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Bewertung von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
Net Asset Value im Vergleich zum Marktwert
Die Bewertung von Beteiligungen an börsennotierten Immobilien-Gesellschaften wirft insbesondere dann Fragen auf, wenn die Aktien nicht an einem aktiven Markt gehandelt werden. Der Beitrag beleuchtet die Abgrenzung zwischen Börsenpreis und Net Asset Value (NAV) im handelsrechtlichen Jahresabschluss und zeigt die daraus resultierenden Bewertungs- und Offenlegungsfragen auf.
Utz/Frank, Beteiligungen (HGB, EStG), InfoCenter, NWB LAAAE-65838
Die Aussagefähigkeit eines Marktpreises eines Vermögensgegenstands hängt davon ob, ob dieser auf einen aktiven Markt ermittelt wurde.
Der NAV kann bei vermögensverwaltenden Gesellschaften eine sachgerechte alternative Bewertungsgrundlage zum Marktpreis auf einem nicht liquiden Markt sein.
Ein Ansatz des NAV oberhalb des Börsenkurses kann zulässig sein. Dabei muss weiterhin das Anschaffungskostenprinzip des § 253 Abs. 1 Satz 1 HGB gewahrt werden. Die daraus resultierenden erweiterten Transparenzpflichten im Anhang müssen erfüllt werden.
I. Grundsätzliches
Im handelsrechtlichen Jahresabschluss sind Beteiligungen an Unternehmen, die dem bilanzierenden Unternehmen langfristig zuzuordnen sind, als Finanzanlagen i. S. des § 266 Abs. 2 Buchst. A III HGB zu erfassen. Ob es sich dabei um „Anteile an Verbundenen Unternehmen“, „Beteiligungen“ oder um „Wertpapiere des Anlagevermögens“ handelt, ist im Einzelfall nach den einschlägigen Vorschriften zu beurteilen. Im Folgenden wird einheitlich der Begriff „Beteiligungen“ verwendet.
In der Praxis stellt sich insbesondere bei der Folgebewertung dieser Beteiligungen regelmäßig die Frage, ob eine (voraussichtlich dauernde) Wertminderung vorliegt und eine außerplanmäßige Abschreibung vorzunehmen ist. Diese Beurteilung ist vor allem in wirtschaftlich herausfordernden Situationen komplex. Bei Finanzanlagen können außerplanmäßige Abschreibungen auch bei voraussichtlich nicht dauernder Wertminderung vorgenommen werden (vgl. § 253 Abs. 3 Satz 6 HGB). Dieser Beitrag analysiert die Bewertung von Beteiligungen an börsennotierten vermögensverwaltenden Gesellschaften, die als „Nebenwerte“ gelistet sind und somit einem geringeren Handelsvolumen unterliegen als Aktien in Leit-Indizes (wie z. B. im DAX 40). Vermögensverwaltende Gesellschaften können dabei z. B. als Immobilienbestandshalter auftreten.