.V.m. §§ 270 Abs. 3, 207 ZPO a.F. rechtzeitig unterbrochen worden ist, so daß dahinstehen kann, ob der Beklagte nicht nur aus typisierter Prospekthaftung, sondern auch wegen Verschulden bei Vertragsverhandlungen haftet. Aus denselben Gründen kann offen bleiben, ob die gemäß § 195 BGB a.F. noch geltende Verjährungsfrist von 30 Jahren für Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss (Sen.Urt., BGHZ 88, 222, 227) hier nach den Bedingungen des Anlageprospekts wirksam auf drei Jahre verkürzt werden konnte (vgl. hierzu ).
1. Unabhängig davon, ob gemäß der Klausel der Beitrittserklärung, wonach ein Beitritt erst mit Zahlung der ersten Rate nebst Agio wirksam wird, diese erst später erfolgt ist - das Berufungsgericht hat dazu keine Feststellungen getroffen - begann die dreijährige Verjährungsfrist für Ansprüche aus typisierter Prospekthaftung (Sen.Urt. v. - II ZR 84/99, ZIP 2001, 369; Sen.Urt. v. - II ZR 18/01, ZIP 2003, 1536, 1537) frühestens mit der Annahme der Beitrittserklärung am und lief dann zumindest bis zum (§§ 188 Abs. 2, 193 BGB).
2. Die Verjährung wurde durch die am beim Landgericht in zwei Teilen als Telefax eingegangene Klageschrift in Verbindung mit der demnächst erfolgten Zustellung (§ 270 Abs. 3 ZPO a.F.) rechtszeitig unterbrochen.
Zwar lag nach der unvollständigen "Erstsendung", begonnen um 15.43 Uhr, dem Gericht zunächst keine die Erfordernisse des § 253 Abs. 2 ZPO erfüllende Klageschrift vor, weil diese ohne die Seiten 1 und 2 übertragen worden ist, auf denen sich die Parteibezeichnungen und die Anträge befinden. Jedoch steht aufgrund der inhaltlich zusammenpassenden Sende- und Empfangsprotokolle fest, daß aus dem Büro des Prozeßbevollmächtigten des Klägers am um 16.18 Uhr drei Seiten an dasselbe Faxgerät des Landgerichts wie die Erstsendung übermittelt worden sind. Daß es sich bei der ersten übermittelten Seite um die Seite 1 der Klageschrift handelt, geht aus der auf dem Sendeprotokoll verkleinert abgedruckten Kopie eindeutig hervor. Nach alledem kann es, im Zusammenhang mit den weiteren Umständen, was der Senat auch selber entscheiden kann, nach dessen Überzeugung nicht zweifelhaft sein, daß es sich bei der zweiten Faxsendung insgesamt um die fehlenden Seiten der Erstsendung handelte.
Nach Eingang der "Zweitsendung" lag dem Landgericht die Klageschrift vollständig vor. Das hier verwirklichte Risiko, daß die beiden Teile des Schriftsatzes - obgleich alle Seiten der Klageschrift in der Fußzeile den Aufdruck aufwiesen: "Klage gegen Dr. H. u.a. wegen G. und C.1.rtf" - offensichtlich infolge von zehn weiteren, zwischenzeitlich eingegangenen Faxsendungen und möglicherweise aufgrund des dazwischen liegenden Dienstendes an diesem Arbeitstag auch in der Folge nicht zusammengefügt worden sind und die "Zweitsendung" danach sogar unauffindbar blieb, darf entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht auf den Nutzer des Mediums Telefax abgewälzt werden. In diesem Fall liegt die entscheidende Ursache in der Sphäre des Gerichts und ist nicht vom Kläger zu vertreten (vgl. , NJW 1986, 244, 245); denn immerhin befanden sich sämtliche Teile der Klageschrift spätestens am , etwa ab 16.20 Uhr, wenn auch nach Dienstschluß, im Gewahrsam des Landgerichts B.. Wenn das Berufungsgericht diesbezüglich allein darauf abstellt, daß die beiden Telefaxsendungen nicht das Erfordernis der Einreichung einer Klageschrift erfüllt hätten, ist dies ein bloß formaler Standpunkt, der sich zudem verbietet, wenn Verzögerungen bei der Entgegennahme der Sendung auf Störungen beruhen können, die der Sphäre des Gerichts zuzurechnen sind (, NJW 1996, 2857). Erst recht erfordert der Begriff der Einreichung der Klage nicht die Entgegennahme durch einen zuständigen Beamten der Geschäftsstelle (, NJW 1980, 580).
Auf diese Entscheidung wird Bezug genommen in folgenden Gerichtsentscheidungen:
Fundstelle(n):
BB 2004 S. 1129 Nr. 21
DB 2004 S. 1146 Nr. 21
DStR 2004 S. 967 Nr. 23
NAAAB-98200
1Nachschlagewerk: ja; BGHZ: nein; BGHR: ja