Bedarfsbewertung

Ermittlung/Aufteilung der Jahresmiete für Ferienwohnungen

Das Entgelt für die Überlassung einer Ferienwohnung setzt sich aus verschiedenen Positionen zusammen. Nur der Anteil der gezahlten Miete für die Grundstücksnutzung darf zur Ermittlung der Jahresmiete herangezogen werden.

Für die Berechnung bittet die OFD folgende Rechtsauffassung zu vertreten:

Die auf die Überlassung von Einrichtungsgegenständen oder sonstigen Dienst- und Sachleistungen (z. B. Gestellung von Frühstück und Bettwäsche/Handtüchern, Endreinigung und Umlage von Nebenkosten sowie Gepäcktransfer) entfallenden Anteile sind im Schätzungswege aus der Gesamtmiete heraus zu ziehen (vgl. einschlägige Kommentierung in „Gürsching/Stenger zu § 146 BewG Rz. 155 f” sowie „Christoffel/Geckle/Pahlke zu § 12 ErbStG Rz. 380 f”).

Hierbei soll für die Überlassung der Einrichtung pauschal ein Anteil von 20 % der tatsächlich vereinbarten Miete angenommen werden. Der Anteil für die sonstigen Leistungen ist nach den Umständen des Einzelfalls zu bestimmen. Insgesamt soll der Kürzungsanteil max. 40 % betragen. Er kann nur ausnahmsweise in besonders begründeten Fällen überschritten werden, wenn die Entgeltsanteile für die sonstigen Dienst- und Sachleistungen diejenigen für die „reine” Grundstücksnutzung offensichtlich übersteigen.

Die Grenze ist die „übliche Miete” für vergleichbaren Wohnraum. Diese darf nicht erheblich unterschritten werden. Der Steuerpflichtige soll im Rahmen seiner Mitwirkungspflichten ebenfalls einen Aufteilungsmaßstab nach eigener Ermittlung vorschlagen.

Zur Problematik des Zusammentreffens von Vermietung und Selbstnutzung sowie der Zuordnung von Leerstandszeiten bittet die OFD folgende Auffassung zu vertreten:

Abweichend vom Grundsatz des § 146 Abs. 3 S. 1 BewG zum Ansatz der üblichen Miete unabhängig von der Frage, ob es sich um ein vermietetes oder eigengenutztes Objekt handelt, ist bei Ferienwohnungen eine strikte Zuordnung der Leerstandszeiten zur Phase der Vermietung oder Eigennutzung geboten.

Die Leerstandszeiten wirken sich in der Vermietungsphase nicht werterhöhend aus, weil auf die tatsächlich vereinbarte Miete zurückgegriffen wird, die dies bereits berücksichtigt. Bei Leerstandszeiten, die der Eigennutzung zuzurechnen sind, ist die übliche Miete anzusetzen. Für die Zuordnung kann auf die ertragsteuerlichen Grundsätze zurück gegriffen werden (vgl. auch BFH-Urteil vom 6.11.2001 – IX R 97/00; BStBl 2002 II S. 726). Hiernach ist eine Aufteilung entweder im zeitlichen Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung oder zu gleichen Teilen (wenn sich der Umfang der Selbstnutzung nicht feststellen lässt) vorzunehmen.

Bei der Ableitung der üblichen Miete für die Eigennutzung ist die Saison zu berücksichtigen, da diese gerade in der Hauptsaison wesentlich höher ist als in anderen Zeiten.

Sonderfall der ausschließlichen Fremdvermietung (Eigennutzung ausgeschlossen): Bei nachweislich ausschließlich fremd vermieteten Ferienwohnungen kommt es typischerweise auch zu Leerstandzeiten. Diese sind nicht als Zeiten i.S.d. § 146 Abs. 3 S. 1 BewG anzusehen. Ein zusätzlicher Ansatz der üblichen Miete hat dann nicht zu erfolgen, wobei die Kalkulation der Miete in den Zeiträumen der Vermietung dies berücksichtigt.

Oberfinanzdirektion Koblenz v. 20.06.2006 - S 3014 A - St 35 6